严金明：调控成为市场主调 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-29 合作：青岛房地产信息网 |
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 前言 土地问题是现在开发商最关注的问题，而严金明是我国的土地专家，所以他的演讲格外引人关注。在此，我们将其演讲的部分内容做了整理，供读者细细研读。 2003年调控是房地产行业的主调 2003年，中国房地产行业最显著的特点是调控，调控的目的有防微杜渐的起因，也有规范市场的结果。这其中通过信贷调整房地产行业的121文件就其中最重要的举措，其后又有国家五部委联合督察，这让2003年调整年的论调论据更加充分。可以说土地调整的目的是将土地公开交易深化，虽然这种公开并不是2003年提出的，却在2003年见到了效果，这种效果将在2004年进一步显现。 调整的几个方面 整顿规范社会反响最大的是两块：第一是土地的征用补偿。以前征地费是行政定价，补偿水平很低，土地稍加整理后，涨幅超过10倍，这样不仅不利于房地产长远发展，也损害了农民利益，影响了社会稳定，就此国土资源部出台一些文件，主旨在于保护弱势群体，保护农民利益；第二是房屋拆迁问题。建设部出台了一个《城市房屋拆迁估价指导意见》，其核心与土地征用新方针类似，实际就是以市场价格来代替行政定价。两者虽然没有形成正式法规，但在指导思想上已经明确了。 另外，在房地产消费方面，调整的迹象也很明显。如北京推出了以套内面积计价销售的规定，这说明，在市场各方的博弈中，消费者将慢慢摆脱完全被动的地位。再如《物业管理条例》，虽然不尽完善，但也属于对房地产后续管理的规范，这方面的动作还包括，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的司法解释》…… 调整的软硬影响 2003年是个政策年，许多政策调整的影响将从2004年开始表现出来，因为这些政策出台的初衷不是打压房地产，所以这种影响将表现为市场的发展进一步走向规范，法制化建设进一步完善，金融杠杆的作用进一步加强，而调整对房地产行业不会造成特别明显的消极影响。但不可忽视，这种调整对房地产也有一些现实性影响，如新的拆迁评估办法会使拆迁成本增加，所以从全国看，2004年的开发规模会相应调整。 2004年房地产将会出现的调整 “调整”并不专属于去年，今年要调整的仍然不少。 首先，人大将宪法第十三条第三款将“土地征用”改为“土地征收或征用”并补充“给予补偿”。对此，我国《土地管理法》将做出更详细的规定。依法征地、采用市场机制，按市场价格对农民进行补偿是《土地管理法》修改的重点，另外，农村集体建设用地的流转在2004年也有望有相应政策出台。 房地产权利将进一步细化。我国现有房地产权利不够细化，未来可能对土地空间权和地役权进行登记和补偿。目前《土地登记规则》只是一个行政规章，未来可能上升到国务院以行政法规条例颁布《土地登记条例》或全国人大常委会颁布《不动产登记法》。 2004年，全国五级土地利用总体规划将进行修编，这种修编将解决两个问题，一是规划要符合市场经济发展需要，二是对超规模开发进行控制和压缩。 土地市场将进行更多调整 开发区要规范，政府可能会控制土地供应量。土地供应要根据土地市场情况来调整。如商品房市场，房价高时，土地供应多一点，房价低时，土地供应量少一点。土地供应方式将进一步规范，政府经营城市和控制地产一级市场的做法近期将不会有大的政策调整。 房地产税收制度改革将从2004年开始。主要是与实施城镇建设税费改革相联系，在条件具备时，对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。 在市场的需求一端，政策将发挥其影响力，国家有关管理部门将推出一系列新规定，在保证房地产市场有序健康发展的同时，使作为弱势群体的买房大军权益得到更加严格的保护，维权法律政策将更加完备。 一些城市出台法规防止炒房 目前在一些热点地区，政府已经在实施或考虑出台一些地方法规来防止炒房势头。杭州市政府从2004年对期房炒卖者增收期房转让契税，对炒二手房者，征收20％个税。上海方面规定更为严格，继续鼓励自住性住房消费的同时，控制投资需求。上海正在酝酿禁止期房转让的严格政策，以抑制炒房，二手房交易要征收所得税。就全国而言，随着社会经济的快速发展，房地产市场会在规范中进一步发展，全国的房价可能稳中有升，但上升的幅度不一定很大。 本报记者 魏建华 严金明简介介 严金明，中国人民大学土地管理系副主任，教授，管理学博士。中国土地学会青年工作委员会主任、学术委员会副主任，中国土地学会常务理事。主持和参加了国土资源部、国家自然科学基金的多项课题。获国土资源部优秀成果一等奖两项，国土资源部优秀论文特别奖一项，国家土地管理局科技进步二等奖两项，国家土地管理局优秀成果一等奖一项。2004年被聘为国土资源部首席顾问、北京市城市总体规划修编专家组成员、全国土地利用总体规划专家组成员、央视特邀评论员。 |
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