发展导报上海楼市周刊
编者按:对于经历了太多风风雨雨的人们，尤其是走过了中国大规模的资本市唱—股市的十几年风云变幻之后的普通民众，更应当清醒而冷静地参与到这场关于房地产经济是否出现泡沫的大争论中来。
房地产经济事关我们整个国民经济未来的安全和能不能够稳定增长，牵涉到所有人的利益和国家的利益。所以我们不要带着情绪化地，短期地，也不要从小集团利益的角度去看问题，而是应该本着负责任的、冷静而客观的科学态度去分析问题。这也正是我们《发展导报 上海楼市周刊》的根本出发点。
为了帮助大家在众说纷纭的议论中看清泡沫的本源，我们今年4月份专程请教了在经济学界素有“吴市潮之称的吴敬琏教授。如今他的很多见解已经得到市场的验证。在此我们重温吴敬链教授的真知灼见，希望能给读者带来更多启迪。
记者:吴老，您好！
目前关于房地产市场是否已经出现泡沫的问题，有两种完全对立的意见。您同意说房地产市场的发展是健康而有序的，没有泡沫的观点吗?
吴:我自己没有研究过这个问题。去年有个香港投资公司的一个经济分析员问过我，我就请了一些上海研究房地产的朋友来讲。朋友说没有泡沫，还会继续发展，房地产价格还会涨。
我听了觉得有道理，但是没有完全被说服。因为主张上海房地产没有泡沫的论者，他们的主要论据是说现在房子卖得很好，没卖出去的房子还在减少。这在经济学上是没有力量的。
我并不是说结论不对,我是说他的方法有缺陷。资产的价格是无理性的,从微观经济学上来说,资产的价格不是在某一个均衡点上才能均衡,而是在一个很大的区间都能均衡。(所谓均衡,通俗一点讲就是卖的人愿意卖,买的人愿意买，就是能卖掉)。资产价值之所以容易出现泡沫，原因就在于它在很大的空间都能均衡,或者说它有自我支撑的能力。因为这是投资,投资的目的是赚取涨价以后的差价。所以即使是在很高的价位上,只要人们都认为它还会涨,而他又有钱,他就会进入,进入以后他就支撑它继续涨。
凡是资产,包括股票期货，包括房地产,都有这个性质,它的价格走势是具有正反馈性质的,越涨越有人买,越有人买越涨,反之只要人们一怀疑,他就会抛,一抛就跌,越跌越抛,这就是正反馈,发生震荡,大起大落。所以说卖掉了均衡了,并不证明没有泡沫。
记者:来自另一方面的意见是认为在有些城市，包括上海，房地产已经出现了很大的泡沫。您赞同吗?
吴:今年三月在政协大会上，有两位上海委员的联合发言,说上海的房地产泡沫很大很危险。这个结论也打动了我。我不了解他这个数据,但方法是对的。
他们认为衡量有没有泡沫，第一个指标是消费买房(指因为自己要住而买房)与投资买房的比例,他认为这个比例失衡了,就是说大量的房子是外地来投资的,这就要警惕了。消费买房不大容易产生泡沫,因为要住的房子,涨也好,跌也好,决定买不买的原因就是因为我要祝对投资买房来讲就要注意他的规模有多大。
第二个指标是看买房的资金是自由资金还是借贷资金--不管是开发商还是消费者，现在的比例结构是失常的，因为其中借来的资金占绝大多数。
从方法论上说这种衡量指标更符合经济学的原理。
记者:但即使有泡沫，还有些人说泡沫可以不断地吹下去，不会破。请问会有这样的可能吗?
吴:我不相信。世界上没有这样的例子。世界上已有的经验都是泡沫会破，而且泡沫越大，影响越大。大家都要很冷静地从长远的利益来考虑。
举中国内地的例子容易引起争议，我讲一个香港的例子。1995年香港的房地产价格下降，一直下降到11月份。而且因为香港本地上市公司主要是房地产公司，所以股市也下降。
当时北京有两种意见。一种是说为了营造97年的繁荣气氛,我们应该鼓励内地的公司到香港去投资。另外一种意见人数较少,包括我在内,认为房地产虽然下降,但是仍然有泡沫,我们最好不要去“托市”,因为泡沫总是要破的。
不过争论中少数人的第二种意见并没有取得大多数人的赞成。因为政治理由还是比较吸引人的:我们很快就要回归了,我们要营造97年的繁荣。于是我们的很多窗口公司,以至于非窗口公司都大量地收购房地产。一托起来以后它就是正反馈了,一直向上,一直到97年。
香港大学校长的话说得很生动:7月1日爱国的港人都非常地高兴，狂欢了一个通宵,睡了一个懒觉起来就收到了泰国发生金融崩溃的消息,从这里就开始了--现在的情况是怎么样的呢?香港的中产阶级绝大多数人的资产都是负的,因为当时银行也很愿意借钱给你买房子,现在的房价比起97年的最高点已经下降了百分之四十几,所以他们资不抵债,都是负资产。
人们当然不会去追溯,当时是自己决定的,而且是很高兴地买了房产，(合同)纸面上的财富很高很高,而只是一味地怪在舆论上。
记者:如此说来，是经济的投机性太大了?
吴:这确实是个很难处理的问题。我们现在的增长率中间有一部分是靠它支撑的,特别是在有些城市,很重要的是房地产投资。我们一季度的投资增长最高的一个行业就是房地产。
如果有泡沫,没有及早地采取措施,到后来急剧膨胀的时候,措施就难有用。
宏观当局要对这个问题做出恰如其分的决断。从经济学家来说,当然我们有责任,但是经济学对这个问题的判断常常不容易准确。
举一个眼前的例子。1996年网络正在热火朝天地发展。耶鲁大学教授罗伯·希勒就认为有很大的泡沫,他在12月4日的听证会上演示给格林斯潘看并说服了他。两天后格林斯潘在美国国会的听证会上说,现在出现了非理性的繁荣,于是股市跌了几天,没有任何行动,股市又回来了。
1997年中期以后,格林斯潘的态度转变成了“新经济”的鼓吹者。罗伯·希勒教授继续他的观点,2000年1月出了本书《非理性的繁荣》,这时候争论很大也有不少批评的声音。书出了之后1个月纳斯达克崩盘了。
就他个人来说在学术界享有很高的声誉,本来他在证券界、金融理论上就声望很高,这次就更高了。可是经济是受了很大的影响了,现在还看不出来什么时候能恢复。
当然美国跟中国情况不同,政府没有插一手,所以美国朋友的资产减掉了很多,没有一个象中国人这样说政府要负责的。
记者:以您的经验来看，宏观政策上应该会有怎样的调整呢?
吴:判断有泡沫了以后经济学还力所不能及。经济学无能的是现在还没有形成一个很好的对付办法。
至于宏观经济政策怎么去做,还没有成熟的办法,特别是在剧烈的上涨时期,利率这个主要的货币政策工具是没有用的。
有人主张对泡沫就用行政手段，这个办法是很不好的。实际上我们有些政府机构已经采取了一些措施,在房地产业原来有土地证就可以开工,现在不行了,有多重审批,这个办法不见得是一个议事的好办法。
因为在泡沫形成期间减少供给，会使得泡沫膨胀得更快。学过经济学的人都知道商品价格上升是两个原因造成的:供给减少和需求增加。所以中国股市如果说是技术性的毛病，就是在早期阶段1990年前后出现了深圳的申购事件以后采取的办法--额度控制、加强审批,结果是减少了供给使得价格更加往上走。
我认为楼市泡沫的问题牵涉到我们的经济,未来的安全和能不能够稳定增长,牵涉到所有人的利益和国家的利益,我们必须认真去分析。不要有情绪化也不要短期地考虑,不要因为其他的考虑使得我们不能冷静地去分析问题。因为在这方面我们有许许多多沉痛的教训。
所以在北京高层讨论的时候，我的结论和对政府的建议是:要密切观察，认真研究，要多听取各方面的意见。
本报记者 英子
相关链接：什么是“泡沫”
投机活动在市场经济中有着它不可或缺的功能,这就是有助于实现市场均衡,从而达到资源的优化配置。只有当投机活动与投资等活动结合在一起,实现良性互动时,它对经济的作用才是积极的。而单纯投机只不过和博彩一样,是钞票搬家,是货币财富在不同主体之间再分配的一种“零和博弈”。
作为一个不确定的不完全市场,它的价位高低往往由人们的心理预期决定,不存在一个能够保证实现帕累托效率的均衡点。而且这种预期有一种“自我维持”或“自我实现”的性质,即一种商品价格越上涨,就有越多的人入市抢购,抢购使价格进一步上涨和预期增强,反之亦然。
这种正反馈放大效应的反复进行,使得价格 完全脱离了它的基础而飞腾。
市场上资产的价格总量急剧膨胀，但其中的物质内容却很稀薄，装的全是空气。当价格涨到巅峰无力再涨时，就会发生预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。
当投机活动在市场上占支配地位时，就会形成“气泡”现象。如果整个经济领域为投机所左右，就会使经济气泡化成为“泡沫经济”(bubble economy)。“泡沫经济”沿着价格上扬-狂热投机-诡计诈骗-急剧崩盘这样的轨迹运动。——摘自《当代中国经济学家学术评传-吴敬琏》凌英
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