中国经济快速增长， 固定资产投资和银行信贷超速增长， 导致消费价格指数（CPI）上升。经济“过热”。高耗能行业的过度扩张使煤、电、油、运等基础资源的“瓶颈、矛盾日趋尖锐。本轮宏观调控的目的就是把经济增长过快的势头降下来，遏制住投资规模增长过快的现象。从今年7月国家各部门公布的数据来看，宏观调控已取得预期效果，终于让紧绷的市场松了一口气。但央行二季度货币政策报告中又提到必须高度关注持续上扬的房地产价格问题，引起了全社会的重视。“管住信贷”、“管住土地”是这次宏观调控的经典战术，而资金和土地正是房地产的内核，宏观调控中首当其冲的“两道闸门”。触动了房地产业最敏感的神经。但“越调越涨”的房地产价格让人有点云里雾里的感觉。表面看来，由于宏观调控管住了信贷和土地，使房地产上游产品供应减少，引起供需矛盾，导致价格上涨。但是，过热行业钢铁、水泥、电解铝，甚至未被列入调控行业的汽车等，同样都在宏观调控后，投资下降，上游产品供应减少，但价格却快速下跌。迥然不同的结果，迫使我们以全新的角度来审视宏观调控中的房地产市场，探究房地产何以在宏观调控中持续上扬。
第一季度货币政策执行报告以后……
央行在今年5月11日公布的《2004年第一季度中国货币政策执行报告》中指出：我国经济继续快速增长，投资出现过热。固定资产投资的迅猛增长，导致对钢铁、电解铝、水泥等高耗能行业的巨大需求，而这些高耗能行业的过度扩张使已经绷得很紧的煤电油运供求形势更加严竣，造成瓶颈制约。因此必须采取总量政策坚决遏制固定资产投资规模。
4月26日，中央政治局召开会议，分析当前经济形势，强调各地区各部门要集中精力抓好中央确定的宏观调控措施的落实，适度控制信贷货币增长，严格控制新开工项目。
4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高四大行业投资的门槛。
4月29日，国务院办公厅通知，决定集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿，期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。
4月30日。国务院办公厅通知，要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理。重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心，城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心等项目，以及2004年以来新开工的所有项目。
5月15日，银监会发出通知，决定全面清理银行业金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺发放的固定资产贷款。
行政力度大，调控措施之密集为多年未见。
央行一季度货币政策执行报告向钢铁等过热行业发布风险预警，商业银行纷纷上收信贷审批权，部分地区停止对调控行业的贷款。2004年1～5月，黑色金属开采和冶炼，钢铁、建材增幅均比1～2月回落了一半多，6月份钢铁投资为负增长，同比下降8%，提高钢铁行业进入门槛，使60%左右的中小型钢铁企业面临倒闭的危险。同时，水泥、有色金属、机械、建材、石化、轻工、纺织、医药、印刷等行业的增长幅度都有较大回落。高涨的基础设施投资需求突然“熄火”，与此密切相关的建材行业（钢铁、水泥、电解铝）和工程机械需求增长趋势被逆转。接着，这种回落反映到机械设备制造业，电力和运输行业，最后煤炭、石油等初级能源行业和金属材料等原材料行业需求回落。全国固定资产投资增幅从第一季度的43%下降到第二季度的22.3%。
本轮宏观调控主要采取四大措施
一是加强货币信贷投放调控。人民银行在2003年8月份将存款准备金率提高1个百分点的基础上，今年又提高了0.5个百分点。同时，央行加强公开市场操作，向贷款较多的股份制银行发行500亿元定向票据，收紧放贷能力。出台加强窗口指导和银行监管的措施，要求商业银行严格控制对钢铁等过热行业的信贷投放。
二是严格用地管理。开展了土地市场特别是开发区的清理整顿，配合做好制止钢铁、水泥、电解铝等行业盲目投资工作，严格用地管理，防止突击批地。对不符合国家产业政策和行业准入标准的建设项目，一律不批准用地。暂停农用地转非农建设用地使用审批。
三是清理固定资产投资项目。对全国在建和拟建项目进行全面清理，对国家明令禁止的、违反有关法律法规和国家政策的在建项目停建缓建。暂停审批党政机关办公楼和培训中心、会展中心、大学城等项目。
四是提高四大行业市场准入标准。将钢铁、水泥、电解铝和房地产的建设项目资本金比例提高15个百分点，相继制订出台相关的产业政策和行业标准。切实按照产业政策和环保、安全、能耗、技术、质量等市场准入标准，从严审核新建项目。
第二季度货币政策执行报告后……
《报告》指出：“随着房地产开发投资，新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。”房地产价格在宏观调控中持续走高成为高度关注的现象。
今年四月底，在公布央行第一季度货币政策报告，国家决定对钢铁、水泥、电解铝及固定资产投资实施宏观调控时，不少人担心，这次调控会不会象十年前那次调控一样，使房地产业步入长达数年的调整期甚至陷入低迷。在某咨询机构发布的市场报告中，分析师认定：房地产行业是今年宏观调控中受创最重的行业。央行在2003年和2004年二次上调准备金，房地产业率先遭遇收紧银根，随后因过热接连咽下几剂“猛药”，而此次宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，又都击中了房地产业的要害。
引起人们异常惊觉的是，房地产开发投资增幅虽有回落，但行业的发展丝毫未有影响，房地产价格更是一马平川，持续上涨。国家统计局8月19日报告显示：2004年1月～7月，我国商品房平均销售价格为每平方2724元，同比上升12.9%，为1996年以来同期的最高增幅，统计显示，二季度全国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%。房屋租赁价格上涨1.0%。
在本轮宏观调控中，政府采取金融调控政策和土地调控政策，紧紧把握住信贷和土地两个“闸门”，来遏制投资过快增长。房地产开发资金80%来自银行，资金渠道单一，金融构架十分脆弱，央行采取严控房地产开发贷款，提高存款准备金和项目资本金比率等措施，提高开发商门槛，紧缩房地产开发资金链条，限制开发商盲目上项目。实施限制期房转让；提高个人房贷申请条件；提高个人第二套以上购房首付比例等综合调控手段。针对土地的调控政策包括：实行土地招投标制度；加强对土地开发利用的管理；查处土地违法行为；暂停农转非用地审批等，加大开发商获得土地的难度。截止6月未，商业性房地产贷款增幅比上月回落5.3个百分点，2004年前5个月房地产开发投资增长32%，比上年同期回落0.9个百分点，为今年以来首次低于去年同期。新开工房屋面积增幅回落15.8个百分点，竣工面积增幅回落24.8个百分点。土地开发面积比去年同期下降28.5个百分点，土地购置面积1.5亿平方米 ，同比增长2.8%。从央行的数据解读上看，房地产业正在逐步降温。现在所面临的结果是，宏观调控使其它行业的增长速度在大幅放慢，房地产投资增幅被遏制，全国土地开发面积增幅下降，但房地产价格持续上扬，刺激着房地产业投资额居高不下。
经济起飞期的新型经济周期概念
以数字统计的概念来说，目前我国正处于第五次宏观调控周期中，距上次调控有十年之久。回顾中国改革开放25年以来，第一次调控发生在1978年，第二次调控是1984年，第三次调控在1987年，第四次调控发生在1993年。经济发展具有周期性，但是每次周期长短不同，波动幅度也有很大差别。在这里，我们需要特别指出：目前我国正处于千年一遇的经济起飞期，这是一种新型的经济周期，与传统意义上的经济周期有极大差别。当前经济周期的特点是持续时间长——已超越了传统意义上的短、中、长期的划分方式；影响深远——超越了单纯的经济意义，涉及到政治、社会等诸多领域。
处于经济起飞期的新型经济周期包括了两大基本要素，第一，我国正进入重化工时代，中国工业经济正进入新的经济增长平台，进入了工业化进程的重要阶段。工业投资率高，承接国际制造业的转移，正在成为国际制造工厂。第二，我国由完全封闭的计划经济向开放的市场经济转变，体制的每一次释放都能带来经济能量的巨大释放。如1998年的“房改”，让城市居民拥有了自己的住房。房产私有化的财富效应，带动了一系列的信贷和消费，货币分房和按揭贷款使中国房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求。体制释放带来经济起飞是发达国家所没有经历过的，也是任何经济发展史上没有出现过的。
我国经济正处于市场经济初级阶段。城市发展在既非计划又非完全市场化的状态之下，呈现出较强的变异性，若以普遍意义上的经验值来套用非典型状态下的具体情况，显然也会出现与理想效果不一致的地方，新型经济周期独有的二大基本要素从理论上解释了处于中国经济发展前沿的房地产在宏观调控中持续增长的现状。
地方政府的主导和银行房贷助长房地产价格攀升
地方政府对房地产市场发展十分直观，房地产业的发展拉动了地方经济发展，政府由此获得大量急需的城市建设资金，成为房地产业业最直接的收益者之一。房地产业产关联效应相涉了20多个产业，房市的向下波动将会让整体经济在调整中付出沉重代价，所以，从经济发展的角度而言不希望看到房地产市场有大的起伏或波动。“地价不跌”、“房价不跌”成为一些地方政府此次宏观调控的底线。
由此可以联系到为何土地调控政策对房地产不够有效呢？出于本地经济利益与政绩的考虑，一些地方政府总有违反土地调控政策的动机，影响到土地调控政策效应的发挥。在现行土地管理体制上，市区二级政府二级管理，各自为政，独立运行。这种土地管理的分散决策造成了大量土地的无效使用和浪费。由于土地交易完全直接掌控在地方政府手中，在市场卖方特征非常明显的情况下，不论观调控怎么调，地方政府照样可以“以地生财”，因为再高的地价都可计入房价，地价上升的成本由购房者自己承担，因此开发商在土地拍卖中面对天价毫不胆怯，客观上推动了地价一路上涨，供给成本的增加也部分导致了房价上扬。
国有商业银行积累了大量坏账，向房地产贷款正是冲抵内部不良资产的最好方法。收缩信贷也让各银行心态矛盾，在宏观调控中，国有商业银行今年1～5月份新增贷款同比下降50%以上，达到近年新低，但其它各类金融机构贷款反而增加1602亿元。为加强信贷控制，5月18日，央行首次向股份制银行发行500亿特种央行票据，以收紧股份制银行的流动资金。资本市场上资金供应减少，使民间资金不仅利息飚升，而且借贷量一路上涨。据人民银行调查，今年4月份温州民间借贷月息还是8.9‰，5月份民间借贷的月息已达９.58‰，有的地区高达18‰，即年利率21.6%。今年以来温州市民间借贷额不断增加。4月份为6362万元，5月份升至6492万元，创下了17个月以来的最高点。由于银行利润的大部分来自存贷款利差，大幅缩减贷款使一些银行完成不了当年的利润指标，同时由于企业对银行贷款依赖度很高，突然停贷让工程停工，半拉子工程使今后的还本付息成了大问题。从国有商业银行——股份制银行——外资银行——民间信用合作社——地下钱庄，各类金融机构无一不从自身的利益来应对本次宏观调控。
一个实际存在的现象是当前货币管制下政策传递的信息是扭曲的。银行一年期贷款利息５.3%，消费价格指数（CPI）也达5.3%，也就是说，实际利率为0。一方面是紧缩的信贷政策，一方面却利率为0，低廉的资金成本难以遏制投资的欲望。长期的低利率、负利息不利于资源的优化配置和经济效益的提高。
目前国内金融业人民币贷款余额已达17万亿元，其中房地产贷款和个人房贷加起来在2.5万亿元左右，房贷的比例虽然看似不高，但在17万亿元贷款中，50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。房贷具有年限长，不良率极低的特点，使银行在多大压力下都不愿放弃这块肥肉。在宏观调控的大势下，持续增长的居民个人住房消费贷款已经成为银行参与房地产投资的最佳方式。以2003年与1998年相比，个人住房消费信贷增加了113532亿元，增长了26倍。急剧增长的银行房贷催热了房地产消费的超前需求，这种需求推动着房价节节上扬。
房地产市场垄断力挺房价
近年来，房地产业作为资金密集型和居民消费升级方向的终端产业，对于发展经济功不可没。1998年推行的“房改”，扫除了住房体制的政策性障碍，拉开了房地产业大发展的序幕。房地产销售额6年平均增长31%，商品住宅个人购买率从80%提高到95%。房地产投资拉动着20多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济影响力达到30%。更重要的是经过多年的发展，房地产业的运行机制已日趋市场化，在一个日趋成熟的房地产市场中，我们面对着基本形成的垄断格局，地方政府的主导和银行利益为之提供了强大的支持。“房价不跌”，“地价不跌”，“GDP不跌”是一些地方政府应对宏观调控的底线，这条底线为房地产市场价格同盟筑起了一道保护联屏障。在垄断的房地产市场面前，供需关系，价格成本、供应结构等因素都退居次要地位，成为短期影响房价涨跌的因素。而垄断虽然不一定可以直接导致价格持续上扬，但可以导致行业利润和市场价格趋于稳定。按照资本经济理论的观点，房地产市场形成垄断格局后房价将会有很强的支撑，且这种支撑在短时间内是很难击破的。在目前这种垄断格局中，房价不会下跌。
我们注意到，宏观调控主要针对经济过热，而这次经济过热的主要症状不是物价高扬，而是煤、电、油、运等基础资源领域“瓶颈”现象，是以供求差距的形式体现出来的。当然，无论是物价高扬或是瓶颈恶化，其本质都是反映经济增长过快，都需要进行调控。
急风骤雨式的宏观调控已有成效，投资增长过快的势头已经遏制。国务院总理温家主席在四川考察时强调：“目前宏观调控还处在关键阶段，取得的成效是初步的、阶段性的，基础还不巩固”。“加强和改善宏观调控，仍然是当前经济工作的重点。”8月13日国家发改委指出，当前宏观调控措施仍处于关键时期。这都说明中央政策的宏观调控并未“着陆”，我们将面对着一个后调控时代的房地产业。
房地产市场发展之忧患
八月份以来，我国宏观调控政策的处境微妙起来。七月份当市场获知“宏观调控已取得明显成效”后，钢铁和房地产价格出现了明显的上扬，固定资产投资也出现了类似的反弹。七月份我国固定资产投资较上年同期增长32%，高于六月份23%的增幅。日渐趋强的加息预期也吸引了更多的关注，宏观调控的走向将构成未来中国经济运行与市场变化的最大影响因素。
以2003年央行121号文件为开端的第五次宏观调控，经历了一个以货币政策为主的市场化调控向以产业政策为主，以信贷和土地为着力点的行政调控转变的过程。尤其是2004年以来，宏观调控收效明显，全仗行政手段之功。如2003年9月银行上调准备金一个百分点，10月份贷款增长仅下滑0.2个百分点，而2004年上调准备金0.5个百分点，5月份贷款增速下滑1.3个百分点，6月份下滑2.3个百分点，政策效果差异如此之大，主要是行政和管制因素大大加强。城镇固定资产投资上半年增长31%，较一季度回落16.8%个百分点。在短短数月中投资降速如此之快，是近十年来未见过的。行政型调控收效快捷，在初期阶段容易取得明显效果，但其缺点之一就是难以持续，手紧时如秋风扫落叶，稍有松动，立马葫芦也起来了，瓢也起来了。 仅仅依赖行政手段来管理信贷、管理土地，缺乏市场手段和市场化的价格信号调整配合，就难以巩固现有的宏观调控成果。
我国房地市场、汽车等行业在2003年都取得了30%的增长。在2004年上半年在宏观调控中，房地产投资增幅回落，但高投入、高回报、高利润使房地产市场人气和商品房价格都照升不误。统计数据表明，房地产主营业务利润率平均值为25.9%。而工业一般利润率在10%左右，另售业更很少有高过3%。高利润必然伴随着高风险，持续火爆的房市同样也是一把“双刃剑”，它在占用大量社会资源的同时，也会带来市场的供需失衡，蕴藏着金融风险。
忧患之一，房地产市场价格传导机制变异
根据价格传导机制的原理，上游产品价格上涨会对下游产品价格产生同样价格上涨的传导，土地价格上涨必然导致房价和房租的刚性上涨。但国家统计局对全国35个大中城市房地产市场监测结果表明。二季度与一季度相比，土地交易价格上涨4.1%，房屋销售价格上涨2.3%，房屋租赁价格持平，这表明了上游产品价格上涨不对下游产品价格产生传导，即地价上涨不对房价传导，房价上涨不对房租传导。第二个现象是今年4～6月间，受宏观政策严厉调控的钢材、水泥、电解铝等建材价格大幅回落，有的甚至降价达30%，建材成本的下降丝毫不影响房价照旧攀升。这两种现象说明，生产价格的涨、跌不能传导到消费品价格上，上游产品价格涨、跌不能反映到下游产品上，房地产市场传导机制产生了重大变异。受最终消费需求约束，初级和中级产品价格上涨，无法传导到最终产品，就会出现某些行业和生产环节生产能力过剩。在宏观调控形势下，房地产企业承受着巨大的压力，尤其对于高负债率的企业来说，其直接面临的就是资金链的紧张，甚至是断裂的威胁。
房地产市场目前出现的房价上升和租金下降的现象也应引起关注。房地产作为居民消费升级的终端产品，最终还是供人使用，从本质上讲，房产的内在价值由其使用价值决定，房产的使用价值通常是通过它的租金体现出为来的，房屋的租赁价格能真实反映出房产的价值。应当警惕房价上涨和房租下降这一背离现象。目前房地产行业虽然相对平均收益率高，但行业收益率总体水平有下降趋势，风险在增长。风险和收益率两个重要指标的走向产生了背离。在投资分析的技术统计中，如果发现这种关键指标长时间背离，拐点或转折就有可能出现，应当引起警觉。
忧患之二，人民币加息压力困扰房地产
我们面对着后调控时代的房地产业，从宏观调控的发展方面看，目前阶段的一个重要内容，就是通过利率的调整来巩固宏观调控的效果，包括利率水平的调整和利率管制的放松，宏观调控方式将以行政调控手段为主转向更为科学的市场调控方式。
随着美联储第二次加息以及我国7月份消费价格指数（CPI）达到5.3%，国内舆论分析，猜测人民币利率可能会提高。市场盛传加息将成为政府下一步即将采取的调控手段。目前我国已进入负利息时期，从2002年开始，一年期存款年利率为1.98%，扣除20%利息税，实际利率只有1.58%。一年期贷款利率为5.31%。 2003年我国消费品价格上涨率达到3%，居民存款的实际利率为1.58%-3％= -1.42%。2004年5月份，我国CPI达到了5.3%，与贷款相等。居民存款的实际利率为1.58%-5-32%= -3.72%。我国居民对存款利率反应并不敏感，但如果负值的利率照此下去不断下跌，人们为了避免损失，就会到银行取出存款，去购置实物资产，大量增加消费支出。1985年和1993年发生的抢购风潮就是例证。负利息情况的持续加剧了通货膨胀的预期。
对于房地产而言，加息显然是个重大的不利因素。从历史上看，房产价格与利率成反比。人民银行在1993～1996年三次调高利息率，商品房销售面积增长率从1993年的55%下降到9%,价格下降了近12%.目前居民购房主要是按揭贷款方式，按揭利率跟着中长期贷款利率浮动（包括住房公积金），银行加息25个基点（0.25%）,购房者月还款将增加2.9%，而加息100个基点，购房者月还款将增加11%。加息带来的影响是：首先，每月偿付更多的房息，将会影响其它的消费，影响生活质量。人们不愿意借钱买房子，对住房需求减少，房屋的价格就会向下调整。其次，存款利息提高后，居民用存在银行的钱买房时会仔细计算，因为存款利息增加，人们会想方设法将多余的资金存入银行，以获取更多的收益。再次，银行加息后，使部分投资性购房者还贷压力增大,养房的成本加大后,一些短期投资行为会退出房市。银行加息增加了房地产的建设成本。贷款利率上升后，开发企业拍卖土地贷款资金成本增加了，安置居民的拆迁资金成本增加了，建设施工企业向银行申贷的建设资金成本增加了等等，总之，利率的上升对房地产市场将产生实质性的影响。事实上世界各国政府都将加息作为房地产业降温的主要手段。今年8月英国央行又将基准利率上调至4.75%，这是英央行自2003年以来的五次加息，目前英国房价已降至今年最低水平。在澳大利亚，澳联储提高利率后，房屋的价格已连续6个月下降。预计欧元将会跟随加息，日本也会在某个时候跟随加息，银行加息产生的负面影响将给房地产需求带来不容忽视的压力。
后调控时代房价的走势
全球经济进入了一轮增长过程中的调整阶段，银行利率触底反弹，结束了长达三年的全球性降息周期后，各经济体将先后步入紧缩的时段，再加上全球性的银根紧缩，最直接的打击目标就是房地产行业的泡沫。我国2003年下半年出台的一系列紧缩政策对房地产业的影响已经初步显现；2004年出台的土地、房地产金融以及个人消费贷款等政策，在一定程度上影响着房地产业今后的走向。房地投资增幅回落，房地产开工竣工面积增速明显放缓，全国土地开发面积增幅下降，宏观调控成功地卡住了信贷和土地两道闸门，银根、地根双缩带来的影响已初步显现。但现在人们更加关心的是房价还会继续上涨吗？
在前一阶段宏观调控中持续上涨的房价似乎表明宏观调控对房对产业没有影响，而事实上并非如此。统计数据表明，房价已经开始滞涨，我们且以房价与地价相比较为例：在2003年以前，全国地价和房价均匀上涨，但地价的涨幅一直低于房价的涨幅。宏观调控后，房价涨幅出现了落后于地价涨幅的现象。2004年二季度，房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格比去年同期上涨11.5%，幅度降低了1.1%。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%，低于地价1.8%，房价已退居到涨幅的第二集团中。那么，二季度房价的涨幅与去年相比又如何呢？经专家计算，2003年二季度到2004年二季度一年中平均每季度房价的平均涨幅是2.6%，而今年二季度的涨幅是2.3%，低于平均涨幅，初现滞涨状。不仅如此，今年上半年房地产企业利润也出现了大幅下滑。在各房地产上市公司公布的年报中，企业利润都有不同程度的下跌。如上海地产界颇具影响的“中远发展”，上半年净利润下滑42%。
如果我们仔细观察这一轮以房地产启动为开端的经济高速增长，就会发现政策效应调节着房地产发展的过程。1998年“房改”政策让城市居民在房地产市场获得了“第一桶金”。货币分房和按揭贷款，激发了居民的消费结构升级，银行不断降低存贷款利率，房地产市场出现了庞大的市场需求。城市基础设施的加大投入，城市化进程加速推进，使城市中心及周边土地快速升值。旧城改造大面积拆迁使居民的潜在住房需求转为刚性需求等等，房地产市场喷发出巨大的消费能力。鼓励消费，推动经济的政策使以房地产为龙头的中国经济如虎添翼。2004年上半年宏观调控政策给发热的经济降温，激发经济的政策效应发生递减，如旧城改造的逐步减少；房贷政策的调整；土地市场的整顿；紧缩货币供应；控制城镇房屋拆迁规模等等，都会引发房地产市场的调整，抑制房价的快速上扬。
宏观调控对中国经济发展将起到重要的指导性作用，对中国房地产的发展将产生直接和深远的影响。从目前公布的诸多报告数据来看，在土地供应和房增长信贷方面得到了控制，房地产投资增长率已经有了明显的回落。我国房地产是所有行业里杠杆经济原理运用得最充分的行业，在产品方面已经完全市场化。房地产企业中投资结构大多以民营为主，投资主体的地位十分明晰，责任到位，灵活机动，充分体现出他们追逐利润的天然冲动与本能。房地产业对政策的依赖性很强。有人说，在任何一个行业中，没有哪一个更比房地产企业与政府关系密切的了。房地产业对金融，对资源（土地）的依赖性是各行业中最强的。所以，政府在界定房地产投资主体的操作中，会充分考虑到房地产业在经济发展中的中心地位，制订有利于市场资源配置，有利于市场健康发展的相关政策，就目前现状而言，继续出台更严厉的调控政策已不大可能，但维持前一阶段调控政策的力度似在情理之中。近阶段包括银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》等政策，都在“巩固宏观调控成果”的范围中，所以房价已只可能在现有价格水平上小幅震荡，等待宏观调控“软着陆”。在报刊杂志等媒体上频繁出现的如“开征物业税”，“征收房地产的转让和买卖增值税”，“对高档房产征收特别消费税”，“大幅度调整按揭房贷利率和比例”等调控政策在近年中不会出台，反之，则会对房地产市场施之重压。但不论怎样，房地产价格不会大跌，除非出现突发事件（如战争）和金融危机等。
面对后调控时代的房地产业，宏观调控是继续依靠行政手段一路前进，以“管住土地”，“管紧信贷”，为主要着力点，坚持“行政型调控”和产业型调控，还是相机抉择，逐步退出行政调控和产业型调控，转而采用市场化的调控措施，这是当前宏观控政策面临的现实。房地产市场前景如何，在很大程度上将取决于“看得见的手”如何运作。房地产市场今后的走向将取决于政府政策，这应该是没有悬念的。
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