带租约销售能否淘真金业内人士提醒，利弊各存置业投资需细考虑 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-01 合作：青岛房地产信息网 |
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|
无可否认，开发商推出带租约销售是为了早点把房卖出去变成现金，既然是投资，里面肯定也蕴藏着一些风险。而且这种销售方式与此前被国家有关主管部门叫停的“售后包租、返本销售”模式确实有 相似之处。对此，记者深入采访了业内各方人士，他们的观点，或许会对有意用这种方式投资的消费者起到一定的指导作用。
正方：
业主“坐享”受益
业内人士介绍，写字楼、商铺和高档公寓的包租、转租、买卖，在发达国家是一种高回报投资模式，中国香港地区和南方城市，如广州、中山、温州、深圳等地，这种投资也已较为普遍。青岛商业地产刚刚起步，很多投资者对其并不熟悉，“带租约销售”打消了这部分持币观望者的顾虑，给他们可以预见的投资回报，让老百姓多了一种投资渠道。
由于这种“带租约”的楼盘一般定位在中高端商业楼宇，开发商会委托专业的商业管理公司来负责统一对外租赁，往往会吸引一些大的公司来承租。这又给消费者一重保障，即租金收益不可能很低，而且也省去了投资者自己寻找租赁方的麻烦。
反方：
后遗症不可忽视
青岛凯诚地产机构的徐申华副总经理认为，这种销售模式也有后遗症，置业者应该有所注意。
徐申华认为，这种包租一般只有三年或五年，那三年以后怎么办呢？这个地方会不会形成人气？这套商铺还会不会有人租？都是个未知数。他介绍说，一般而言，投资商铺的合理回报率在5.5－8％之间，投资者一定要把握好这个比例，现在有些开发商夸着海口承诺回报率在10％以上，期间可能就会有很多风险，将来一旦发生意外，投资者想找个说法都难。
中立方：
回报率合理可信
还有业内人士认为，开发商将商铺卖出去后，投资者有的租给卖服装的，有的租给卖鲜花的，有的又租给炸油条的，这样势必造成整个商铺定位不准，不利于其长远发展。开发商将投资者买断的商铺统一“代租”，约定经营某类商品，这样就可以避免这种现象。
但这要看开发商承诺的回报率是多少，比银行利息高一点是可信的，如果高出几倍就有风险；另外，商铺价格还要和周边同类商铺有个比较，一般来说，商铺的售价应该等于100个月的租金，再高似乎有炒作嫌疑了。陈呈晓摄影报道
“回笼”有术
青岛金海岸策划机构的龙江总经理认为，“带租约”销售是开发商回笼资金的有效手段。其目的就是把房价拉上去，本来每平方米5000元的商铺，通过“包租”就能卖到6000元。而开发商每年向消费者支付的租金，只不过相当于把高出的部分房价的一部分“返还”给消费者而已，但其已达到回笼资金的目的。
双赢·风险
山东琴岛律师事务所的陈守军律师认为，“售后包租”、“以租代售”是一种变相融资，已被国家主管部门明令禁止。但“带租约销售”和前两者确实不同，这种产权买卖不影响租赁合同的效力，而买方获得了租金收益，卖方又及时将房屋卖了出去回笼了资金，属于双赢。但其中也蕴藏着一些风险，如买方、卖方、租赁方三者在租赁时变容易产生纠。
带租约售楼≠售后包租
广发金融大厦的王静经理对“带租约销售”和“售后包租、返本销售”的相似性予以彻底否定。她称，两者完全是两个概念，“售后包租、返本销售”是开发商在卖房的同时，向购房人承诺由开发商统一对外出租，保证购房者得到相应的租金收益或本金退还，但这种承诺往往会成为“口头支票”，信誉不好的开发商回笼资金后可能会“拍拍屁股走人”，其风险最终还是由购房人承担。
而“带租约销售”是开发商先把房子租赁出去，购房者在买这套房子时，也就同时得到了这套房子的租金收益；如果购房者不看好这家租赁者，或者对租金不满意，可以换另外的房子，或者购买不带租约的房子。
|
|
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|