专家分析：购买“售后包租”房 风险几何？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-05 合作：青岛房地产信息网 |
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在刚刚闭幕的2004年春季房地产精品展示交易会上，某楼盘大打“售后包租”的招牌，并以此吸引了大量购房投资者的眼球。但众所周知，2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》中，对开发商售后包租和返本销售是明令禁止的。那么，“售后包租”缘何逆流而上？对购房人造成了哪些风险？这是业界普遍关注的问题。为此，本刊记者采访了多位市场专家及法律界专家。
“售后包租”卷土重来，渐成项目卖点
按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”与此同时，房地产业内对“售后包租”也有个解释。“所谓‘售后包租’，就是开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式。”
据了解，“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据某业内人士介绍，“售后包租”这种销售方式在中国内地最早出现是在20世纪90年代初期。“售后包租”随着当时的房地产投资热潮伴生，一经推出，就异常火爆，但是往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，同时造成虚假市场需求，引发了房地产泡沫。
鉴于“售后包租”给业主造成了巨大经济损失，也严重影响了房地产市场的健康发展，为有效遏制这一不规范的商品房买卖行为，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
在国家明令禁止的情况下，很多“售后包租”楼盘的“售后包租”方案也就胎死腹中。然而，近日记者发现，售后包租开始重返市场。与前不同的是，经营模式发生了转变。而今的“售后包租”经营方不再是开发商，而是作为中介方的投资公司，包租年限一般是5年甚至更长。
在2004年春季房地产精品展示交易会上，京城某商业地产项目销售负责人向记者介绍，该项目售后包租月租金收入可达12美金/平方米/月。如购买一套188平方米的房子，每平方米单价为2100美金，房款总额为326万元人民币，按8成20年贷款，月还款为17000元人民币。如果选择售后包租，按每平方米12美金的月租价计算，12×188×8.27=18657元，由此可见，售后包租的租金与月还款相差无几，并没有过多盈余。如果再把家具及家用电器等的耗损费考虑进去，顶多持平，谈不上什么租金回报率。
“就以上188平方米的房子为例，如果业主自己出租的话，租金基本上能达到20美金/平方米/月，以此计算，20×188×8.27=31095.2元，比售后包租要划算的多，” 该人士介绍。
那么，既然如此，开发商为什么还要打出“售后包租”的招牌呢？对此，该人士坦言，“售后包租只是我们宣传的一个卖点，我们项目只有十几套房屋可做售后包租，所以，我们并不太提倡投资客选择‘售后包租’”。
价格走低、筹资不畅孪生包租再现
为了探究“售后包租”变相重现的深层因素，记者采访了华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎。公先生认为，目前北京写字楼及高档公寓销售和租务市场低迷以及整个房地产市场投融资渠道不畅是导致“售后包租”重返市场的主导因素。
高档公寓、写字楼市场低迷。近两年，写字楼市场由于出现了供大于求的局面，市场相对萧条，价格上升动力不足。2003年，个别写字楼项目采取了声势较大的降价活动，对市场的价格重心产生了一定程度的下拉作用。再加上SARS对市场造成的消极影响，致使需求量是否能够迅速上升存在较大的不确定性。与此同时，高档公寓亦呈现出价格走向持续小幅走低的态势。该种态势，直至2004年初，亦没有得到明显的改观。据此，公衍奎先生认为，高档物业价格持续走低是催生“售后包租”再现的主要因素之一。
另外，法律界专家亦就此问题发表了类似的看法。北京汉华律师事务所胡凌律师认为，“售后包租”的重现与租赁市场的低迷和租金的下跌有一定关系，但这并不是主要原因。主要原因在于目前高档公寓与写字楼市场需求不足，而使得开发商以“售后包租”来带动销售，以达到其投资目的。从政府的因素来看，并不鼓励包租，所以“售后包租”不会成为主流。一旦市场对高档公寓与写字楼的需求增大甚至供给不足时，包租现象会逐步减少。
北京隆安律师事务所陈旭律师认为，由于高档物业利润空间较大，开发商仍继续开发，所以导致市场出现供大于求的局面。由此可见，近年北京租务市场低迷、租金下跌并非是无源之水。“在此情况下，试图以包租的形式取得稳定利润有些不切实际。试想，当房子的租金已经背离市场实际、远低于市场的实际租金时，长期包租怎么会有生命力？”陈律师说。
房地产投融资渠道不畅。众所周知，房地产是一个高度资金密集型行业，然而，目前国内房地产市场的投融资渠道却比较单一，主要依赖银行贷款。某业内人士预言，在今后几年，信托将成为房地产融资一个补充，但在短期内不会成为主要的融资渠道。而在一些西方发达国家，融资渠道就比较宽，有股票市场、债券市场、信托和基金等。目前，虽然国内各界已经意识到这一点，但由于种种因素的制约，若想真正拓宽投融资渠道尚待时日。
对此，公衍奎先生认为，在目前国内房地产地市场投融资渠道不畅的背景下，加之近年高档物业价格走低，所以，由于开发商急于回笼资金而与投资公司合作打出“售后包租”的招牌以增强购房人对项目的关注率就不足为奇了。
监管力度相对薄弱。陈旭律师认为，监管力度相对薄弱亦是导致“售后包租”重生的另一因素。众所周知，开发高档公寓和写字楼对开发商的资金要求相当高，如果没有雄厚的资金实力，经常会发生资金困难。在此情况下，如何尽快将房子销售出去就成了开发商必须解决的头等大事。“售后包租”打着投资有稳定回报的幌子，就可以诱使一部分购房人为了获取利益而买房。“这种行为之所以重现，关键是有关管理部门监管力度相对薄弱。如果相关管理部门能够加强监管力度，便可以有效打击类似行为，”陈律师说。
对此，北京汉华律师事务所胡凌律师亦表示相近的看法，他认为由于目前市场上一些高档公寓以及写字楼销售业绩不甚理想，那么，开发商在商业利益的驱使下，便与作为中介方的投资公司合作，打出“售后包租”的招牌以吸引购房人。同时，胡凌律师亦认为缺乏相应的监管力度是使“售后包租”滋生重现的另一原因。
操作不甚成熟，包租孕育风险
就目前高档物业市场存在“售后包租”的形式，很多业内人士及法律专家认为，由第三方来执行“售后包租”这种商业销售技巧虽然不存在违法之嫌，但由于目前操作模式的不甚成熟，对购房人而言，其中仍蕴藏着诸多风险。
胡凌律师就持有以上观点。他认为，采取”售后包租”的方式属于两个法律关系，一是购房人与开发商之间的买卖关系，二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，与开发商无关。
对此，陈旭律师亦表示了近似的观点。陈律师认为：“购房人看中的是“售后包租”的投资回报有所保证，如果由第三方作为“售后包租”协议的另一方当事人，一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，购房人就无法追究开发商任何责任，所以，‘售后包租’是把市场风险转嫁给了消费者”。
在某承诺“售后包租”楼盘的包租协议上，记者看到，租约虽然为5年，但实际上该合同文字表述使得租赁公司随时可以解约，解约时实际只需向投资人赔付一个月的房租，而如果家具破损、丢失以及租客的其他花费导致的业主损失，合同中却无任何相关保护条款。
据此，胡凌律师认为，开发商以“售后包租”的方式销售未竣工的商品房的合同是无效的。如是与租赁公司签订的委托租赁合同，那么，关于租期、解约条、房租押金均属当事人约定事项，法律没有强制性规定。从是否合理的角度看，显然对委托人不太有利。既然是包租，就应当是在规定期限内不得擅自提前解约，否则就应该承担相应的违约责任。违约金的多少应当与委托方的实际经济损失大体相当（甚至还应包括期得利益的损失），一、二个月的房租标准作为违约金就显得太少了，尤其是在合同履行初期。
就此，陈旭律师在肯定的同时，亦表达了自己的观点。“上述合同中的约定是合理的，只要不是法律禁止的，怎么约定都不为过，因为体现的是当事人自己的意愿。问题的关键在于这种约定与购房人自己理解的期望有相当大的差距。购房人的期望是有长期、稳定的投资回报，而该份合同中的约定无法保证购房人得到长期、稳定的投资回报，”陈律师说。
另外，置业专家、中国人民大学公共政策研究中心研究员、朝阳园业委会主任舒可心从购房人的角度阐述了自己的观点。舒可心认为：“从‘售后包租’合同本身来看是不违法的，是投资公司与购房人之间的民事行为，与开发商没有关系。那么，如果在租约期限内，作为中介方的租赁公司的相应承诺没有很好地履行，那只能说购房人是被一种商业机巧给蒙了。”同时，舒可心还指出了其风险所在，“除了在租约期限内室内一切家具以及电器的损耗外，也许在租了几个月后，租户得不到相应的租金并且房屋内的一切将不复存在，这完全有可能，关键是为了避免风险，在合同里应怎么约定，”舒可心说。
规避包租风险，明确合同条款首当其冲
既然售后包租作为一种销售模式长期存在，并且，还包含了相应的风险。那么，如何规避“售后包租”风险是很多购房人及业内普遍关心的问题。
据此，法律专家认为，在购买所谓的“售后包租”房时，其买卖房屋的风险一般与非包租房是没有什么区别的。要说特别的风险，既然是包租房，那么，房屋一旦不能实现包租时所面临的投资风险。其风险主要来自于租赁公司，因为该公司有可能不履约；从客观上看，也有来自于市场的风险，当包租房过多、超出市场需求时，势必导致收益减少；同时，还有来自于政府政策变化的风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大；另外，如政府开征物业税的话，也会导致购房人养房的成本大大增加，其结果会使购房投资成为不理智的行为。
为了规避以上风险，法律专家提出了自己的建议。
首先，应当由开发商提供担保，承担连带责任。胡凌律师建议，购房人在签订合同（主要是委托包租合同）时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好还约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。
其次，明确约定相应违约责任。陈旭律师认为，购买售后包租房的风险主要在于市场的变化。现在的市场变化不是人们所能控制的，如果购房人期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。
可见目前国内“售后包租”的风险主要在于协议约束力度，以及违约赔付能力等方面。据公衍奎先生介绍，在国外，房地产市场的“售后包租”主要有带租约销售、售后回租等形式。带租约销售多数为长期租约，投资回报相对稳定；售后回租即拥有物业的公司，出于财务、经营、资产构成等方面考虑，而出售物业获取现金流，继续租赁使用物业。并且，在合同中对违约责任的约定亦非常明确。
再次，购买“售后包租”房需考虑周全。陈旭律师建议，如果购买“售后包租”房，就要查实合同另一方的企业情况、承担责任的能力、订好合同条款、明确责任等。另外，“售后包租”协议的责任怎么落实；如果对方违约，不能将购房人所购房屋出租或者不能获取预期的出租回报，怎么办；是否可以承担（有能力承担）相关责任等等。
对此，公衍奎先生补充道，“由于国内购房人在购房行为上存在较大的不成熟因素，导致在购房置业时往往因考虑不周而出现了一些不必要的纠纷。该种情况在国外非常少见，因为有专门的投资公司作为购房人的投资顾问，在相当程度上规避了购房人的考虑不周”。
舒可心则认为，签署合同是双方的市场行为，业主们屡屡“上当”的原因，是不能运用自己“不签合同”的权力。发展商不同意你的意见，你还非要买，那就等着上当。不上当那只能说是运气好。而碰运气，和赌博差不多。
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