买卖双方就合同主要条款未达成一致时定金应退 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-02-29 合作：青岛房地产信息网 |
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编辑同志:
我看中了一处房子，开发商也让我看了五证，我认为没有问题，开发商便要求我签订购房意向书，并让我交了两万元定金。
但是在签订购房合同时，我提出要签订补充协议，遭到了开发商的拒绝。于是我拒绝签订合同，要求退还已交的定金。开发商却拿出购房意向书，宣称：该意向书明确指出如购房者不在规定的期限内交纳首期付款，视为购房者违约，所交定金不予返还。我很气愤，但开发商说，他们的五证齐全，手续合法，没有违法，是我违约，所以定金不能退。请问，我的定金可以要回吗？
袁女士
袁女士：
通常情况下，房屋买卖过程中开发商都会要求购房者签署购房意向书，并在意向书中申明：购房者必须交纳定金，该定金在签订正式合同时，自动转为房价款，如购房者未在指定的日期内签订合同并交纳首期付款，视为购房者违约，该定金不予退还。而购房人也想当然的以为既然所购房屋“五证”俱全，开发商的承诺会在合同中得以体现，也就不存在其它问题。对购房意向书的内容及含义常常忽略，未加思索便草草签字。殊不知购房合同是由房地局统一监制的格式文本，对于开发商的承诺及各种优惠并无规定。当购房者在签订买卖契约时发觉开发商对自己的承诺并没有约束条款，随即要求开发商签订补充协议兑现其承诺，否则，不买该房屋时，开发商则拿出购房意向书以如不按期签订买卖契约视为购房者违约，所交定金不予退还相要挟。购房者暗自懊悔，竟然也认为如不按期签订购房合同是自己违约，房子不买了定金也不要了，或者违心的签订了购房买卖契约。却疏忽了开发商的这种做法是滥用“定金罚责”，是不合法的。
首先购房者要明白定金的涵义。根据我国民法、担保法的规定，定金是指合同当事人一方，以保证合同的履行为目的，于合同成立后债务履行前的期限内，在合同规定的范围内给付对方一定数额的款项。债务人履行债务以后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方如果不履行约定的债务，无权要求返还定金。接受定金的一方不履行约定的债务的应双倍返还定金。故定金原则是在签署合同的基础上产生的，它具有证明合同成立的证明力，是在合同订立时交付的。其成立是以主债（即合同）的有效存在为前提，反之则不存在合同中的债权债务关系，也就更无定金之说了。
袁女士的情况就是一个典型的案例。袁女士是在交付定金后，与开发商谈购房合同的，双方就购房合同的内容未达成一致意见，合同并没有成立，是不适用定金罚责的，定金应该退还；若该合同已达成一致意见后则适用定金罚责。
很多购房者认为双方签字盖章的合同或意向书就必须遵守，却不知从法律意义上来说，合同有：法律效力的、无法律效力的、效力待定等之分。合同的有效性直接关系着购房意向书的合法性，所以购房人遇到就购房意向书的内容与开发商发生异议时，不要想当然的认为既然签了字不履行就是自己违约。一定要依据法律的有关规定或咨询房地产专业律师，来判断孰是孰非，如不属于自己违约一定要勇敢的拿起法律的武器，必要时不怕“对簿公堂”，以维护自己的合法权利。
北京惠诚律师事务所张馨予
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