房地产及住宅会包宗华：温州购房团神话不攻自破 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-24 合作：青岛房地产信息网 |
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近来，温州购房团到外地购房被炒得沸沸扬扬并衍生出了一些“神话”。
综合最近媒体报道，主要内容有：温州购房团斥资１０００亿元到外地购房，其中不少来自银行贷款；他们的“主攻”城市是上海，近年又到其它几个城市购房；到了哪个城市，就把哪个城市的房价炒得飚升；今年初温州购房团从上海撤资２００亿元，就造成了上海房价下跌；有的城市已有人表示要禁止温州购房团入境购房；还有人把温州购房团定性为“牟取暴利”，建议政府及时“出手”。
温州有多少富余资金可以到外地购房？
有一篇文章作了这样的分析：温州这些年大力发展打火机、皮鞋……等主打“产品”，在国内外市场都占有相当份额，获取了较大的利润拥有了较多的富余资金。目前，温州主打产品的市场已相对饱和，不宜在这些产品的扩大再生产方面作更多的投入，因而温州的富余资金要另寻出路。一是存入银行，由于目前的“负利息”，此路不通；二是兴办利润高的高新技术企业，由于技术基础特别是人才方面的缺限，也走不通；三是到一些房价上涨较快的城市去购房，可以起到保值增值的作用。这就是温州相当部分富余资金流向外地购房的原因。
以上分析，虽然说明了富余资金会流向利润较高的领域这一常理，也指出不会存入银行去取得“负利息”的现实。但对许多重要环节的分析，却不够全面和准确。
第一，温州的现有主打产品虽然占据了一定的市场份额，但决不能不再投入或少投入而想“固守原有阵地”。只有不断地投入较多的资金去进行技术改造，不断地提高现代化水平，增加适销对路的花色品种，才能在激烈的市场竞争中巩固“阵地”并不断前进。３年来，温州市民营企业（温州市主要发展民营企业）资本总额的年平均增长率超过１０％，说明在这方面的投入还是相当大的。
第二，如果还有富余资金，对于通过“实业中兴”的温州来说，主要的投向应是寻求与现有主打产品较为相近的以及其他较有把握的实业。决不能把温州暂时不宜兴办的高新技术产业作为惟一的投向，更不能以此做出资金无处可投的结论。
第三，这些年浙江省（包括温州在内）斥富余资金到外省市去兴办实业，已涉及机械制造、有色金属、汽车配件、商业贸易、仓储物流、服装和房地产开发等领域，说明资金投向的路子是相当宽的。
第四、实业家有了富余资金而暂时没有合适的投资项目时，有可能采取购买国债或房屋等办法，来取得资金的保值或增值。但这种处理富余资金的办法，仅仅处于辅助的、次要的地位。
综上所述，温州的富余资金，主要投向是现有企业的技术改造和在本地或外地发展新的实业。用于外地购房的资金，只占富余资金总额的一小部分。
置疑若干数据
温州购房团投资购房的金额有那样大吗？最早的报道是温州购房团斥资数亿元购房，然后不断炒作“攀升”，最后达到１０００亿元。反正各地没有专门为温州人购房做统计，即使炒出“天文数字”，人们也难辨真伪。但是，我们可以从资金的来源上去分析。据浙江同仁核实的数字，３年前温州购房团开始到外地购房时，温州民营企业．的资本总额达到了１０００亿元，到２００３年底进一步达到１４００亿元。众所周知，一个城市要到外地去投资，主要是使用富余资金。如果按媒体报导温州购房团真的斥资１０００亿元到外地购房，就得把温州当年民营企业的全部资本（或者今年的绝大部分资本），转变成可以流动的资金到外地去投资，而且全部集中投入购房这个单一的项目。事实一摊明，大家都能看清楚斥资１０００亿元这一很荒谬的数字，不过是通过反复炒作炒出来的“神话”。
资金相当一部分来自银行贷款吗？有位电视台记者在采访温州购房人时问到资金来源，答复是主要来自银行贷款。这一并未经过核实的回答却广为传播。斥资１０００亿元，不要说主要部分靠贷款，那怕是２０－３０％，也要贷款２００至３００亿元。如果银行真把这样庞大的资金贷给温州购房团到外地去购房，肯定会成为一项严重违反个人购房抵押贷款政策的“大案”。银行方面至今没有行动，只能证明主要或相当一部分来自银行贷款的说法不成立。
购房团一到就会房价飚升吗？我国住房市场还不够成熟，市场调节力度也不够强，再加上住房是一种特殊的商品，进一步减弱了价格波动的灵敏度。多年来的实践证明，住房不会象股票那样，遇有大量资金注入再加上炒作哄抬，就造成价格飚升。最好的证明是，许多城市高价商品房的空置率多年来居高不下，但价格却降不下来。而有的经济适用住房小区，排队买房的居民达到两万户，因有政府调控，房价也不上涨。因此，外地资金一涌入就立即造成房价飚升之说，虽然美化了住房市场的灵敏度，但却不切合我国住房市场的现实。何况，温州购房团的购房目的是为了保值和增值，或者是有人说的是为了牟取暴利。他们在购房时，更会百般挑剔，并会在同档次的房屋中，选购相对便宜一些的，决不会先把房价炒上了去再买。从这一角度分析，购房团一到就造成了房价飚升的说法，也远离实际。
怎样从上海撤走２００亿元购房资金的？很多年以前，如要到上海去投资，就得先把本地帐户上的资金打入上海帐户，在不用时再从上海撤出。随着金融业的现代化发展，这种陈旧的办法早已弃之不用。现在又有人拾起这些陈芝麻烂谷子来炒作，只能说明炒作“神话”也不大容易。
上海的调研结果进一步戳穿“神话”
由于温州购房团“主攻”上海，只要做好了上海市的调查研究，就能揭示问题的真象。上海市的同仁们一直具有细致地开展调查研究的优良传统，为了弄请楚温州购房团到上海购房的实际情况，他们全面地调查了两年多来的房屋交易记录。不论是温州组团来购房，或者是拥有温州市身份证的个人来购房，都一项不漏地予以统计。全面统计的结果是：两年多来温州购房团和个人来上海购房共计为１５亿元，这些房屋除了自住一部分外，其余的部分绝大多数还在温州人手里而没有大量的倒卖。上海的调查数据，说明了以下几点：
温州购房团在上海购房使用的资金只有１５亿元，加上用于其它城市购房的资金，充其量不过２０多亿元。这与前面分析的，温州到外地购房的资金只占其富余资金的一小部分，是完全吻合的。
上海市是我国最大的住房市场，每年住房销售总额超过１０００亿元。温州购房团两年多来在上海购房使用了１５亿元资金，不算一个小数目。但用于经济实力强大的上海，则仅仅等于其两年销售总量的０．７％左右。这样小的比重，不会对上海的住房市场和房价产生什么影响。上海的同仁们在分析去年房价上涨和今年一季度房价趋于平稳的原因时，一丝一毫也没有提到温州影响，因为它确实没有什么影响。
２００３年上海的房价上涨超过２０％，的确涨得过快，主要有城市经济快速发展、住房水平和开发建设成本（含土地成本）上升快、以及供求变化和结构变化比较快等原因。经过调控，今年一季度已开始趋于平稳。由于这一涨价与温州购房在时间上有某些巧合，就成了有些人把两者挂上钩进行炒作的依据，虽能满足某些人制造“神话“或者哄抬房价之需，但却与实际挂不上钩。
温州原是一个并不富裕的中等城市，通过这些年的努力，在３年前民营企业资本．达到了１０００亿元，到去年底又进一步上升为１４００亿元。与原有基础相比，确实是取得了难能可贵的巨大成就。但与全国各个大城市拥有的雄厚资本相比，差距仍然很大。与上海这样的特大城市相比，差得更远。所以，温州能够拿到外地去购房的资金及其影响相对有限。这次“神话”吹出来的另一内容，就是“无边无际”地夸大了温州的富余资金，似乎温州真的拥有了可以到全国各地去大批量购房、并能造成各地房价飚升的巨大能力。
转卖“二手房”费时费事。温州购房团在上海购房主要是近两年的事。至今还没有大量转手倒卖，也就不可能获得暴利。还要指出，由于上海市加强了调控力度，今年一季度房价已趋向平稳。房价平稳了，即使再转手倒卖，也不能获取暴利。
几点建议
温州购房团衍生的“神话”既然严重失实，为什么却有人在那里热炒不疲，据初步分析，主要原因有二：其一，有人愿意炒作这样的“新鲜”内容，因为它可以取得轰动性的新闻效应。其二，有些盼望房价高涨的单位或个人，希望通过炒作房价飚升的新闻把房价炒高，带动起一批盲目跟进买涨价房的人群，他们好从中获利。为此，提出三条建议：
（一）建议新闻界从多方面采取措施，避免这一不良现象继续发展。
（二）建议广大居民坚持理性消费，切不要赶浪头去抢购价格正在大动荡的住房。
（三）建议各地政府一手抓规范市场、调控房价，一手抓加快建立健全新住房制度。特别要抓好对中低收入者和最低收入者的住房供应，并严格实行“三控制”，即控制供应对象、户型面积和价格（含廉租屋的租金和补贴）。这样做，既能保证除高收入者以外广大居民的住房供应，又能防止来自各方面资金、以及各种炒作哄抬对中低住房价格的冲击。
新住房制度健全了，象温州购房团这种外来资金入境只能购买高档住房，有利无害，应该举双手欢迎。而且，加速地区之间的资金流动，包括购房资金的流动，是繁荣市场经济的重要措施之一，只能欢迎，不能禁止。
中国楼市
文/中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华
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