CBD商业地产冒出泡沫 |
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中华工商时报
专家预测将出现回报不能兑现商场关张租售纠纷
进入2003年以来，北京的商业地产演绎出了炫目的风景。世纪城建造55万平方米、号称亚洲最大的单体MALL，大连万达更是携手家乐福打造总建筑面积达33万平方米的万达广常大批量的商业物业推向市场，特别是在CBD及其周边地区，销售纪录屡次被刷新，商业地产投资成为房地产商、媒体和坊间谈论的中心热点话题。但是市场真的有这么大的消化量吗？是不是又一次“全民皆商"？有人怀疑：是否商业物业的泡沫已经开始出现？
CBD商业地产的困局
据最近的统计资料，北京CBD区域内除金地国际花园之外，其他新增商品房项目均包含大量的商业和写字楼面积，如万达广场一期、建外SOHO、总建筑面积高达100万平方米的华贸中心的商业部分、尚都国际、温特莱中心和蓝堡北区办公楼等。另外，还有众多写字楼项目。据了解，这些商业和写字楼项目大都将在明后年进入市常可以断定，随着CBD商业和写字楼项目开发的不断升温，其竞争压力将会陡然加大，其中相当一部分将最后由自己买单。
加入WTO后，我国金融市场会变得更加开放，外资银行、保险业等金融机构会逐渐进入北京市场，它们也成为国贸商圈商务楼的潜在使用者，加上国内一些大企业的进驻，这也成为支撑市场的最重要因素。
但是，由于CBD地区是北京地区土地出让金最昂贵的地区之一，相应会导致商务地产的价格偏高。而且由于商务之风劲吹，蔚为风潮，无形中也抬高了这类产品的价格。在CBD，高档写字楼的价格均在每平方米1200美元以上，国贸每月每平方米的租金约36美元，而商住楼的平均价格也在9000元，除了一些财大气粗的大公司，对于成长阶段的中小型私人企业来说，确实是不堪重负。
业内专家预测，在2005年前后，在中国各地会出现“商业地产问题现象"，产生诸如回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷、竞争压力增大等情况。对于商业物业扎堆的CBD地区来说，这种问题现象也许更为严重。
创新项目惊艳边缘地区
CBD商务产品的另外一个危机来自CBD边缘地区同类产品的竞争。虽然没有大张声势，CBD的边缘地区一些商务产品开始从CBD核心区项目口中夺食。比如位于东四环石佛营、即将开盘的炫特区MALL式星级公寓，是一种全面兼容自住公寓、SOHO、酒店式公寓的集成式产品，虽然在地理位置上不如核心区，但是交通同样方便，距离国贸5公里左右。但是在价格上，却相对CBD核心区价格低了许多，只有6600元/平方米，首付4．5万元，月供980元，在CBD中心区连普通的公寓都买不到。而在该地区60－80平方米的同类产品租金就在4000元左右，投资回报率相当可观。
在产品的设计上，由于地价相对便宜，从而使开发商在设计上更加从容。炫特区星级公寓除了硬件配置和档次向CBD老牌公寓方向靠近外，在物业配制上也进行了非常大的改进，室内进行了绿化，增加了低层商务功能，还设计了高达9米、三层共享的空中花园，在楼顶还有商务会所。同时实行酒店式服务，规划两万多平方米的商业及配套服务措施，引入国际品牌的知名商户，在本社区内即可解决日常生活的商业购物需求。
另外，炫特区是在已经开发了两期小户型以后，才开发MALL式星级公寓的，在之前已经售出2000多个单位。由于整个社区规模较大，炫特区星级公寓的客户可以享受到完整成型的中心园林、青鸟健身等公共配套。而且炫特区商务中心配套完善，与公寓直接相连，为业主举行商务活动、接待客户提供了方便。既可以出租获得收益，在不出租时，又可以用来自祝
本报记者 陈雪根
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