物业税改革：房地产市场变革的信号 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-02-27 合作：青岛房地产信息网 |
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无论对于土地市场还是二级市场甚至三级市场，无论是开发商还是政府或者业主，改革物业税都会触动他们最基本的利益——物业税的改革，将会带来房地产市场的变革。
首先是房地产进入门槛大大降低，房地产企业竞争将更加激烈。由于物业税的征收，土地出让金不再是一次性交纳，而主要转嫁给业主逐年缴纳。因此，对于一直钟情于房地产“暴利”的其他行业企业来说，物业税改革为他们进入这一领域扫除了最大的土地障碍。同时，对于部分中小房地产开发企业来说，一直等米下锅的窘境也有望解决——即使没有充裕的现金，也有获得土地的机会。
实施物业税，均衡了政府长期财政收入，不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入；而这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此，税值会随房产的升值而提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。
物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费(包括地价)将按年收取，这样一来，政府的卖地行为就会受到抑制，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“寅吃卯粮”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是房地产行业健康和持续发展的保证。
再就是土地转让加速，土地囤积困难，抑制了企业大面积的“圈地运动”。物业税改革使得土地的保有成本大大提高，原来只需要交纳土地使用费，现在不仅要交纳土地使用费，还要逐年缴纳出让金和增值税。如此一来，土地的囤积成本必然大幅上升，实力不够雄厚的企业是无法再继续他们的圈地运动的。
由于一级市场存在两种税制下的土地，因此，物业税改革的一个必然结果便是会导致二元价格体系产生。在批租制下获得的土地，房地产的价格构成中包含了土地的全部费用，因此，其不动产的售价也会相对较高。而处于物业税改革之后的不动产出让价格中，只包含土地部分年限的费用，价格相对较低，但是，要在以后若干年内源源不断地缴纳土地费用和增值费用，因此，后期还款压力较大。有专家说，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，房地产业的税收征收环节后移，可以令现在的房价大幅下降，由此造成消费者置业的门槛进一步降低，从而刺激房地产消费，使更多的消费者具有购买能力。
以长沙为例，尽管目前长沙的商品房均价2400元-2500元／平方米并不高，但由于地价和相关税费分70年交付，也就意味着占住宅成本30％-60％的地价和相关税费在销售时只需先交纳1／70，其余在随后的69年中分别交纳，下降了(70-1)／70＝98．57％，表现在房价中，成本就下降了(30％-60％)×98．57％＝29．57％-59．14％。考虑到发展商在经营中的其他因素，将其中10％的份额据为已有，也至少有近20％的降低幅度：即目前售价3000元／平方米的房子，届时2400元／平方米甚至2000元／平方米即可赢利销售。因而从理论上说，在购买新房这一环节上可降低购买门槛，更多的购买能力可以使房地产市场迎来新一轮的消费高潮。
但这也类似于目前的银行按揭，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加，在以后按年缴纳税费时，购房者有可能会比一次性交纳承担得多。不过，亦有专家分析指出，如果发展商为拿地与供应方协商抬高地价，首期地价比目前地价的1／70将有较大幅度的涨升，届时房价的降幅也将难以达到预期中的理论值。
同时，物业税改革之后，不动产的保有成本上升，对于像投资不动产的个人来说，一旦在市场上找不到合适的买主，投资风险就会加大，从而有可能刺激三级市场的交易量。
征收物业税后，有业界人士认为初始房价降低可能会助长或抑制“快进快出”的炒楼风。一方面楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险反而增大；另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力增大，令房地产炒家知难而退。
(来源：中国房地产信息网)
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