大盘时代的欣喜与忧愁 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-10 合作：青岛房地产信息网 |
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|
曾几何时，大面积圈地，大手笔造镇，大规模开发的大手笔操作，使得我国房地产业从上个世纪流行的楼盘滚动开发变为地块的滚动开发，进入了所谓的“大盘时代”。“大盘”在繁荣发展的同时，也带来了诸如社区管理、资金运作等方面的压力。由于开发商的盲目投资、超能力圈地、超容量建房，一些开发商背上了沉重的“公建”包袱，开发经营受到严重影响。随着新盘的不断推出，一些开发商滑进了风光无限的“大盘陷阱”无法自拔，甚至连喘息的机会都没有。
规模化的大盘趋势
就项目本身而言，大盘在前期的规划设计、小区的布局设施、市场的准确定位、营销的策划实施以及户型、园林、景观等的匠心独运，无不要求有新的突破和立异。所谓的“大盘造势，小盘造市”运作方式，其实在很大程度上已超越了项目本身的运作。在实际运作过程中，一方面要求开发商低调务实地做产品，另一方面又要求开发商大张旗鼓地造声势。这一地产操作模式，无疑体现和代表着另一条新路子。
大盘推动的是一项系统工程，大盘的开发给消费者带来一种全新的生活模式和生活品质。首先，大盘社区配套比较齐全，物业管理水准较高；其次，大盘不但拥有成为一个大社区的基础，而且拥有宏大的气势和相应的品牌效应，更具有增值和保值的空间，购房者也可以从中获得一种强烈的归属感。所以，大盘的规模化、集成化开发，也愈来愈成为一种必然的发展趋势。
“大盘开发”并不简单地等同于大地块面积和大建筑规模。有些地块的开发规模虽然很大，但是由多家开发商分片包干、各自开发、独立运作，这种情况只能算是多个楼盘的叠加，不能算做“大盘现象”。类似这种楼盘叠加式的开发状态，不利于大型地块的整体规划，不利于市政基础设施的综合配套。同时，也无法像真正的“大盘开发”那样降低成本，提高劳动生产效率。最重要的是，大盘概念在项目规划时，就必须考虑具有完善的配套服务设施，因为配套比房子本身更重要。今天，房地产开发早已不是一般意义上的盖房子、卖房子了，而逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，这是房地产竞争的必然。
尴尬的配套环境
大盘的出现是市场活跃、成熟的标志。但在城市边缘地区开发大规模的小区所带来的问题，有些不是开发商所能解决的。规划滞后，发展零乱；市政配套建设跟不上，其中，一些相关配套由开发商出资建好后，还需要开发商进行管理，这就远远超出了开发商的职责和能力范围，制约房地产后续发展；大面积圈地，超量建房，造成楼盘空置面积高居不下，市场结构不合理。这一切使动辄上万的郊区大盘由简单的社区变成复杂的小社会，同时也带来了一系列的社会问题。
对于“大盘”规划最为重要的是超前意识，由于体量超大的缘故，整个项目通常要采取“分期开发”的模式，甚至还可能每期又有几个分区，其完全竣工往往是在若干年之后，而这时的规划能否适应时代的发展就成为了最重要的问题，这需要开发商有相当雄厚的实力。但是由于大盘的开发期限长，故分期越多，风格就越不一样，连贯性逐渐丧失。除了分期开发外，大盘基本上都是综合性的，别墅、豪宅、公寓、住宅、低层、多层、小高层、高层等应有尽有。大盘如果没有合理的分期，适当的搭配，要保证大盘的完整性是很难做到的。大盘开发还需处理好母品牌和子品牌的关系，每一期都要注入新元素和新风格、新户型，加强环境设计和社区文化建设。现在人们买楼更在乎外围规划、园林规划、物管服务和社区文化，当然建筑素质也相当重要。
一个大盘，比较容易宣传“生活配套齐全”，而随着入住人员的增加，配套资源将被逐渐“稀释”。大盘存在的诸多劣势使一些开发商难以逃脱被大盘勒颈的命运。首先表现在规划没有得到很好控制，交通不完善。现在很多大楼盘，本身已是大居住区的集合体了，有自己的交通系统，但这个交通系统天生不足，没有和整个城市交通系统连结成一个完善的网络。其次，开发商现在经营的会所大多处于亏损状态，有的住区搞了大医院，不少楼盘热衷于搞名校效应，很多实例证明是失败的。有专家说，当一个楼盘离城市中心很远的时候，楼盘内部的配套设施是远远解决不了相关问题的，比如体育、医疗、污水处理等，这些问题开发商难以解决。
引导大盘进入理性时代
由于投资周期长、风险大、市政配套相对滞后等因素制约，大盘开发具有更大的风险和难度，需要开创和维持企业和社会各有关方面的良好关系，企业的命运、社区的兴衰与政府各相关部门息息相关。
大盘效应首先是表象的规模效应，更核心的却是边际效应。其中大盘带来的是开发成本的集约化和居住价值的经济化。大盘绝不是笼统的概念，大盘开发是一种整合工程，是对互补资源进行整合、对优势资源进行放大的系统工程。大盘开发并不是越多越好，这需要理性引导，一是政府有关部门要对大盘开发进行适度的引导，对大盘要有服务意识；二是开发商也应考虑大盘规模要适度，大盘不是小盘的简单扩大化，它应该有规划结构上质的变化，要考虑大社区的邻里单元，考虑人的生理、心理需要，满足人性化的需求。
大盘管理难度巨大，其整体的运作成本、生活配套以及物业管理费用的收取将直接影响到项目的整体水平和档次。由于体量大、开发周期长的缘故，对于大盘开发商的资金要求甚高，需要注意开发的系统性和协调性；同时也要注意资金管理风险及注意预测经济变动和市场需求变化；售后服务和物业管理也很重要，在很大程度上影响了大盘的升值潜力。
土地价格高涨，央行金融新政，不仅导致业界重新洗牌，更改写了游戏规则，竞争门槛也大大提高。大盘操作是一个全新的课题，对开发商和策划机构的综合素质和实力，尤其是创新和整合能力，都是一个巨大的考验和挑战。
如何变被动为主动是开发商迫切需要解决的问题，如大盘的交通配套没有得到很好解决，在一定程度上，对房地产的发展起到限制作用，如果开发商能主动整合各方资源解决这个问题，对市场的贡献可以更大。
大盘建设，是一项复杂的社会性工程，其实，它不仅是房地产业的问题，它涉及特定地区的经济、社会、甚至文化和教育的综合性问题，因此，必须有政府的帮助，企业的全心全力投入。
|
|
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|