提前归还按揭贷款手续如何办 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-05 合作：青岛房地产信息网 |
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阿健是小康的一位朋友，最近继承了已故父母的一笔遗产，暂时又没有其它用途，因此和全家商量后打算将前几个月刚向银行申请得到的个人住房按揭贷款提前偿还。为此，委托小康代为咨询办理此事的相关事宜，经过一番奔波打探，总算对老友有了一个“交待”。
接受按揭贷款的客户提前还款的原因主要有三个：一是象阿健那样手上有了现金，且没有其他用途或投资计划，希望一次清偿贷款；二是打算将抵押的房屋出售；三是准备转到其他条件更为优惠的金融机构办理按揭贷款。
首先，让我们来看一看提前还款的应履行哪些手续。
由于客户提前还款的原因不同，因此银行办理还款的手续也不一样。
１、一次还清贷款。银行处理这类提前还款手续较为简便。银行一般要求客户提前通知银行（通常提前１个月或２个月）；银行计算好客户的总欠款数，指定客户于某日或之前到银行付清款项；银行将房契送到律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主（此时您已真正获得房屋的所有权）领回所有的房产契约。
２、客户将房屋出售而终止贷款。当客户与新买主到律师事务所签好买卖合约后，律师事务所会向银行查询客户尚欠银行的款项，房价欠款数由新买主支付。
３、如果客户取消与甲银行的抵押贷款而向乙银行借款，其手续与出售房屋终止贷款相似，不同的是欠款由乙银行替客户清还。
由于客户在申请按揭贷款时已与银行签订了按揭协议，双方存在合约关系。提前还款意味着合约解除，所以银行通常会对提前还款的客户收取剩余本金几个月（通常１至３个月不等）的利息作为手续费，这种手续费被称为“罚息”也称作“承诺费”。近年来，由于竞争激烈，各银行为了争取客户，提前还款的手续费也相应减少。也有些银行采取收取一笔定额手续费的做法，即在放款合同中规定，如果客户提前还款，则收取一定数额的“罚金”，如５００元、１０００元等，至于手续费的多少，取决于客户使用贷款期限的长短，也即取决于还款时距到期日时间的长短，距到期日时间越短，银行收取的手续费就越少；反之则较多。
据此，小康已经帮助阿健算好了应向银行提前偿还的按揭贷款金额。
阿健是于１９９８年３月１日向银行借款１０万元，年利率１２％（月利率１％），分１０年摊还，每月需偿还欠款１４３４．７１元。客户已提前通知银行并定在１９９９年９月１８日付清欠款，在此之前阿健已从４月１日至９月１日付了６个月的分期款，欠银行剩余本金为９７３２５．６７元，如果假定银行要收取１个月的剩余本金利息作为手续费，那么：
阿健应还欠款＝剩余本金＋未付利息（即９月１～１８日的利息）＋手续费
＝９７３２５．６７＋９７３２６．６７Ｘ１％（１８／３０）＋９７３２５．６７Ｘ１％
＝９８８８２．８９元
来源：成都搜房网
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