2005房地产预测之九：按揭成数提高，金融风险防范更严 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-14 合作：青岛房地产信息网 |
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预测十：按揭成数提高，金融风险防范更严
进入2005年许多购房者都发现银行按揭不但放款速度慢了，而且很多客户的按揭成数也被银行提高了。预示着新一轮的宏观调控和银监会的预警信号已经显示出威力，通过提高按揭成数来控制自身风险将成为各大商业银行的重要防范手段。
一、加息警示作用大于经济杠杆作用
中国人民银行2004年10月29日宣布加息，其主要内容是上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。
此次加息幅度较小，其产生的直接影响较为有限（40万元商业性个人住房贷款月均还款额增加60.13元，1亿元房地产开发贷款月均还款额增加1.7万元）。因此，可以说，本次加息对市场的警示作用大于其作为经济杠杆的调节作用。
加息虽然力度不大，但却一石千波。房地产行业对此次加息无疑是最为敏感和关注的。从背景看，近几年来房地产市场处于一种“高速膨胀”的发展态势。房地产投资额年平均增长率达到20%以上，远远高过GDP的增长。国家有关部门从2003年开始采取了严格土地管理政策为主的系列宏观调控措施，此次加息，有理由视为政府表达的对房地产市场继续“降温”的态度。但加息却对金融机构的风险防范和预防房地产泡沫收效甚微。
二、加息作用有限，提高按揭成数才是防范金融风险的关键
2004年6月，中国人民银行研究局课题组通过研究调查后指出，我国房地产金融存在四大问题，其中第一大问题就是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
为进一步防范风险，国家宏观调控大背景下，银监会出台了相关《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提出“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款格外抢眼。银监会为此规定，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。也就是说，如果贷款人或家庭月收入1万元，则每月的房贷月供最多不能超过5000元，如果以前已经有房贷、车贷等其他债务，则可贷款项会更少。
此外，由于许多个人购房者由于对自己的远期收入估计过于乐观，到第三年后出现无法按期还贷的情况呈上升趋势。在去年的一宗不能履行还贷的案件中，银行申请法院对该抵押房屋的产权执行拍卖，但由于该房产是被告的唯一居所，按照中国现行的法律，法院是不能进行拍卖的。
个人房贷风险的加大，必然将反应到2005年的房贷审查制度上。各银行开始从严审查放贷，从贷款人购买房屋的档次、面积、用途、位置等多方面考查，同时扩大了对贷款申请人个人资信状况的调查范围。各银行还对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目有相应限制，对公司购买写字楼予以限制，对未封顶的高档住宅不放贷。
同时，随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行已经纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，农业银行、中国银行等已经将按揭成数提高到了七成，但可以根据还款人经济能力的大小最高可放到八成，事实上是很多客户今年只办到了6成的按揭。对购买第二套房产的银行将提高首付比例，对购买第三套房产的银行基本上不提供贷款支持。
因此，大地顾问预测虽然央行并没有正式出台提高按揭成数的相关规定，但为了控制自身的金融风险，严格对抵押贷款人的审查和提高按揭成数将成为各大商业银行重要的防范措施。同时，大地顾问也认为银行提高按揭成数是抑止房产泡沫最直接有效的手段。
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