银监会意见出台 商业地产按揭要念“紧箍咒” |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-03-08 合作：青岛房地产信息网 |
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银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》（以下简称《指引》），对不同类型项目的开发贷款和按揭贷款风险规避作出了比较详细的指导性意见。记者注意到，近年来迅速升温的商业地产投资热带来的个人按揭风险管理问题，但银监会的征求意见稿中没有详细的指导意见。
实际上，在一些以商业地产为主的项目中，以按揭方式投资的比例已经很高。业界人士表示，目前各大商业银行通常将商业地产按揭与住宅按揭的风险评估用同一方式进行，但商业地产的按揭是一种商业投资行为，如此操作比较危险，其按揭风险评估应纳入商业风险评估体系中。
负责起草该指引的银监会政策法规部负责人尹小贝表示，对商业地产贷款风险加强管理确实是很有必要，目前只是在征求各方面的意见，会考虑对此进行深入讨论，等到正式的方案出台时，对商业地产的贷款风险管理将会有更详细的指引意见。
投资商业地产，需要风险评估
《指引》中对以个人身份申请商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司的财务报表及业务资料并进行审核。参与起草指引的中国住宅产业商会香港分会会长高广垣表示，对于其他个人按揭和贷款，还是沿用以往的审核方式，从偿还能力、偿贷意愿以及信用记录等方面进行考核，通过降低成数，缩短贷款周期等加以控制，目前通常采用的方式是六成十年期按揭。他还表示，对于自然人的按揭申请的考核主要是两方面：信用和抵押物。重点是考察个人的信用问题。对于商业地产，需要的信用条件是即使所投资的物业没有任何收益，也不影响今后的还款，用物业抵押只是不得已的手段。
目前，银行一般将房贷风险管理划归个人金融部和房贷部具体负责。据北京万达广场客服部负责人介绍，目前商铺按揭与住宅按揭的考核要求差别不大，如两者都需要收入证明和资产证明，区别仅在于商铺按揭时，资产证明是主要的，而住宅按揭则以收入证明为主。
高广垣表示，与普通住宅相比，商业地产在按揭审核时需要更多的商业知识，牵涉的风险更高，银行可以考虑采用对公贷款（即商业贷款）的风险管理方式。今典集团董事长张宝全对此持相似态度。他表示，目前国内许多开发商用开发住宅的方式来开发商业地产，给商业地产的贷款和按揭安全都留下隐患，如果不把商业地产与普通住宅的风险评估方式区分对待，是十分危险的。他表示，商业地产按揭是一种商业投资行为，而住宅按揭只是在购买生活资料，因此，商业地产风险管理应该采用商业贷款的方式进行风险评估和管理。
按揭比例高，风险管理亟待强化
中国商业地产联盟副秘书长徐世恒介绍，商业地产的真正发展是2002年底，目前发展很快但很不成熟。去年年底到今年年初，部分在全国知名度较高的商业地产项目爆发了较严重的退铺危机，主要是一些购买了底商的投资者由于经营不善，导致数百万投资无法收回，便不得不以种种理由与开发商进行交涉。他认为，今明两年将是商业地产危机集中爆发的时期。而对一些采用按揭方式投资商铺的个人来说，风险很大。他同时指出，目前南北地区按揭的风险是不同的，南方的投资者受商业传统的影响，自有资金相对比例较大；而北方，如北京采用按揭方式的比例较高。
万达集团在商业地产开发中起步较早，规模较大。记者从北京万达客户服务部获得的资料显示，商业类地产的购买者中，使用按揭的群体已经达到50%，而住宅按揭的比例也不过是70%左右。新开盘的苹果商业街也表示，考虑在出售时沿用此前在住宅区采用的按揭信托方式。
尹小贝承认，在该指引中，商用物业贷款风险管理的内容确实涉及不多，她认为可以对此加以强化，必要时，银监会将对此进行更加深入细致的讨论，等到正式方案出台时加以强化。有业界人士表示，银监会可以将商业地产的按揭风险管理单独做出一个指引。高广垣认为，目前商业地产贷款的份额还较少，单独做出可能没有太大的必要，但可以考虑在目前的指引中加以强化，也可以提醒各地的银监局对这一状况加以关注。
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