地价、房价上涨的元凶究竟是谁?土地政策or炒作 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-09-29 合作：青岛房地产信息网 |
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在土地整顿下，特别是从5月起半年内暂停土地审批后，全国35个大中城市的房地产市场调查显示，二季度的房价和土地交易价，均比去年同期上涨超过10%，分别达到10.4%和11.5%，这更是有调查以来最高涨幅。在土地供应紧缩下，地价必愈求愈高，而地价推高最终必会分摊到房价上去，因开发商要保住利润率，炒房团也要造就房价愈炒愈高的现象，才能吸引购房者入市。
停批土地房价更炒高今年初国土资源部下发通知，要求“停止经营性土地使用权协议出让，全国各地要在今年8月31日前，把历史遗留下来的协议出让问题处理完毕。”地价是房价的先行指标，在紧缩政策的影响下，今后一段时期土地供给必将大降，地价必将持续攀高，再加上业内人士推波助澜，地价房价必定高居不下，且不断上涨。由于人们对未来土地及房屋供给减少的预期，以及老百姓对购房需求的不断增加，房价进一步上涨更不可避免。
这样说来，地价房价的上涨元凶，便是紧缩的土地政策，其实不然。因为高地价都是在制度漏洞下，过分投机惹的祸。制度漏洞让权力资本化，就算在宏观调控下，有的地方还在观望，等待有所缓和的□象，立即继续扩张用地。
从房地产开发周期看，一般为3年左右，而今年以前开工的房地产项目，并没太多受到调控而停工。所以，把紧缩土地政策，说是导致房屋供给减少、房价上升的原因是不应该的，因近期的供给是两三年前开的项目，供给量并没减少，价格上升只是投机炒作导致。
国内房地产开发重点一直以住宅为主，但近两年商业用房的开发投资增速，已超越住宅投资，增速还在不断扩大，今年上半年达到35%以上，远比住宅的30%要高得多。同时这也是在宏调下，因住房开发难度愈来愈高，开发商把投资方向转向商业用房所致。
近两年商业用房发展迅速，各地兴起了建造大型商业区的热潮。商业用房开发，在去年开始形成热潮，投资增长率比2002年上升36%，是历年最高涨幅，而且上升的项目都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、住宿于一体的超大型购物广场。今年上半年，商业用房的竣工面积，就比去年同期增长了22%，是各种用房的最高增长率。一些地方更以北京和上海等大城市的商业区作蓝本，大兴土木，同时还以各种甚么中心作口号招商。其实这种大型商业用房开发，只适合发达的大城市，国内的城市都是中小型的，根本无力承担也不适合。
目前国内城市化比率还不到40%，还有60%以上人口生活在农村，他们的消费场所还是集中在市集、农贸市场和小零售店。就算是大城市，如北京、上海等，居民的日常消费还是去连锁店和超级市场。在农村人口占大多数、平均收入和总消费水平还不高下，建设大量既大型又豪华的商场，其结果必然是空置和倒闭。
收紧信贷难以小博大由于整个金融体系的存款资金充足、富余资金又充裕，截至今年6月底，存贷款差就高达6.1万多亿元人民币。银行纷纷寻找资金出路，但优质的工商业放款对象又很难找到，城镇居民的房产抵押贷款，就成了各银行争相进入的低风险业务领域。在这种消费性贷款需求刺激下，开发商的投资冲动就常常能得到银行的资金贷款支持。
在整个房地产开发项目的资金来源中，自筹资金及其他资金不但占了75%，这两种资金的增长，更由1999年的15%上升至去年的36%和今年上半年的41%，自筹资金的来源，主要靠预售房款和银行的流动资金贷款。所以在整个投资资金来源中，除了从股市圈的，扎□建筑商和材料商的，客户预付款的，未交土地款的，剩下的才是开发商自己的本钱。以这相对少得可怜的本钱来和利润相比，这极高的利润率诱引□愈来愈多投资者投向房地产。但在宏调信贷收紧下，购房者必受到抑制，80%以上资金来自银行贷款的房地产开发，必定出现资金短缺，如此一来泡沫就会被压破。
香港经济日报
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