2005房地产预测之六：产品密度加大，高容积率再次回潮 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-14 合作：青岛房地产信息网 |
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预测六：产品密度加大，高容积率再次回潮
在后831时代，停止协议出让，全面实行招拍挂政策。开发商在拿地的时候土地成本明显增加，例如在10月份进行的6块地招拍挂中，海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京归谷园有限责任公司以11.75亿元竞得，高出起始价2.35亿元,高出起始价25%。可以看出从2005年开始,各开发商土地成本升高的趋势。
即使开发商降低利润预期，依然要保持合理的利润率。而要摊薄巨额土地成本仅靠产品差异化和通过营销策划提高单价是无法达到开发商的利润需求的。因此只有提高项目的容积率，增加可售面积才能充分保证开发商的合理利润。去年顺驰公司以天价9.05亿元拍得的大兴地块，开发了容积率为1.4的顺驰领海项目，其均价高达6000元/平米左右，最高价达8300元/平米。而同一地块的邻近项目：翡翠城容积率仅为0.58、果岭假日0.6－0.7、月桂庄园0.86、日月星城0.97、原生墅0.82……其均价都在4800元/平米左右。因此顺驰领海虽然号称要通过品质和价格重新标定大兴房地产价值，其实也是不得已而为之。
大地顾问预测近两年土地市场供应吃紧（详见预测三中关于土地政策的论述），将导致招拍挂上市的土地价格保持大幅抬升的趋势。由于房地产产品创新难度很大，因此对于多数项目而言，通过提高项目的容积率增加可售面积来获取合法利益将再次成为开发商普遍使用的重要手段之一。
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