2005房地产预测之七：存量市场活跃，一级二级此消彼长 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-14 合作：青岛房地产信息网 |
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预测七：存量市场活跃，一级二级此消彼长
2004年对房地产来说是个政策年，无论是“121”、“831”还是“0.27”对中国房地产的影响都不会仅限于价格，其对市场结构的影响也将逐步显示出来。由于供需矛盾，部分需求在增量房市场得不到满足时将转向二手房市场，将使2005年的存量房市场空前繁荣。
一、供求失衡导致增量房市场供应萎缩
由于“121”和“0.27”加大了开发商的融资难度，“831”又放慢了土地的上市的速度，因此2005年中国的增量房市场将出现供应萎缩的状况。与此同时，由于宏观经济的稳定发展和国际游资的介入，还将酝酿出大量的需求。据建设部和房地产协会有关人士透露，2004年中国房地产竣工增幅的回落速度已经快于销售增幅的回落速度，住房市场出现了多年未见的“商品房卖得比造得快”的现象。今年商品房销售面积是1.8亿平方米，而竣工面积只有1.6亿平方米，前三季度的供求比例是0.85：1，而前年供求比是1.2：1，去年供求比是1.13：1。2005年由于宏观调控力度加强和土地供应的速度放慢，因此05年的供求差距还将拉大。
二、增量房市场供应短缺导致部分需求转移到二级市场
供求失衡不但会改变商品的价格，同时也将促进市场结构的调整，部分在一级市场中得不到有效满足的需求将会在二级市场中得到消化。2004年北京的二手房交易量已达到39000套，而2003年北京二手房交易量是21000套，交易量增长了18000套，增幅为85.7%。二手房全年交易均价为3300元/平方米，与2003年二手房交易均价——3066元/平方米相比，上涨了234元/平方米，增幅为7.6%，部分地区二手房售价甚至只比新房便宜600-700元。而二级市场的整体的市场供求比在2004年达到了1:8左右。从这组数据可以看出二级市场在今年已经开始放量增长，再加上可能转移的一级市场需求，2005年二级市场的需求将更加旺盛。
三、大量的公房和次新房上市促进二级市场的繁荣
1、已购公房明年大量上市缓解二级市场本身的供求矛盾
从上两组数据中我们虽然看到一、二级市场的供求比都出现了供小于求的趋势，甚至二级市场的需求缺口更大。但是值得关注的是，二级市场之所以一直供应短缺，其中最大原因是上个世纪中国人的居住主要是福利性住房，私有产权的商品房非常少。中国的住房改革是从90年代才开始逐步实施的，因此即使已经私人认购的公房其产权变更仍需要相当长的时间才能完成，而央产权的已购公房在04年前国家是不允许上市的。04年以后有产权遗留问题已购公房已经基本得到解决，大量的房改房开始陆续上市，到05年这些已购公房的房源还将继续大量释放，这些有效供应将使二级市场本身的供求矛盾得到很大的缓解。
2、次新房将大量涌入二级市场一解商品房供应短缺之急
一方面，回龙观、天通苑等大批99年左右销售的经济适用房到2004年后将陆续达到“居住满5年以后方可上市”的交易条件，都将大量进入二级市场。这些次新房的进入将大大满足中低收入家庭、拆迁户以及首次置业者等购房群体的需求。另一方面由于加息周期的到来和对宏观调控带来的不确定因素增加，部分投资客出于对资金风险的防范，会出售部分已购商品房继续扩充二级市场的供应。根据北京市各大经纪公司的统计，2004年以来，二手房源中次新房的比例已经开始明显增加，尤其是进入11月份以来，次新房的比例已经高达40%以上。
基于对北京房地产供求的信息准确把握和对宏观政策影响的深入分析，大地顾问认为在供需两旺的双重作用力下，2005年以后二级市场将会更加活跃，逐渐成为房地产市场的主角。
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