加息了 全方位分析加息对购房人利好还是利空 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-11-05 合作：青岛房地产信息网 |
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 “加息”了！ 10月28日突然传出的这个消息，给了已从“大限”中走出、正被泡沫论战包围的北京楼市新的题材。作为近十年来的第一次，作为国家宏观调控政策的重要一步，作为影响买卖双方的一把双刃剑，此次加息有着太多可以探讨的深刻意义。但是，作为一份面向购房人的大众媒体，我们更关注的是—— 加息 不能立竿见影 加息的短期影响不会非常明显——这是采访中几乎每个采访对象都谈到的观点。 华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为，此次加息实际上在经济界已经是老生常谈，经过了长时间的讨论，因此在大多数人眼中是意料之中的事，算不上突发事件或者爆炸新闻。这次加息短期上对大众来讲也就是影响了存款和贷款的利率问题，对地产业短时间内也不会造成震动性的影响。 深圳发展银行北京分行营业部总经理王青女士为记者算了这样一笔账： 以个人商业贷款10万元(5年以上)计算，加息后每月还款额仅增加了22.5元；公积金贷款10万元(5年以上)计算，每月仅多还15元，应该说影响并不明显。 再以企业贷款为例，贷款1000万(1～3年)每月利息仅增加2000元，这对于开发商来讲，更谈不上大的影响。 加息 影响还在中长期 仅仅根据上调利率幅度，能看出国家对5年以上的房贷，还是持收紧态度。 “如果从中长期看，这次加息对于缓解地产行业过热是意义重大的。”李忠说。央行通过加息的手段向社会传递了清晰的信号——要减缓中国的经济发展速度、为高速发展的经济踩刹车。对于各个行业包括地产都会起到减速的作用，这个道理已被人们所熟知。 “加息是中央宏观调控的最后一招，并不排除近期内再次加息的可能，这是一个博弈的过程。”中国社会科学院财贸所城市与房地产研究室况伟大博士这样判断。 “这次的存款利率涨幅很小，还不足以吸引大家。但当涨到0.5%以上时，对楼市的影响将开始明显。”王青分析。 北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅认为，“此次加息短期内对房地产市场的影响可能只是心理影响，即由于不确定性增加使一些人持观望态度而推迟购买或者取消购买计划，也就是对房地产需求会有一定影响。” 短期，也就是到2004年年底两个月的时间里，房地产市场可能会出现“僵持”的局面，消费量可能下降，买卖双方都可能持观望态度。 加息 影响房价？ 根据业内人士的分析，此次加息，表面看是对需求的抑制，但从另一个侧面可以看出，政府已一反过去的态度，承认国内经济存在通胀。通胀是由于社会平均价格普遍上涨而产生的，因此，加息表明政府想通过利率这一经济杠杆手段，降低社会平均价格，其中包括房价，至少是控制房价不上涨。如果加息持续下去，房价涨幅大的地区一定会回落；不过，从目前人民币面临升值的压力来看，加息带来的抑制价格下降作用将有可能与人民币升值产生的功效相抵消，即回落幅度可能不会那么大。各地经济情况不同，反应肯定不会一样。 但根据经济学的原理，价格实际受供求因素影响，北京楼市今年的总体新增供量不足，受831等政策影响，明年市场上的新增供量很有可能与今年相当，在需求不变的情况下，房价将维持今年的增长态势。 通胀意味着货币的贬值，即原先1元钱的东西，现在有可能只值9毛钱。照此推断，老百姓似乎应该适时买房，而一旦人民币顶不住压力升值，所购资产同样意味着升值。 因此，受加息、供应等多方因素的影响，明年北京整体房价的态势是一个相当大的问号。 加息 影响谁最深？ 1.高档房和投资型物业的买家 对于个人投资者来讲，加息将影响到个人未来的预期收入，让人们注意到未来的钱赚起来不再像现在这样容易，迫使大家开始调节自己的未来收入，放缓个人的投资行为，具体到北京地产市场，自然也就影响了高档和投资型物业的发展前景。 中原物业总经理李文杰分析，幅度不大的加息对市场的抑制作用不大，但却会使部分投资者担心未来还有可能继续加息，害怕出现股市天天阴跌的现象而持观望态度，其中包括土地和房子的投资者，加息对投资者的心理影响较大，毕竟这么多年来国内还没有出现过加息，而且是突如其来的动作。 此次加息对售价在每平方米5000元以下的项目影响不大，这部分楼盘的消费者主要是自住型客户，由于城市向外发展，未来中低档项目的供应将增多，这类房屋得到平抑的价格将随着城市配套的成熟逐渐上涨。 对高端房产品影响较大，这些产品的客户有相当多的投资者，他们的投资资金多数靠按揭，加息后投资成本增加，投资预期不被看好，需求减弱，价格将有所回落，高档公寓、商务楼和写字楼将首先平缓下来。 2.等额本息受到影响更大 值得一提的是，专家们建议，如果调高按揭贷款利息，不同的还款方式利息负担加重的情况将有所不同，等额本息还款方式利息负担的加重程度要大于其他几种还款方式。购房者可以考虑提高首付比例，或尽量提前还款，来平衡加息带来的成本压力。 链接 中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。 此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商贷利率。其中，个人住房公积金贷款上调0.18%；而5年含以下个人住房商业贷款利率上调0.18%，5年以上商贷利率上调0.27%。 观点 国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广： 不能解决中国经济结构性过热 加息作用有限? 1.利率升降目前还不能真正发挥出市场杠杆作用 升息与降息手段被认为是标准的市场手段，主要是因为其间接作用机制，即不直接干预企业的微观行为，而是通过间接地提高或降低成本，即利息率升降，来影响企业的微观行为，这在西方的确是很有效的市场调控手段。但要想使利率升降对中国经济增长真正起到市场杠杆作用，需要具备两个前提条件：一是微观经济基础是完全或至少是相对完全的市场化，二是利率市场化。 中国经济仍然处于“转轨”阶段，深层次的体制问题和结构问题变得比以前任何时候都更加突出，在市场化上仍是低层次的，离高层次的成熟市场化还有相当大的差距，其中主要是有效的市场规则缺乏、市场透明度低、政府职能错位(不到位和越位并存)等。就金融市场来讲，利率仍然受到高度管制，利率市场化改革进展缓慢。在这两种条件都不具备的情况下，升息对经济增长过热或过冷的有效调节作用就大打折扣。 2.加息对非典型经济过热，调控效果将非常有限 利率政策在控制典型的经济过热时十分有效，但对此轮“非典型的经济过热”的调控效果，将明显不同。 A、此轮经济过热并不是总量过热，而是结构性过热。升息可以使总需求降温，但会使增长更加失衡，经济协调性将会受到更大的挑战。升息既明显地影响总供给，也会明显地作用于总需求。但就总需求而言，最近几年我国消费增长一直不存在过热问题，此轮经济非典型过热的重要表现，是投资存在明显的过热、消费增长相对偏冷，两者之间严重失衡，而升息对投资和消费需求都会造成“下压力”，结果两者仍然处于失衡状态。 B、结构性过热的驱动机制是房地产等行业的“暴利增长模式”，升息对这种暴利增长模式不会形成实质影响。房地产在不到位和不完善的政府监管机制作用下以及房地产市场发展严重不规范的条件下，过热或泡沫化倾向十分明显，过高房价短期内暴涨、过高投资增长和过高利润是其主要表现。毫无疑问，对暴利性的房地产投资来讲，一般性升息手段对其没有多大影响。 C、较大的力度升息，如在一年左右的时间里将存款利率由年利率1.98%升至4%至5%,可以使房地产等过热行业降温，但整个经济也会再次陷入新的通货紧缩状态。此轮宏观调控的目标主要是促使过热行业投资明显降温，促进需求内部结构协调、需求与供给结构相对均衡、产业发展相对协调，这明显不同于过去以控制通货膨胀为中心的宏观调控，它针对的是经济增长中一些严重的不协调问题，即不健康、不稳定的因素。升息力度不够会不起作用，力度过大会伤害近几年好不容易培育起来的自主增长机制，使经济再次陷入通缩状态。 我们承认世界正在进入加息周期，利率调节确实有升、降息周期性变化，但有三个原因决定了当前中国不必随美联储加息而加息。一是目前的中国经济过热不是典型的周期性过热，而是结构性的，加息效果极为有限。二是中国目前的利率水平并不太低，在世界上还是处于相对较高的水平，远高于美国和日本等西方国家。三是人民币与美元的利率差的缩小有利于抑制国际游资的过度进入，减轻人民币升值的压力。加息与降息是一个国家货币当局根据经济运行周期变化而实行的常规性调控工具，不应成为国和国之间的利益平衡工具。 针对过热的房地产市场采用结构性加息，或增收税利，提高房地产领域投资、置业的成本，抑制需求过度膨胀，从而达到抑制价格上涨的目的。全面加息将同时影响到工业等其他处于发展正常的行业，对其他行业影响不利。 精品购物指南 |
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