供求两旺，量价齐升—青岛市房地产市场形势分析 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-06-30 合作：青岛房地产信息网 |
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 近年来，青岛作为山东半岛都市群的龙头，城市竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，消费者投资和收入预期较好，全市房地产供求两旺，房地产市场呈 现出较快扬升和良性发展态势，对拉动国民经济增长、改善居民居住条件发挥了重要作用。 数据 2003年度青岛市房地产交易基本数据 一、全市各类住房的总交易面积（新建＋存量＋租赁＋抵押）2451.77万平方米，交易额424.61亿元；平均单价1731.87元／平方米； 市内四区各类住房的总交易面积1136.42万平方米，交易额223.79亿元；平均单价1962元／平方米； 二、全市商品住宅总交易面积697万平方米，交易额164.76万元；最高单价8700元／平方米，最低单价967元／平方米，平均单价2363元／平方米。 市内四区商品住宅总交易面积203.77万平方米，交易额58.86亿元；最高单价8700元／平方米，最低单价1544元／平方米，平均单价3121.17元／平方米。 三、全市二手住宅总交易面积398.85万平方米，交易额86.1亿元；最高单价7500元／平方米，最低单价890元／平方米，平均单价2158元／平方米； 市内四区二手住宅总交易面积169.34平方米，交易额42.19亿元；最高单价7500元／平方米，最低单价1350元／平方米，平均单价2491.8元／平方米； 四、全市经济适用房总出售面积41.55万平方米，平均单价2084.76元／平方米，最低单价1150元／平方米，最高单价2730／平方米。 市内四区经济适用房总出售面积32.59万平方米，平均单价2117元／平方米，最低单价1676元／平方米，最高单价2730元／平方米。 分析 2003年度青岛市内四区房地产交易情况分析 2003年度，青岛市区经济继续保持高速增长态势，居民对住宅消费需求持续强劲，市内四区房地产交易市场旺盛．成交量价齐升。据统计，全年共受理各类房地产交易和权属登记76945户，比2002年增44％；面积1136.42万平方米，同比增长49％；交易金额223.79亿元，同比增长52％。市民个人购房消费已成为房地产市场主流。房地产业在拉动内需，促进国民经济增长，改善居民居住条件等方面成效显著，标志着全市房地产市场正走向成熟、健康、快速发展阶段。 商品房 外地人对房价影响不大交易量价再攀新高 旺盛的住宅消费需求，促进了房地产开发投资快速增长，竣工房屋小幅上扬，商品房源逐渐增多，但因供需结构矛盾突出仍供不应求，市场成交量价齐升，再攀新高。 一、新开工项目集聚，面积增长。2003年，共办理商品房预售许可证75个，面积总计132.55万平方米，比2002年增长14.02％，其中住宅105.75万平方米，经济适用房15.15万平方米。这些项目多数将于2004年下半年峻工。 二、商品房销售仍以本市居民为购房主流。2003年本市居民购房成交19378套，占总成交量的84.04％；外地及境外在我市购房共3680套，共占总成交量15.96％。这一统计显示，一是，外地人在市内四区内购房抬升了本市房价之说，其证据尚不充分；二是，外地人购房对拉动本地经济的作用甚微；三是，本地高房价影响了外地人购房热情。 三、办公楼销售市场已初露转旺的迹象。2003年住宅房屋成交比重略有下降，共成交20869套；办公用房占0.75％，比去年上升50％，商业及其它用房占8.74％，比2002年下降1.3％。 四、“小康”房型最受青睐。随着经济发展，居民收入增加，人民生活水平有了质的提高．不少居民已树立了“由住得下到住得舒服宽敞”的消费新观念。梯次置业已成为时尚。主力房型以每套70—100平方米和100—150平方米的需求最旺，其销售套数已占总成交套数的69.38％，而成交面积占总成交面积的60.51％，成交金额占总成交额的53.42％。这组数据的显示，为开发建设单位在设计房型，适应市场需求趋势方面提供了重要参数。 五、交易价格继续高位运行。2003年，由于市场供需结构矛盾突出，住房消费求大于供现象严重，致使交易价格持续上涨，成交均价比2002年同期又有较大幅度的增长。 市内四区商品房加权平均值单价3121.17元／平方米，比去年同期增长14.75％；其中住宅成交平均单价2888.55元／平方米。同比增长16.07％。从区域来看，以四方区涨幅最大，同比增长12.6％，依次为李沧区，市南区和市北区。 从价格结构分析来看，以小于3000元／平方米的房屋最受欢迎，成交套数占成交总量的71.49％。其次为3000—5000元／平方米的房屋，成交套数占总成交量的19.54％。 持续旺盛成交活跃 2004年1—5月市内四区房地产交易情况分析 进入2004年，市内四区房地产交易持续旺盛，成交活跃。1—5月份市内四区房地产总成交户数31726户，比去年同期增长20％，总成交面积4033240平方米，同比增长9％；总成交金额9760677228元，同比增长16％。 商品房成交量下降明显成交价再创新高 由于增量房有效供给不足，特别是近两年来中低档次的商品房有效供给量少，致使造成供求结构矛盾突出，成交量下降幅度明显增大。据统计今年1—5月份，市内四区商品房成交户数8070户，同比减少4％；成交面积883,226平方米，同比下降15％；成交金额3089637779元，同比减少8％；增量房供不应求，使房价趋势上涨，1—5月份，市内四商品房平均成交价格为3498.13元／平方米，同比增长7.65％。 二手房 交易活跃成交量价齐升 2004年1—5月份，市内四区二手房交易异常活跃，总成交户数11481户，同比增长44％，是商品房成交户数的1.42倍；总成交面积836075平方米，同比增长55％；成交金额2324991574,同比增长88％。其中本市居民购买二手房，占总成交户数88.9％；外地购房10.79％；境外购房占0.29％。 从户型结构来看，购买二手房以小于60平方米／套为最多，占总成交量的51.78％；其次60—100平方米／套，占40.76％；100平方米／套以上的占7.46％。二手房成效均价为2780.84元／平方米，去年同比增幅为20.85％。 抵押旺盛租赁低迷 据统计，今年1—5月份，市内四区房地产抵押总户数10911户，同比增长31％；抵押总面积2194021平方米，同比增长12％；抵押金额4257169379,同比增长15％。其中持证抵押户数占总户数的28.76％；按揭占71.08％；在建工程抵押占0.16％。 今年以来，市内四区房地产租赁市场由于种种原因其交易量、面积、金额有比去年同期明显下降，值得重视和研究解决。据统计，今年1—5月份，房屋租赁总户数1264户，同比下降25％；租赁面积119918平方米，同比下降26％；租赁金额88878496元，同比下降15％。 存量房有行无市 ———房地产市场基本走势分析 2004年，我市房地产开发延续了去年快速发展的势头，投资额呈现持续增长的态势。但由于在建工程量大，可供销售的竣工房屋缺口明显，也相应带来商品房销售增长的乏力，从而使我市青房景气总指数回落，达到99.3点，比去年同期回落2.26点。房地产开发后续乏力凸显。开发竣工销售量远小于需求量，住房消费者旺盛的购买力与可供销售的商品房房屋面积所占比重形成明显的反差。 由于大量的在建项目处于施工建设中，至今年5月，我市竣工房屋量非常少，市场供应缺口明显。这种状况对二手房市场影响巨大，因缺乏增量房有效供给，二手房交易市场箱形态势明显凸现，并造成房价攀升。 根据上述分析，预测今后一段时期内，市区增量房源特别是中低价位商品房源依然不足，房价持高不下，以自住为主的已购公房上市交易户数与面积将进一步减少。存量房市场将不同程度地出现有行无市现象。 青岛晚报 |
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