物业税不是“TNT”（一） ——关于物业税的N 大质疑 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-14 合作：青岛房地产信息网 |
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目前关于物业税激起很多人的讨论，以此见之，有些看法与大家分享：
1、第一大质疑——物业税导致移民潮
首先美国的西部大移民并非是地税不同的结果，略知美国历史的人应该知道西部大移民
是当时美国的政治战略的产物，其推动的直接因素是便宜的地价，而非地税！
其次地税差异的影响应该不会高于区域房价差异的影响，否则中国的西部大发展就太容
易了！扪心自问，你会为了深圳每年2000元的物业税而舍弃深圳搬到青海、四川去吗？即使
那里的物业税只有300元？
最后，为了管理，城市内部的执行标准要么一样要么简单的小幅划分，因此我个人认为
即便是城市内部的所谓的“同城区间移民潮”也不会产生。影响移民潮的关键因素仍然是区
域经济的发展。
2、第二大质疑：物业税将导致房价下降39%！
地价和相关税费向消费环节转移，并不一定就意味着“一刀切”完全成本转嫁，中国目
前的税务管理体制、人力、及管理能力等都达不到征收的要求，近四成多的成本拆分稍有不
慎就会给一些人引致部分群体暴富。另外分70年交，也并不意味着“占住宅成本50%强的地
价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳”，前20几年应该是
最主要的征收期，因为随着物业的折旧和价值的消陨，过高的税额将导致相当大的征收难
度。较新二手楼的交投评估必将已缴税费计入评估范围，冲低折旧后将使二手楼的年限折旧
差异减少，因此房价达不到四成的降幅！这样的经济波动目前的中国市场经济环境是难以承
受的。
3、第3大质疑：二手楼交易更加活跃
由移民潮的产生推测二手楼交易活跃纯属空中楼阁。二手楼交易成为市场主流是必然的
趋势，更加活跃的发展是不言而喻的。但我个人认为：物业税的开征将遏止二手楼消费需
求。其实原因很简单，和物业税遏止一手楼市场非理性消费一样，物业税的开征将促使消费
者在购买时更为理性，特别是一些目前经济条件还不太成熟的置业者将从新综合的考虑住房
成本。
4、第4大质疑：不动产评估市场将增长100倍
囫囵分析“由于开始征收物业税以后，房产必须每年进行评估，评估的工作量之大难以
想象”，其实这怎么可能，也没有什么实际意义，政府只需要定期调整税率不就行了，用的
着每年对房产进行评估吗？想这样做的人无非是想求一个准确、一个公平，但是这个世界上
到目前为止并没有一种征税制度能非常贴切的照顾到方方面面，这种看似准确和公平的想法
完全没有实际意义，强行实行只能引发更多更大的价值扭曲。同时征税和统计、评估都必须
考虑其执行成本，执行成本太高就将影响执行效果。评估业务增长100倍，谁来买单？？真
的人有多大胆，地有多大产！！一项新兴税务的开征一样需要一个成长期，这个成长期绝非
几年之内能一挥而就的。如果这里有评估业的同志，请报一下近年的评估业务业绩，我们再
看看其百倍之后是多少。
物业税不是TNT，出台不是为了轰炸市场，它应该是规范市场，促进理性消费的制度性转
变。
川农第一风流才子 原贴的链接如下:
http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?id=2677948
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