顾云昌：房地产市场是健康的 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-04-29 合作：青岛房地产信息网 |
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 前 言: 在4月25日的半岛房地产高峰论坛上，顾云昌的精彩演讲赢得了阵阵掌声，与会的房地产精英纷纷表示，顾云昌的一席讲话，让他们收获颇丰。 在此，我们将顾云昌的演讲做部分摘要，以飨读者。 部分行业固定资产投资过热不代表房地产过热 我国房地产市场是从1998年开始红火起来的，从1998年开始，房地产行业的增长率保持在20％以上，去年接近了30％。目前，部分行业固定资产投资过热已被下了定论，那么与固定资产密切相关的房地产业是否也“过热”呢？ 部分行业固定资产投资过热并不能与房地产过热画等号。 首先两者的产品不同。一般固定资产投资生产的产品是厂房等生产资料，而房地产生产的是最终消费品。中国经济要靠消费拉动已经成了一种成熟的观点，目前中国的消费正在迈入“房车时代”，房子几乎是普通人的第一消费需求，而房地产的增长正是体现了消费决定生产的市场经济原理。 其次，房地产的增长也是有“水分”的。中国房地产从1998年真正热起来，从这几年的情况看，个人建房、单位建房、合作建房的少了，都转换成了房地产项目，所以，中国房地产的增长实际上并没有20％这么高。 判断市场是否过热的“三个基本” 判断一个市场是否过热，应该从三个方面来看：供求总量是否基本平衡、供求结构是否基本合理、供求价格是否基本平稳。 先看供求总量。有人去了趟安徽后说，安徽房地产去年开发量增长60％，是过热，可反观安徽房地产的销售量，还超过了这个60％，这说明供求总量是平衡的。而从全国范围看，房地产销售增长与建成总额基本持平。 其次看房屋的供求结构。据统计，去年房地产项目中，商品住宅占了80％，而其中中低档住宅占了90％，高档住宅只占了不到10％，同时商品住宅的空置率下降了，这说明供求结构也基本合理。 三看房地产价格。去年全国房地产价格平均涨幅在3．8％，这种涨幅的前提是地价和建材的涨价，房屋品质的提升，而且这种涨幅还低于GDP和人均可支配收入的增长，所以我国房地产价格的增长也是平稳的。 其实建设部18号文件已经就“过热”的论调给出了论断，文件全名是《促进房地产行业持续健康发展》，这个题目说明中国房地产业是健康的。 个别地区出现的过热倾向 中国房地产整体不过热，但不代表不存在局部过热的倾向。其实盲目型和泡沫型过热的倾向已在个别地区有了苗头。 盲目性过热是指少数城市开发规模过大，楼房供大于求，价格无法上扬，这在东北某些城市曾经出现过。 泡沫型过热的特点是，一个地区的房子供不应求，价格一路攀升。这种情况在杭州、上海等地已经出现。但泡沫有大小之分，泡沫也可以吸收，并不只有破灭一种出路。现在杭州、上海等地出台的一种政策就旨在吸收房地产价格泡沫，让行业步入正常发展的轨道，如放大中低价房屋供应量、降低拆迁速度等。 那么，如何判断一个区域楼市是否有泡沫呢？这个问题应分四个层次来考虑：第一，楼市火爆是由供应拉动的还是需求拉动的；第二，主要由投资需求拉动还是消费需求拉动；第三，投资需求中是短期需求还是长期需求占主体；第四，短期投资中的购买力靠信贷还是自主。后者因素多则更健康。 如何做企业如何做产品 什么是好的房地产产品？好的房地产产品是具备以下三种美：精致美，“宁可小一点，要做好一点”，“每一平方米都有用”；性能美，要考虑房屋的消耗性，舒适度，包括节能、节地、节水、污染少等；人文美，如青岛的房子就要有青岛的外观特点，不能把巴黎的凯旋门搬来了事。 在做企业方面，我认为目光长远的房地产企业要力争把这个行业做成一个让人信赖的行业，而不仅仅是一个让人羡慕和嫉妒的行业。增加企业的诚信度，遵纪守法、兑现承诺。我认为，中国房地产企业有两个发展方向：一是专业化方向，这包括房地产企业功能细化和专业化低成本两个方面；第二，集团化方向。 总之，中国房地产市场遇上了千年机遇，开发商要建设百年建筑，通过努力培养十年品牌。 本报记者 魏建华 顾云昌简介 顾云昌，中国房地产协会副会长兼秘书长，教授。20世纪80年代初着手于住宅商品化研究，1985年开始起草研究土地问题，1998年进入中房协工作，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是国家房改方案的主要起草人之一。20世纪90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“完善经济适用房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。 来源：半岛网 |
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