房价在涨，交易量萎缩，青岛二手房市场“拐点”来临？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2004-11-10 合作：青岛房地产信息网 |
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随着一系列严控政策的出台和加息的影响，2004年房地产市场弥漫着猜测、观望、犹豫、矛盾、焦虑……牵一发而动全身，进入下半年以来，二手房市场也发生了一系列的变化。
日前，记者走访了多家房产中介机构，得出的结论是：房价在涨，但交易量却似乎有萎缩的迹象，一些原来的重头区域，二手房交易量明显平淡了许多，交易重心向北偏移，新热点挪到了四方区和李沧区，人们对价格的敏感度提高了不少，部分中介的房产登记价格已经有两个多月没有动弹，一些中介公司这几个月已经感觉有些吃不饱。是二手房交易的“拐点”来临？是人们的住房消费趋于理性？是买卖心理的“博弈”造成了暂时的相持？这种情况对青岛二手房市场意味着什么？请来数位青岛二手房中介机构的重量级人物，请他们对二手房“拐点”是否来临这一敏感问题，发表点看法。
平淡还是平稳
对于二手房交易情况，长期进行存量房操盘的“中介领袖军”大多表示，进入下半年以来，二手房交易量增幅有所放缓，但并没有出现回落。
22世纪副总孙玉红说，从他们的情况看，下半年二手房交易量基本与上半年持平，只是在市南区等区域，交易量趋于平淡，而这种“平”或者说“冷”已经被四方区、李沧区的交易热弥补了。广宇房产总经理段涛也表示，下半年只有崂山区二手房交易量出现幅度很小的回落，其他区域尤其是李沧区和黄岛区，成交量反而比上半年增长不少。新诚信总经理翟玉军认为，下半年的二手房交易平淡之说可能来源于中介机构的相互竞争。他解释说，青岛市房产价格的持续走高，使中介机构的盈利空间加大，也加剧了中介机构的竞争，今年上半年开始，各大中介机构的“扩张运动”加剧，在市场蛋糕没有加大的情况下，吃蛋糕的多了，每个门店分到的“羹”自然相对减少。
雷青房产总经理刘洪光的观点与众不同：“感觉今年下半年的二手房交易有些疲软！”他告诉记者，目前青岛市二手房交易量和去年形成相反的曲线，市南区、市北区、崂山区等原来的热点地区骤然变冷，反而是李沧区、四方区一带的房子颇为抢手。但总体上看，二手房交易的买卖双方热情都有些降温。而青房置换的一位部门负责人也表示，进入下半年以来，二手房交易量的增长比他们预期的差了不少。
变化:缘自多方面
应该说，上半年的二手房交易还是一路“飘红”，但过了夏天，二手房交易却热不起来了。尽管现在统计数据还没有出来，但下半年二手房交易的情况却让人不敢乐观，原因何在呢？
首当其冲的原因就是价格因素。其实从上半年房产交易情况就可以看出，房价已经开始控制市场需求。上半年的二手房热首先应该归功于大家对新房购买行为的冷淡。上半年新房成交量下滑 5％的背景是，商品房投放量略有上升，与成交量下滑同时公布的两个数字总成交金额和均价的浮动分别是—14％和＋7％，这表明成交的房子多是偏小户型。这一方面说明人们的购买趋向，另一方面也说明，人们的购买需求已经逐步降低。上半年新房因为价格高受到冷落，下半年新房投放量较上半年增加，二手房的价格却在继续走高，受到冷遇也就在所难免。
暂缓购买的心理变化。雷青房产总经理刘洪光认为，消费心理的变化也是二手房交易变化的原因之一。卖房子的信心越来越高涨，觉得还可以创造新高，留住房子不卖的很多。买房子的则相反，现在买合不合适？买贵了怎么办？让很多买房者非常犹豫。这两者的心理角斗，自然让二手房交易出现局部平淡。
利率上调和房价上涨产生双重效应。广宇房产老总段涛比较重视利率上调对二手房市场的影响。他认为，价格上涨让本地购买力出现力不从心的局面，而利率上调再加上价格基数太大，让不少外地炒房者知难而退，这造成了某些区域如市南区等二手房需求量方面的疲软。
未来多数企业依然看好
不管现在状况如何，接受采访的多数中介机构对未来几个月的二手房市场比较看好。
段涛认为，青岛市房产总的需求量仍然比较大，而在商品房市场，由于国家金融土地严控政策仍在继续，在下半年和明年早些时候，新盘供应量肯定不会太高，这样需求仍会被挤向二手房市场。刘洪光认为，青岛在房产供应量方面的“欠债”太多，加上奥运拆迁的加大，在未来几年内，二手房仍会是一个热点。
但也有个别中介公司对下半年二手房市场并不乐观。
虽说青岛二手房交易未来走势现在还难以断定，但一个事实不容忽视，在局部区域，二手房交易的热度出现了明显的差别。青岛二手房市场出现了一定程度上的冷热不均，而且这种不均表现出很强的区域性。市南区和崂山区的房子受到冷遇，而四方区、李沧区的房子却相对颇为抢手。
市南区、市北区：交易走平
都说好房子是不愁卖的，但这个定律在下半年的二手房交易中多少被现实篡改。占据了青岛最好的地角，也拥有着最完善的配套和设计，但现在市南区的二手房交易却品尝着前所未有的平淡，尤其是东部沿海的房子，交易量大大减少。某中介门店经理告诉记者，市南区有些房子已经在他们这里闲了3个月了，一直就没有出手，也少有人问津。不光是交易量，在有的中介公司那里，市南沿海区域的一些房子，还出现了登记几个月房价没有变化的情况，这在以前是没有过的。在此之前，这一区域的房价是过一两个月就涨的。而来登记房源的也比以前少了许多。
“性价比失衡是造成市南区二手房不好卖的主要原因！”业内人士认为。市南区的地段好是公认的事实，但在价格的压力下，性价比的天平向价格方面偏沉，想买房子的都被“吓跑”了。某中介机构向记者报价说，市南区宁夏路附近建于上世纪90年代后期的二手房价格已经接近或超过6000元／平方米，这个价位很难刺激起购房者的热情，而在海边，一些老房子的价格已涨到7000元／平方米，这个价位本地普通购房者是根本承受不起的。而对外地购房者来说，目前的贷款利率上调等因素又在影响着其买房的积极性。两方面的需求落差就使今年下半年市南区的二手房交易出现一定程度的冷场。
市北区的二手房交易同样不太乐观。市北区的房价紧跟市南区。辽阳西路周边二手房价位很多已经飘上5000元／平方米。相对来说，这部分半新房的价位和性能还能让购房者接受，而市北老市区一些每平方米4000元～5000元的老房子，配套和设计都不甚如意，它们暂时不被市场肯定也是很正常的。
四方区：没有争议的热点
四方区的房子是下半年最热的热点。这一点在很多中介机构那里得到肯定。由于需求量比较大，配套设施比较完善的海信·北岭花园、百通·杭州花园的房子 5000元／平方米仍非常抢手，一些上世纪90年代中期以后的每平方米 4000多元的二手房也越来越受到市场的欢迎。
和四方区的房子同样受到欢迎的还有李沧区，特别是老沧口区域。雷青地产方面的说法是，沧口的房子有多少卖多少，特别是水上公园附近的房子，非常受欢迎，房源几乎没有什么存量期。
四方区和李沧区的房子为什么好卖？业内人士指出，主要还是价格原因。相对市区其他地方，四方区和李沧区的房价较低，在市北区和市南区买不起房子的购房者基本上都会考虑向四方和李沧区转移。这里也有分别，一些具备相当购买力的人会选择四方区配套设施比较完善的房子，一些确实手头紧张但又对住房需求迫切的，对价格实惠的李沧区房产也趋之若鹜。而对于投资者而言，这部分需求量的转移，客观上也会加速上述两个区域的房产升值速度，在资本投入少、风险小的前提下，他们也会越来越多地选择在北部入市。还有一个因素就是地域观念的转变，现在很多人不再像过去一样迷恋市南区和市北区的生活，青岛城市概念外延的不断扩大，让大家也渐渐接受了到北部生活，再者交通越来越便利，车市又掀起一轮轮的降价风潮，在李沧区或四方区买一套房加一辆车，有可能与在市南区、市北区买一套等面积的房子花费差不多甚至更少，去那里买房在近期理应成为一个趋势。
崂山区：交易趋冷
崂山区的二手房交易还不如市南区，这在多数中介那里也成为共识。这倒不是说崂山区的房子不好，而是因为这里的房子太好了。
崂山区一直被认为是青岛市的高档住宅区，这里的房子不仅单价高而且户型大，价格的持续上涨已经突破了普通购房者的心理上限。崂山区不临海的房价现已达到每平方米七八千元，户型也大多在 120平方米、130平方米，也就是说 80万元以上才能买到差不多的房子。此外还有税费原因，崂山区二手房交易有一项特殊政策：卖房者要缴纳房屋卖出价与购入价差额 20％的所得税，但这部分钱往往被转嫁到购房者身上，这就更加让人觉得这里的房价高不可攀。原先这里的二手房就是靠外地购买力来支撑，现在价格、税费以及贷款利息等都在压缩着该区域的购买需求。从崂山区转移炒房阵地，似乎也在成为外地炒房者的共同心理。
来源：半岛都市报
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