青岛市已购、可购公有往房上市交易有关政策问答 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-03-06 合作：青岛房地产信息网 |
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青岛市已购、可购公有往房上市交易有关政策问答
为进一步深化住房制度改革，盘活存量，拉动增量，促进房地产二、三级市场联动和住房流通，引导居民的住房消费，改善居住条件，最近我市出台了《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》（以下简称《试行意见》）。现就市民关心的有关政策规定结合具体问题解答如下：
1、 问：什么是己购公有住房上市交易?
答：“已购公有住房上市交易”----是指居民将其按房改政策已经购买且取得《房屋所有权证》的公有住房（简称已购公房）依照《试行意见》出售、出租、、赠与、交换、抵押等行为。
2、问：什么是可购公有住房上市交易?
答：“可购公有住房上市交易”----是指居民将其承租的符合房改出售条件但尚未购买的公有住房（简称可购公房）依照《试行意见》出售和交换等行为。上市行为只规范了两种，即出售和交换。目的是为群众改善居住条件提供方便，居民可通过将可购公房上市交易----或购或换，来调整、改善自己的住房条件。
3、问：原房改政策规定房改购房后要住满五年才能上市，请问现在的《试行意见》是否还坚持这项规定?
答：《试行意见》规定，已购公有住房可以提前上市。具体说来，以成本价购买的公有住房可直接上市；原以标准价购买的公有住房在补交差价过渡为成本价后也可提前上市交易，而不必再住满五年。
4、问：现在哪些住房可以按《试行意见》规定上市交易?
答：符合下列条件之一的已购、可购公房可以按《试行意见》上市：
(1)以房改标准价购买公房后住满5年的。
(2)以房改标准购买公房后未住满5年，但已通过补交差价等形式过渡为房改成本价的；
(3)以房改成本价或以解困等其他政府优惠形式核定的成本价购买的；
(4)按棚户区拆迁改造政策购买安置房屋获得完全产仅的；
(5)居民承租的符合房改出售条件的。
5、问:是不是现在全市所有符合条件的己购、可购公房都可以上市交易?
答：目前还不能。按照《试行意见》的规定，当前只在四方区、李沧区和胶南市范围内进行试点。这主要是按照国家和山东省的有关规定要求，本着既要积极推进、又要慎重稳妥的原则，在上述区域内先行试点，待取得经验后，再在全市范围内推开。
6、问：既然市内只在四方区、李沦区试点，那么是否意味着《试行意见》的政策规定与市南区、市北区的老百姓和开发商无关？ 答：不是这样。规定在这两个区试点，只是将已购、可购公房交易的“上手”行为（即出卖、出租、换出等）限制在试点区域内，而其“下手”行为（即买进、承租以私房换入等）不受试点范围限制。也就是说，市南、市北区的居民可以买进、承租和以私房换入四方区、李沧区上市的房屋。另外，市南区、市北区的私有房屋、商品房也可以对四方区、李沧区的居民进行交易。
7、问：在试点区内有没有不允许上市的己购、可购公有住房?
答：有。《试行意见》规定，已购、可购公有住房有下列情况之一的，不允许上市：
(1)机关办公区内、学校教学区内的；
(2)已列入规划改造范围且户籍已被冻结的；
(3)改变使用性质的；
(4)住房上市后会造成原使用人住房困难的（低于本市人均居住面积现行标准）；
(5)法律、法规、规章限制交易和市政府认为不应当交易的。
8、问：除上述要求外，在已购，、可购公房上市交易时还有没有其他具体条件限制?
答：有。如果你是将已购公房上市交易，应注意必须同时具备以下条件：
(1)已取得房屋所有权证和国有土地使用证；
(2)符合《试行意见》第五、六条关于上市范围（即本问答第4、第7个问题解答的范围）的有关规定；
(3)经同位成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人，下同）和已购公房共有权人（无共有权人的除外，下同）书面同意； (4)经房屋所在地交易管理部门确认；
(5)法律、法规和规章规定的其他条件；
如果你是将可购公房上市交易，应注意必须同时具备以下条件：
(1)具有合法的公房租赁关系，所租住公房符合房改出售条件；
(2)符合《试行意见》第五、六条关于上市范围（即本问答第4第7个问题解答的范围）的有关规定；
(3)已落实可购公房上市交易的对方当事人(即你准备卖或换出的房子已落实了买主或换房人)，按房改政策购买“可购公房”和该“可购公房”上市交易行为同步进行(也就是说为简化手续，你按房改策把租住的公房买下来并接着把它卖出去或换出去的手续一起办);
(4) 经同住成年人书面同意：
(5)法律、法规和规章规定的其他条件。
9．问：上市交易时、按什么价格成交？
答：已购、可购公有住房上市交易时，成交价格由当事人协商议定，但必须如实申报。如当事人申报的合同成交价明显低于正常市场价格时，将由房产评估机构对交易房产进行评估，并按评估价格征收有关税费。
10.问：己购、可购公房上市交易要交纳哪些费用？
答：按照规定，已购、可购公房上市交易时应缴纳以下费用： 第一是有关税费。
(1)已购、可购公房上市出售的，对售房人按有关规定征收税费(含营业税、城市维护建设税、教育费附加等，这几项加起来占房屋售价的5.5%左右)，并按房屋售价的1%征收土地收益金；
(2)上市交换的，对取得交换差价、收入的一方，以差价为差数征收上述有关税费；
(3)已购公房赠与他人或因抵押而发生权属变更的，按规定对受赠与人或抵押人(按房屋评估价)征收上述有关税费；
(4)已购公房上市出租的，其税费征收按规定执行；
(5)已购、可购公房上市过程中，印花税和契锐按有关规定征收。 另外，已购、可购公房上市出售过户之日起半年内新购进住房的，对原售房收入中用于新购房款的部分予以退还营业税和土地收益金等税费(也就是说卖了原房，在半年内又新买了房，按卖、买房价格相等的部分退还卖方时已交的有关税费);同时，仅按新购住房支付款高于原售房收入的差额征收契税和交易手续费。这项规定是为了使以改善居住条件为目的“换房”行为缴纳的税费标准降到最低限度。 第二是交易手续费。
(1)如果是将已购、可购公房上市出售，交易手续费按售价的0.5%收取，由买卖双方分担；
(2)上市交换的，交易手续费按交换差价的0.5%收取，由交换双方分担；
(3)已购公房赠与他人的，交易手续费按评估价的0.5%收取，由受赠与人负担；
(4)已购公房出租的交易手续费按租金收入的0.5%收取，由出租人负担；(5)已购公房抵押的，按抵押房产评估价的0.5%收取抵押登记手续费，由抵押人负担。
11、问：已购、可购公有住房上市交易到哪里去办理有关手续?
答：按照《试行意见》规定，四方区、李沧区范围内已购、可购公房上市交易的，到青岛市房产管理局房产监理处（巫峡路9号，“青岛市房地产交易中心”）办理有关手续；胶南市范围内已购、可购公有住房上市交易的管理部门是胶南市房产管理局。
12、问：把已购、可购公有住房上市交易后，可否再向单位申请分配住房?
答：按规定，已购、可购公房上市交易后，该户居民不得再向单位申请分配住房或购买成本份房等享受政府优惠政策的住房。
青岛市房产管理局 一九九八年十二月十日
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