物业明码标价仍然难以杜绝物管乱收费 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-08-12 合作：青岛房地产信息网 |
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近3年物管收费举报受理量位居前3位，业界认为，10月1日起实施的明码标价将增大乱收费的难度，但欲根本上杜绝乱收费仍需企业自律、部门监管和业主主动维权
据国家发改委对全国价格举报电话受理的举报情况统计，近3年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直高居各类举报问题前3位。而从今年10月1日起，物业管理企业应明码标价。多数业内人士表示，明码标价在一定程度上能对不正规的物管公司起到一定的制约作用，但很难真正杜绝物管公司乱收费现象。
信息不对称，监管不力，乱收费隐蔽
目前，北京市发生的有关物管纠纷诉讼案件层出不穷，纠纷的主要原因绝大多数是由于业主认为物管公司乱收费或多收费少服务。北京汉韬律师事务所主任律师李玲分析说，物管收费纠纷是引发物管公司和业主之间其他纠纷的主要导火线，而信息的不对称和不公开是其产生的主要的原因。
在海淀区法院今年一、二月份受理的物管诉讼案件中，物管企业起诉业主不交纳物管费用的案件占到了99.2%，而在审理中，业主对不交纳物管费用的解释均为物管公司存在乱收费或多收费少服务的行为，因此他们就以不交纳物管费用进行维权。
物管收费一直都是物管工作的焦点，在去年出台的《物业管理条例》中就明确提出，物管公司要定期向业主公布物管收费的账目，但是在执行过程中，由于业主对物管收费信息的不对称以及有关部门的监管不力，导致一些不规范的物管公司乱收费时有发生。
物管收费涉及卫生、安全、维护、供水、供电、供气、供热等各个方面，名目繁多，服务内容广泛。随着业主维权意识加强，尤其是物管行业的逐渐规范，一些物管公司对乱收费不再是明目张胆，但巧立名目或超标收费比较突出。知名物管专家、北京悦豪物业管理公司总经理邓南宇认为，一些不规范的小物管公司乱收费手段越来越隐蔽。原因是目前一些物管收费政策调整一般都由相关部门通知到执行单位（物管公司），而终端消费者业主对此知之甚少。尤其物管公司借信息不对称仍收取已取消收费项目的费用，变相多收费。
明码标价遏制乱收费，还需配套细则
7月19日，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，此举可以看作是去年出台的《物业管理条例》中所规定的物管公司必须定期向业主公布物管收费后的正式实施办法。根据规定，物业管理企业应采取收费清单、多媒体终端查询等方式实行明码标价。应标明服务内容、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。此外，收费标准发生变化时，应提前1个月进行明示。
邓南宇表示，由于目前不规范物管公司乱收费呈隐蔽性，明码标价将增大物业公司巧立名目乱收费的难度，有效遏制乱收费蔓延的趋势，但很难从根本上杜绝乱收费行为，出台配套的实施细则及规范市场才是关键。
北京物业管理协会副会长赵兴汉认为，规范物管收费应该从源头抓起，即更重要的是从最初物管公司的定价开始规范。如果物管公司和业主之间的协议价格已存在多收费或乱收费，即使公布出来也没有意义。因此，明码标价更重要的是要把收费的计算标准、依据和计算的公式公布出来，这才是真正的明码标价。同时，他还表示，实际上，北京一些正规的物管公司早已实行明码标价。多数业内人士也表示，正规的物管公司已做到明码标价和公示，即将实施的明码标价规定对于正规物管公司来说，意义并不是太大。
呼唤自律、监管双管齐下，健全法规
赵兴汉表示，从根本上解决乱收费的关键还在于物管公司自律和有关部门的监管，双管齐下。规范物管市场，一方面要规范市场中的游戏规则，另一方面要规范市场中的主体———物管公司。只有从物管公司自身规范的角度入手，才能真正杜绝物管乱收费的情况发生。
事实上，不论物管市场如何规范，违规操作的物管公司仍然会存在。对此，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，在这一客观情况下，业主的主动维权和政府部门的监管则是非常重要的。被侵权者要站出来，维护自己合法的权利。而有关部门的监管力度要大，要加强对整个市场及物管公司收费行为的监管。
建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，加快物业管理立法，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
■观点
业主收费知识要扫盲
高峰（北京中原华夏物业管理有限公司副总经理）：
执行明码标价的单位是物管公司，而对明码标价认可的主体则是全体业主。但是从目前的实际情况看，多数业主对物管收费的相关知识还是处于“一穷二白”的阶段。
这样，即使物管公司公布收费项目，业主也看不懂哪些收费项目是属于不合理收费。因此，实行物管收费明码标价，首先要给所有业主进行一次“集体扫盲”，让业主真正了解哪些物管费用是该交纳的，哪些费用已经不再收取等的情况。
用法律代替行政命令
李玲（北京汉韬律师事务所主任律师）：物管纠纷多半是由收费问题引起，因此实行物管收费明码标价对规范市场可以起到一定的作用，但仅仅依靠政府的力量是不够的，因为政府无法对所有物管公司进行全程跟踪式的监管。保证明码标价完全按照实际的物管收费标准，还需要一定的相关配套法律进行必要的监督，用法律的手段来代替政府行政命令或者直接干预。
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