房地产市场泡沫惊现六大标志动向 将会引发崩盘？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-09-01 合作：青岛房地产信息网 |
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股票市场崩盘，引起“价值回归论”出现。当前，房产正出现六个泡沫动向。那未来数年，房地产会不会出现像股市这样的崩盘？
房产泡沫的第一个标志是我国房地产以２５％以上的高发展速度持续增长５年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设高潮，加入ＷＴＯ和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。
第二个标志是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是５∶１，但上海、北京、广州为８．７∶１、１２．４∶１、１０．１∶１，全国平均７．８∶１。
第三个标志是把住宅作为投资品。许多购房者是出于投资或者投机，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。
第四个标志是房地产贷款超常增长。我国８０％的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。银行最怕呆账，我国商业银行大约有２５％的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到４０％。
第五个标志是空置率的提高。空置面积比近３年竣工面积之和称为空置率，国际标准是１０％。截至２００４年４月末，我国空置一年以上的商品房面积为５５２９万平方米，空置率为５７．６％。
第六个标志是炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。
北京现代商报
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