胡海:
从去年开始就有很多人讲房地产泡沫,国家也出台了一些针对房地产投机的政策,可是,到目前为止房价好像一直还在上涨,没有什么下跌的迹象。我现在很犹豫,是不是还可以买房子呢?
姚晔:
其实房价就像股价一样,要想预测它的涨跌是很困难的。从本质上讲,房产的内在价值是由其使用价值所决定的。房产的使用价值通常可以通过它的租金体现出来。房产的使用价值越高,人们愿意出的租金就越高。
就像股票一样,从长期来看,房产的价格总是会向其内在价值回归的,但在短期内,则会受到人们投机心理的很大影响。而从不少方面来看,目前的房产价格很有可能已经进入不理性的投机阶段了。
如果你是准备买房自用的话,对于这种投机性就可以不必太过关注。只要你觉得目前自己能够承受,即使以后房价下跌也无所谓就行。但如果你是准备投资的话,你就要考虑这种投机性风险了。
如果以租金收益率来评判目前的房地产的话,其投资价值并不高。很多地区的房产租金收入相对其房价实际收益率只有5%左右。目前不少国债的收益率都接近这个水平,考虑到房产投资的风险性,这一收益就不是很有吸引力了。
实际上,即使你是准备买房自用,也需要考虑租金收益的问题。大多数有能力买房子的人通常不会考虑租房子,因为他们会觉得买了房子就是自己的了,而租金付出去就什么也没有了。实际上这是没有考虑资金成本的问题。
买房子后看上去是不需要付租金了,但实际上你还是在付租金。你所付出去的是你本来可以从买房子的钱赚到的利息、投资收益。如果一套房子买要100万元,租一年要5万元,而你投资一种债券一年可以取得5%的税后收益的话,那么即使你租房子也没有什么吃亏的,因为每年的利息就可以用来交房租了,而且你还不需要承担买房会面临的房子折旧、维修、买卖交易等成本。
当然,租金未来可能会上涨,从而提高房产的收益率,最终带动房价继续上升。但在我看来,这种可能性并不是很大。
很多人喜欢说的一句话是:"人越来越多,地越来越少,所以房价要上涨。"但这句话只说对了一半。决定价格的因素除了需求外还有供应。随着需求的增加,越来越多的地会被开发出来,越来越高的楼会被建起来,所以房价并不会无休止地上涨。实际上,在我看来,目前房产的供应量已经超过实际需求了。现在许多房产被空置的现象,就说明很多买房者并不是有实际需求。一旦这些房子最终被抛到市场上的话,租金和房价是很难再上升的。
当然,历史经验显示,当一个投机市场形成时,它可以持续好多年。至少以我的能力很难判断它什么时候会结束。如果你想"炒"一把的话,也许还是有机会,但如果你想作为投资的话,我觉得还是要谨慎。
上海证券报
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