观点：宏观调控下的房地产金融现状与趋势 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-06-24 合作：青岛房地产信息网 |
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目前国内房地产金融的现状
1、房地产开发资金过多地依赖于银行贷款。
房地产开发投资资金中银行贷款比重为30％，如果考虑个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80％。低利率政策促进了信贷融资。
上海房地产金融现状
1、房地产信贷增长较快。
2003 年12月末，上海中资金融机构房地产贷款余额为2962 亿元，占其贷款总额的26.5％，个别银行的比重甚至超过40％。全年房地产贷款新增额939.89 亿元，占各项贷款新增额的45.3％。
2、上海房地产贷款的“公私联动”状况进一步得到了加强。
3、中资商业银行房地产信贷业务在操作上更为规范，更加注重风险防范。
在对公业务上，继续对优质项目进行支持。
在个人房贷上，继续鼓励自住消费、限制投资与投机。
4、外资银行加大了房地产金融的营销力度。
首先，一些外资银行将积极参与上海的房地产企业融资业务。其次，外资银行开始通过各种手段，抢占个人房贷业务市场。再次，外资银行还加大了与上海金融机构和中介机构的合作力度。
2、股权融资和债券融资在我国房地产金融中占比较小。
全国3万家房地产公司中上市公司仅42家，总市值500亿元，发行企业债券仅2亿元。
3、个人住房消费信贷存在潜在风险。
国内的消费信贷即将进入3－8年的风险暴露期，因此潜在风险将不断加大。
4、商业银行和其他金融机构本身存在着不规范、不科学的信贷行为，不能全面认识到房地产贷款中的潜在风险，在业务上容易产生急功近利的思想。
土地储备制度不完善导致土地储备贷款存在隐性风险。
房地产金融的几个趋势 上海房地产业继续看好
1、在消费周期上，中国正处于住房消费阶段。
2、住宅市场需求旺盛。
上海市区人均住房建筑面积约为20平方米，离国际上人均标准饱和点还有10－15 平方米，目前市场上中低价房供不应求，所以发展空间很大。
3、高档写字楼发展空间大。
上海目前甲级写字楼的总面积约300万平方米，平均入驻率约90％。而国际型大都市高档写字楼面积在1000－1500 万平方米左右，因此市场还将供不应求。
4、工业用房和社会公共设施需求增长强劲。
上海进入新一轮经济高速增长期，工业用房需求量大，存在巨大的发展空间。2010 年的世博会将大大增加上海文化、体育等公共设施需求。
上海房地产金融的几个趋势
1、在信贷政策上，既继续支持房地产业发展，同时也在加大房地产信贷的监管力度，做到“发展”
与“风险防范”两手抓。2、在融资方式上，将逐步建立多元化的融资渠道。房地产资金主要依靠银行贷款的情况将会逐步改变，将形成债权融资和股权融资的两种基本形式。
房地产证券化、房地产信托以及房地产投资基金将越来越多的出现在房地产融资市场上。
3、海外资金将加速进入国内房地产业。
2003 年有近百亿美元的境外资金进入上海市场，其中有一部分投向了上海的房地产，海外资金都想进入这个市场。房地产商也将目光投向海外资金，海外资金在上海房地产业中的比重将会不断上升。
4、商业银行房地产贷款管理将更为科学化。
为防范风险于未然，内部将建立个人征信、关联贷款监控、房地产市场预警、房地产贷款比例控制等管理制度。
与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度将得到完善。
房地产时报
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