专家预测下半年全国楼市三大趋势，土地神话难续房价高歌 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-08-30 合作：青岛房地产信息网 |
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国土资源部第７１号令规定，在８月３１日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。这道政令对房地产业界和市场都产生了很大影响。
宏观调控下，紧缩的地根正在触动房价神经。因为建设用地日益紧缺，一些开发商不时放言：这将导致房屋供应量下降，直接引发房价“反弹”。财富之母的“土地神话”真的能续写房价“高歌”吗？
专家预测，我国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势：一是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”；二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳，下半年全国房价不会出现大的跌幅，会在基本平稳的基础上缓慢上扬。
视点追踪
楼市三问
土地是房地产开发的先行指标，受政策影响，今年以来土地供给大幅下降。据此，不少市场人士断言，这意味着土地成本上升、未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价上涨便不可避免。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。
一问：高房价真是高地价惹的祸吗？
高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，今天的建筑用地是两年前获得的，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部２００４年３月发布的检测报告显示，上海市２００３年平均地价同比增长５．３４％，而房价同比增长２４．２％，其增幅为地价增幅的近５倍。就房地产利润而言，大多数城市在１０％以上，中高档房产平均利润率更是在３０％以上，远高于其他行业和国际上５％的平均利润率。
二问：土地供给真的不够用了吗？
国家宏观调控政策决定，从５月份起，半年内暂停土地审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在一地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。
其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。
严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达６０００公顷。２００３年，上海商品住宅供应量是２８００万平方米，实际销售面积为２２５５万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些“闲地”，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。
三问：房源供给真的下滑了吗？
所谓地根紧缩导致房源减少同样是房地产市场的有产者刻意透支的利好信息。
房地产的开发周期一般为２年到３年，今年地根、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到２００６年至２００７年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，笼统地说房源短缺，岂不谬哉？！
由此观之，所谓“土地神话”并不能必然支撑未来的房价“高歌”，将高房价的泡沫建立在地根紧缩政策之上的主意可休矣！
新闻旁景
杭州楼市：
投资增长受遏真实需求呈现
上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。
在官方舆论和民间舆论几乎一致的喊打声中，炒卖土地、房产的投资人大大减少。一些中小房产开发商以高额利息将土地使用权抵押给典当行，以获得资金实施开发，等预售之后再回笼资金。一些人开始拿着项目四处找有实力的企业接盘。一些原本开始进入扩张期的企业不得不收缩战线，原本要进军高端地产的，不得不开始将目光瞄向成本较低的二三线城市。在买方和卖方“僵持”的同时，真正好的项目和真正有需求的购房交易还是在正常运作。杭州一个地处黄龙商业圈的市中心楼盘，不仅逆风飞扬销售很好，迅速回笼了预售资金，而且得到银行的大力争抢，信贷方面也没有任何问题。在个人购房市场，据中介公司介绍，现在成交的基本都是自住的。
宏观调控挤掉了房产市场中一些不实际的东西，使得坚挺的更加坚挺，内里发虚的被洗牌出局，市场变得更加稳健。但是现状和从前的火爆形成了鲜明的反差，二手房市场冷冷清清，开发商信心不足，有的土地流拍了，不少拥有房产的市民开始担心个人资产“缩水”。
政府的新政策正在不断出台。浙江省财政厅发出《关于契税征管若干政策的通知》，要求各市县契税征收机关按照市场价格分地段、分类型确定二手房计税基准价。据专家分析将有利于加快市民以小换大、以旧换新的步伐，改变当前市场的低迷现状。杭州市房地产预警预报系统也将在年底前运行。杭州市相关部门将定期向社会披露房地产投资、施工面积等房地产开发信息，及时反映市场销售的成交面积和金额等数据。
最近，杭州市民中又出现一个热门话题——今年初刚出台的对房产交易加征20%个人所得税的政策有可能要取消。当时，这一政策是针对“炒房者抬高房价”的说法而出台的，谁知实施后，二手房挂价纷纷注明“净价”，新增税普遍被转嫁给购房者，反而刺激房价进一步上涨。
业内人士：下半年房价将缓升
虽然面临国家宏观调控带来的不小压力，我国一些房地产企业家认为，我国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于国内对住房的需求量依然很大，因此下半年房地产价格将保持稳中缓升的走势。
房地产商们普遍认为，当前我国部分地区的房地产行业的确存在着房价“确实偏高”“涨势过快”的问题。因此，政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出“泡沫”，把偏高的价格降下来，要限制过热的开发投资。在这种背景下，房地产市场肯定会出现重新洗牌的局面。
有专家认为，今年下半年，我国的房地产价格将会稳中有升，像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。全国的平均房价都很高，其中２００４年５月份增长的幅度最快，达到１０.７％，是连续１０多年来的新高，这个房价的增长也是十几年平均房价的最高水平。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为５３８１元、５１５６元和３８７７元，在价格上均出现了一个大的“突破”。
但有关人士认为，即使是这样，全国的平均房价还不过是每平方米２７０８元，按此价格除以７０年，每年的房租是３４元－３５元，每个月的房租比现在北京市规定的每平方米３.５元还低。因此这个房价并没有到一个高得不能再高的地步。
对于下半年全国房价的走势，业内专家的看法是，在国家收紧资金(银行贷款)和土地供应两根线时，再加大宏观调控，下半年全国房价会是“有涨有跌”。专家预测，我国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势：一是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”；二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳，下半年全国房价不会出现大的跌幅，会在基本平稳的基础上缓慢上扬。
新华社
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