低进高出 空间有限 炒房当心 炒成房东 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-03-26 合作：青岛房地产信息网 |
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|
杭州炒房人的一夜暴富，温州人在全国各地掀起炒房热潮……炒房也在日益成为很多北京人心中盘算的大事。很多北京人已将买卖房地产当做最主要的投资选择，或者坐收租金以房养房，或者低进高出赚取差价，更有“眼光”者开始职业“炒房”。
然而诚如2000年全民炒股时流行的一句话：连卖葱姜的老太太都关心行情了，股市也就到顶了。买房也是如此。北京不同于杭州，炒房绝非易事。尤其对于一些家底并不厚实输不起的普通市民而言，更要谨慎规避房市中存在的投资风险，切不可跟风吃进以致损失惨重，最后“炒房不成，反成了房东”。记者经过一番杭州、北京两地的探访，就眼下的房产投资热潮提醒你做点冷思考。
■江浙人眼下热衷北京楼市不是偶然北京土地政策变动是最大吸引力
调查显示，不少北京人开始热衷“投资房产”，除了中国加入世贸组织、奥运会正在临近等利好消息外，江浙人的成功“炒房”经历尤其是杭州房价的暴涨给买房人带来的回报也是一个重要的促动因素。而有意思的事，今年，江浙人尤其是温州人比往年更青睐投资北京的楼盘也离不开他们在“杭州炒房的经验”。预备在CBD核心区金地国际花园买5套房子投资的温州生意人周树学告诉记者其中的奥妙。
“杭州房价的上涨是在2000年杭州市政府开始实行土地制度改革后。2000年开始，杭州政府不再协议出让经营性项目的地块，而是开始走公开的招标、拍卖和挂牌，地价的上涨带动房价翻倍地上涨，早先买房投资的人就赚了大钱，让不少人赚得笑不动，荷包以几何速度暴涨，而那些没有买房的人或比较晚才加入炒房大军的人懊悔得肠子都青了。”
而2004年伊始，北京就在2002年停止经营性项目协议出让土地的有关规定的基础上出台了更加严格、可操作性更强的土地改革4号令，也正是如此，已经在杭州“土地政策的变化中尝到甜头”、具备了“市场经验”的温州人迅速北上，在北京掀起了比往年更大的购房热。这也是很多项目今年到温州、
义乌等江浙一带异地推广比往年更加火爆的原因。
■北京不同于杭州三大原因决定北京炒房绝非易事
北京是否真的会像温州人所想像的那样，4号令的实施会带来房价的上涨？北京的炒房空间有多大？记者在杭州和北京两地的采访说明，北京不同于杭州，五大背景决定北京炒房绝非易事，北京买房人投资房产一定要谨慎。原因一：北京的土地政策改革不同于杭州土地政策的变革不会引起房价的大幅上涨
先来看看杭州土地政策的变革。
开始于1999年11月的杭州土地政策改革是引起杭州房价连番上涨的主要原因。
主要是杭州两个方面的政策力度比较大：一是“一个口子”政策，即从1999年11月开始，杭州所有的经营性房地产开发项目不管是当时有没有拿到相关手续，还是正在办理相关手续的，一律“市场化”，走公开出让；二是杭州市政府开始限量供应土地，从2000年至今，杭州每年的土地供应一直处在“饥饿状态”，政府限量供应，平均每年在2000亩左右，而这使杭州的土地价格一路飙升，土地出让出现“天价”，商品房供应市场也相应地出现了房价上涨，大家排队拿号“争抢”商品房的现象，排队拿号的买房人数和楼盘住宅套数基本是5：1的比例。
正是土地的公开交易和政府的限量供应使杭州商品房供应市场始终处在“饥饿不饱”的状态，需求大于供应，供需比例基本达到1：5，杭州的新楼盘也因此价格连番上涨，供不应求。
再看北京，从北京土地政策改革的内容和力度看，北京远远不同于杭州。首先，北京无论是33号令还是4号令，北京的土地转让方式上没有像杭州那样采取“一刀切”。原先规定的5个可以继续“协议出让”的“口子”虽然被彻底堵死，今后，经营性房地产项目除纯粹的危改项目外，一律停止协议出让而进行市场化公开交易；但此举不会引起北京土地供应出现“断顿”现象，因为作为新老政策的衔接，今年1月9日以前取得立项批复和规划批准的项目仍可协议出让土地，而这部分用地规划建筑面积约为8800万平方米，可供北京市开发5年。也就是说，除了目前北京在建或即将开始建设的大批房地产楼盘外，北京还有8800万平方米的开发量即将在今后释放出来，北京的商品房供应非常“充足”；其次，北京市目前还没有出台相应规定，对每年上市交易的土地供应量有个量化的指标。这两点决定，北京今后的土地供应和商品房供应不同于杭州，北京不会出现供应市场的短缺、供需失衡而带来的地价和房价的上涨。原因二：供需失衡决定杭州适宜中短线“炒房”供应充足决定北京低进高出空间有限
土地供应政策和方式带来的供需市场的不同，决定北京和杭州在投资房产的方式上也不能同日而语。
先看杭州的买房人是如何炒房的。记者在杭州有幸采访了涉足房产投资比较早、见证了杭州房价上涨的岳晓飞先生。岳晓飞是在大学毕业后留在杭州工作的“有杭州户口的外地人”。1997年，大学毕业两年的他在当时还是属于余杭的城西买下了第一套房，2200元/平方米的单价，80多平方米的户型，当时当地一片工地，市政设施不完善，房价便宜，吸引了很多留在杭州的外地人来购房，而杭州本土人根本不涉足此地；1999年，城西最好的商品房项目、浙江绿城开发的桂花城开盘，单价2680元/平方米，由于第一套房子住房品质太差，岳晓飞便买了一套桂花城的多层住宅，没想到在2002年的时候竟然以4500元/平方米出手，尝到甜头的岳晓飞又跟着在浙江绿城在城南开发的项目以5700元的单价买了套三居，而今年，随着杭州城向东南钱江新城发展，目前这套房子已经涨到了8000多元/平方米。
见证了杭州房价上涨，见证了杭州人炒房得到实惠的岳晓飞是这样总结杭州人炒房投资经验的：杭州投资房产能挣钱，主要原因是供应市场稀缺，而这也决定在杭州投资房产最好的方式是中短线———短线是通过关系，在新楼盘开盘的时候，拿到房号，基本每个房号能挣1到5万元；中线
即通过赚取差价获利，先贷款买下，不装修，等房价上涨后，在你认为合适的时机出售。
再看北京，由于供应旺盛，除个别地区的个别项目外，因供应量少而带来的短期房价翻倍增长几乎很少见，低进高出空间有限决定北京不宜炒房，尤其是对那些资金实力和收入预期不是很好的人，一不小心，炒房不成，最后成了“房东”，每个月的月供定让你头疼。另一方面，从北京的首都位置和未来经济发展前景看，北京的未来肯定是全世界的北京，从这个角度看，未来北京的房子都是增值的，只要你有足够的资金实力，北京还是比较适合长线投资。还有一点不同于杭州的是，北京的租赁市场要比杭州有声色，这也是北京适合长线投资的一个原因。原因三：杭州炒房“跟”品牌开发商北京尚未出现品牌开发商加大炒房风险
在采访中，相关人士提到的“品牌开发商”问题引起了记者的关注。原来，在杭州，买房投资人在炒房时都“跟”品牌开发商，如岳晓飞从开始就买浙江绿城开发的产品。
记者了解到，杭州和北京一样，开发企业不少，但真正影响大的、买房人比较认可的就几家大的民营开发商，如浙江绿城、浙江南都等。有意思的事，一般品牌民营开发商开发的产品要比同一地段其他开发商开发的商品房价要贵15%，而且在未来的二次上市过程中，品牌开发商开发的楼盘比较受欢迎。
对此，岳晓飞认为，地价上涨虽然能带来房价上涨，但房子不同其他商品，使用期限是70年，因此，好的品牌开发商再加上好的地段开发的产品，不仅土地能升值，房子也能保值，只有土地和房子都升值、保值，炒房人赚取的差价才会更大。对比杭州，北京目前基本还没有出现能比同一地段其他楼盘要高出15%房价的品牌开发商，土地升值和房子的保值似乎不能同步，炒房的风险也就相应变大。
|
|
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|