购房纠纷如何做到“未雨绸缪” 教你“防贼”技巧 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-13 合作：青岛房地产信息网 |
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冯导告诉过我们“做人要厚道”，现在，他又跟我们说“天下无贼”。可现实生活中连冯导都不得不说：“《天下无贼》是一个理想，是一个痴人说梦的理想。”其实，我们也有个理想，只愿“楼市无贼”。
据市消费者协会统计，在刚刚过去的2004年，消协共接到各类房地产及装修投诉1019件，这其中还不包括同样投诉数量众多的物业类投诉。其中，单纯关于商品房的投诉有292件，比2003年增长了50％。
花几十万甚至上百万元买来的商品房，不曾想却引来烦恼不断，不是质量有问题，就是开发商擅自更改合同内容。在购房过程中，消费者显然处在弱势地位，如何保护自己的合法权益？出现纠纷后该如何处置？
傻根的媳妇要娶，房子还是要买，怎么买？咱们要看清楚这些“贼”的骗术，不能往圈套里钻。
逾期不办证
赔钱没商量
防贼指数：★★★★☆
2003年5月30日，市民邵先生从某开发商处购买了一套商品房，价值63万余元。双方合同约定，开发商应在2003年12月30日前将经验收合格的房屋交付给邵先生，逾期交房应每日按总房款的万分之五赔付违约金。
到2003年12月30日，开发商没能如期交房，而直到2004年5月13日才通知邵先生去拿新房钥匙。邵先生按照合同约定，向开发商索赔逾期交房违约金5万余元。
市民刘先生的遭遇比邵先生还糟。他2000年8月份即购得一套商品房，约定在商品房交付使用后800天内，即2002年10月23日之前即可办理产权证。但开发商一拖再拖，直到2004年3月才拿到产权证，比约定的800天又拖延了511天。从买房到拿到“名分”，刘先生整整耗了三年半的时间，他实在无法忍受开发商的这种拖沓态度，按照合同约定向开发商索赔15000元。
【调解】经消协调解，邵先生拿回23000元补偿费，刘先生也拿回4000元补偿费。
【点评】这两起因开发商延期交房或延期办证引发的纠纷，消费者虽然都得到了补偿，但也应该看到，消费者得到的补偿都不足合同约定补偿费的一半。如果诉诸法律，消费者或许能得到更多补偿，但诉讼程序复杂且劳心费神，一般消费者都不愿去找这个麻烦。
合同约定的补偿费不能如数拿到手，这让消费者多少有些不能接受。这也提醒有关部门，该出来规范一下开发商的违约问题了。
听信口头宣传
10万定金飞了
防贼指数：★★★★☆
2004年5月31日，市民李女士受同学张女士（英国籍）委托，在市政府东侧的某地产接待中心，看好了位于乳山银滩的一套价值100多万元的别墅。
当时李女士特意询问，“我同学是外籍人士，你们有没有外销许可证？能不能给外国人办理产权证？”该中心销售人员满口承诺没问题，并称这套别墅占地4亩，配套齐全，如果李女士看不上，还可以退还定金等等。在销售人员的鼓动下，李女士交纳了10万元定金。
6月中旬，李女士到乳山银滩实地看房，结果发现该别墅只有306平方米，销售人员所说的占地4亩及绿地，实际上是小区共享的，并不属于她自己。而且，该公司还提出，虽然双方最终按3500元／平方米的价格成交，但实际上只能按2680元／平方米开具发票。
李女士感觉上当，随即要求退房，并要求双倍返还定金并赔偿其它各种损失共计33万元。
【调解】崂山消协接到投诉后，多次到乳山银滩调查取证，发现该公司并没有“商品房外销许可证”。而售楼处工作人员也矢口否认曾经说过“可以办理外销证，别墅占地4亩”之类的话。由于该接待中心在给消费者李女士出具的收据上注明了“至2004年6月20日之前需全部交齐房款，逾期视为自动放弃，定金不退还”的字样，消费者李女士找了多名律师也无能为力，这给消协的调解工作带来很大难度。后经消协多方努力，最终帮李女士讨回了5万元定金。
【点评】短短二十天，李女士就白白损失了5万元定金。消协提醒广大的消费者：消费者在购房时，不能只听信售楼人员的口头宣传和承诺，一定要把对方的口头宣传和承诺，白纸黑字落在纸上。进行实地看房和检查五证齐全以后，才能从衣兜掏出你的钱。
开发商人去楼空
取暖成了“无头案”
防贼指数：★★★☆☆
市民吴先生满心欢喜地购置了一套带地暖的房子，但由于不是集中供热，开发商给他配装的锅炉成了让吴先生烦心的事。原来，他从2003年3月拿到新房钥匙时就发现，这台供暖锅炉并不“听话”，每次加水至1.5Pa后，20天左右便降为0。此后他找开发商要求更换或维修锅炉，结果发现开发商已人去楼空；找到物业公司，物业公司也没能查出原因，就又把“皮球”踢回开发商。
【调解】此事让崂山消协的负责人颇感为难，开发商“人间蒸发”，物业公司称开发商没有跟他们签定委托合同，没钱给吴先生维修。因为该锅炉标明的产地是意大利，消协只好依据该锅炉的说明书去寻找青岛的代理商，但该代理商也已注销搬家，因找不到被投诉方，依据投诉导则相关规定，消协只好向消费者发出了“受理中止通知书”。
【点评】由于找不到被投诉主体，消协对这类投诉也爱莫能助。据此，消协提醒消费者，买商品房更要选择讲“诚信”的开发商，同时，对商品房附带的配套设施，也都要在合同中注明由谁来来履行保修责任等等，一旦出现了质量问题，或将来更换设备零配件，起码能够找到能承担保修责任的人。
买卖没促成
还想“黑”人钱
防贼指数：★★★★☆
2004年11月20日，市民赵女士通过某房屋中介，相中了位于香港东路的一套二手房，以67万元的价格，与原房主王先生签定了房屋买卖合同，并当场支付了定金1万元。
交付定金时，原房主王先生提出定金应由自己保管，而中介公司认为，定金应由中介公司来保管，并给消费者赵女士出具了盖有本公司公章的收据。收据上注明：“如甲方违约，甲方付乙方双倍定金，即贰万元人民币，由我公司负责担保”的字样。结果此言不幸言中，两天后王先生就以75万元的价格将该房卖给了他人，多卖了8万元。此后赵女士多次找中介公司要求退还定金，并要求双倍赔偿，结果中介不但不退还应属于消费者的那1万元定金，而且还要求赵女士交纳中介费及各项支出3600元。
【调解】经调解，房屋中介退还赵女士的1万元定金，原房主王先生也为爽约付出代价，赔付赵女士违约金1万元。房屋中介的各项支出3600元，也由王先生承担。
【点评】按照有关法律、法规的规定，中介公司无权收取消费者的定金，而只能按规定向甲乙双方收取佣金。如果非乙方违约或过错而导致合同中止，中介公司还要向乙方收取佣金的话，那就毫无道理。
水管不合格
淹了一栋楼
防贼指数：★★☆☆☆
2004年1月4日，市民王先生因装修需要，从路边一家小五金店里购买了6只自来水软管，安装在别墅的卫生间里。但在1月28日，小区物业管理人员发现别墅的阳台上哗哗地往下淌水，原来，王先生家3楼卫生间洗脸盆里的软管突然脱落，导致王先生家被“水漫金山”。整个别墅从一楼到二楼全是水，刚铺的地板被泡坏，价值一万多元的灯具被淹，四扇特制沙比利木门被泡变形，二楼外墙因严重浸泡而冻裂，经济损失达5万多元。
【调解】经青岛市产品质量监督检验所检测，该自来水软管为不合格产品。五金店承担该起事故全部责任，向王先生赔偿经济损失35000元。考虑到五金店的实际情况，消协又帮其向该软管的批发商追偿索赔15000元。
【点评】一个零售价格仅5元／只的自来水软管，给王先生带来5万余元的经济损失，而五金店为了挣两三块钱的利润，也倒贴了25000元。此事提醒消费者，购买商品最好到正规商店，而且一定要保存好发票。
暖气管道漏水
2年内开发商保修
防贼指数：★★★☆☆
2003年7月，市民贾先生住进了刚买的新房，当年冬天供热期间，他发现餐厅处的暖气管道漏水，经施工人员检查是接口出接丝缺陷所致。维修后不久，他又发现客厅卫生间外墙阴湿并局部发霉，同时楼下住户家的卫生间顶棚开始滴水。贾先生凿开坐便器和下水管道，发现漏水处依然来自暖气管道。暖气施工人员买胶进行处理后，依然不能彻底堵住渗漏，只好等2004年4月份供热期结束后再更换管道。此事让贾先生备感烦恼，自己家的损失倒在其次，给楼下住户带来的损失和不便，让贾先生一见邻居就感到内疚。贾先生向消协投诉，要求开发商彻底维修管道，并补偿自己和楼下的经济损失共计17000元。
【调解】经消协调解，开发商负责给贾先生维修管道至不漏为止，维修部分继续延长保修期2年。同时，开发商补偿贾先生经济损失9500元，其中包括楼下住户7500元。
【点评】暖气管道保修2年，这是开发商应尽的义务，如果2年之内出现故障并维修，消费者可要求开发商对维修部分延长保修期。此事还提醒消费者，对管道接口处最好不要进行豪华或复杂装修，否则一旦漏水，既带来很大经济损失，又不容易发现。
菜单式装修
只见菜单不见“菜”
防贼指数：★★★☆☆
2003年1月，市民杜先生购置了一套200余平方米的高层公寓，花费135万余元。当时开发商承诺，此房是菜单式精装修，每平方米装修造价800元，并赠送中央空调。
但2003年10月28日，杜先生准备交接房子拿新房钥匙的时候，却发现开发商给他的房子和当初他看的样板间大相径庭，该铺实木地板的房间，却铺上了复合地板，该铺复合地板的房间，却换成了地面砖。样板间中看好的电视背景墙，在杜先生的房间中也根本就不存在。更让杜先生不能容忍的是，开发商给他家“省”了三道隔墙———杜先生是一家三代住这
一套房子，在选择装修方案时特意选择了分隔成多个房间的那一款装修模式，但开发商并没有给他作分隔，而是将两个小间去掉了中间的隔墙，变成了一个大间。
此外，开发商在合同中规定：若甲方（开发商）逾期交房，按银行同期存款利率支付违约金。若乙方（购房者）逾期付款，则按银行同期贷款利率支付违约金。
【调解】杜先生要求开发商双倍赔偿装修及延期交房等各种损失共计64万元，经过崂山消协的多次调解，开发商开出的赔偿额还不到10万元，目前此案仍在调解之中。
【点评】在签定合同前，甲方带乙方参观了样板间和现场摆放的实木地板等装饰材料，并承诺采用的是菜单式装修，甲方就就应该履行诺言，否则，应视为甲方违约，并承担相关违约责任。
据此，崂山消协提醒广大的消费者：选择精装修房，一定要在合同中详细约定装修的款式、风格和所用的材料等等，特别是重点部位，在文字上一定要细化，不能光凭开发商的一个样板间或一些口头上的承诺就匆忙签字。
《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”
上述合同中规定甲方违约使用存款利率支付违约金，乙方违约则使用贷款利率支付违约金，显失公平，是典型的霸王条款。
暖气片不热
该找谁来管
防贼指数：★★★★☆
2003年8月，市民胡女士从某散热器公司购置了8组散热器，将款付给公司业务代表崔某，并与其签定了散热器保修合同。
2003年底开始供热后，胡女士发现家中的暖气片除客厅和厨房的两组热之外，其余6组均不热。胡女士找到该厂家的维修人员，维修人员上门调试了两次，但毫无作用。
之后，胡女士再找厂家要求维修或更换暖气片，厂家竟称崔某不是公司的正式职工，不负责维修的其工作遗留问题，让胡女士自行找崔某解决。此时，崔某早离开该公司已不知身在何处。
2004至2005年度的供热期又开始了，胡女士家的6组暖气片依然没有热起来。无奈，她只好向消协求助。
【调解】经消协调解，该散热器公司承认了自己的错误，并向胡女士赔偿因暖气片不热而带来的其它取暖费用共计12000元。胡女士不再要求散热器公司承担维修责任，但暖气片的质量仍需按合同约定的保修年限进行保修。
【点评】业务员的行为代表公司，散热器公司想以员工不是正式职工为由把责任一推了之，显然是一种不负责任的做法。此事提醒消费者，签合同一定要看好落款，公司的公章是万万少不得的。
来源：青岛早报
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