张元端：关于房地产形势的几点分析 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-03-20 合作：青岛房地产信息网 |
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作者:中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端
２００４年房地产投资仍会有２０％以上的增长
从宏观经济的调控政策来看，２００４年会出现一些减缓房地产投资增长的因素。例如，建设国债功能从反经济周期向促进经济社会协调发展转变以后，将会使国债项目带动房地产投资增加的能力有所降低；抑制投资过快增长的宏观调控政策的实施，将会使信贷规模有所紧缩；国家实行严格的土地保护制度，强化对土地使用的审批和监督，将会使土地供应有所抑制；连续几年房地产投资高速增长，提高了投资增长的基数，也会影响今年投资的增幅。
但是也必须看到，２００４年，我国经济将承接２００３年的发展势头，继续保持高增长态势。据专家预测，我国的经济增长周期将继续由复苏阶段向繁荣阶段发展，国民经济有望增长８．５％左右。房地产业是国民经济的“寒暑表”，必然也会保持较高的增长速度。
同时，随着投资体制的改革，投资权直接下放给企业，国家主要采取经济的、法律的、技术的手段，辅之以必要的行政措施，调控地方和企业的投资方向，市场机制引导投资的作用将进一步强化，企业投资环境会明显改善。一大批房地产开发企业经过这几年的发展，自有资金的实力大为提高，投资的能力和意愿都很强劲。再加上城市化进程的加快，城市人口管理制度的改革，市政建设和基础设施建设的提速，在消费结构升级的带动下消费者支付能力的提高，住房保障体系的完善，资金多元化格局的积极推进，特别是由于这几年土地购置大幅增长，开发商有一定量可供开发的土地储备等等的有利因素，预计２００４年房地产开发投资仍会有２０％以上的较大幅度的增长。
进一步规范空置率的概念和计算方法
目前在各个文章中见到的空置率的提法有商品房空置率、商品住宅空置率、住房空置率、房屋空置率等等，经常会发生混淆，因而产生不必要的看法分歧。
是否可以规范为增量空置率和存量空置率两大指标，建立空置率双指标体系，以便全面反映空置房状态。
增量空置率主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近３年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比，更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。
存量空置率主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子，以社会上全部房屋存量为分母。
这两个指标对市场调控都很重要，应同时存在。并分别确定警戒线。我国在１９８５年开展过一次全国房屋普查，迄今己十九年了。鉴于这十九年当中建造了大量各类用房，似应在适当时候举行第二次“全国房屋普查”了。
对过度炒作的现象应加以抑制
目前，投资性购房越来越多，特别是出现了异地投资性购房。从搞活流通来看，这应该是允许的。问题是由于投资性购房的过度炒作，把一些城市的房价抬高了，当地居民承受不了，说“外地人来把房价买高了”。
为此，一方面要对过度炒作加以适当限制，防止房价恶性上涨；另一方面要抓好经济适用房和低价位商品房的建设，保障中低收入者的需求。同时，还要加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。
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