业内评论：关注房价涨跌 要看“大排面”指数 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-18 合作：青岛房地产信息网 |
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2005年中国房地产价格走势是持续上涨还是略有下调，这是无论社会公众抑或经济学家都热切关注的问题。在日前广州召开的一个论坛上，对房地产经济素有创见的建设部政策研究中心主任陈淮提出了一个新鲜却又朴素的观点：租赁价格是决定房地产价格的关键因素。被陈淮戏称为“大排面指数”的租赁价格，确实引人思考。
当前，影响房价的因素很多，包括有多少农民打算搬进城里住、城市可供房地产开发的土地供应量如何、聚集在房地产投资开发领域的资金量大小、央行的利率高低以及居民收入水平波动等等。陈淮说，如果我们做一个客观分析的话可以看到，真正影响房价的一个关键、标准的因素是什么？———是租赁市场的价格。他认为，只有租赁市场才最真实反映社会在现有收入水平上人们对房屋的真实需求。因为人们购买房屋，或许具有投资、投机的期望，希望今后房价上涨后再租赁、转售出去获利。而租赁则不具有这个功能，因此租赁价格是房地产投资回报的最重要参照体系。
在租赁市场中，敏感度最高、对价格影响最大的是商铺的租赁价格。陈淮说，关注中国房地产价格走势的人都应该密切关注租赁市场价格。因为其投资回报的直接性，以至于某种程度上比利率调整对房地产价格的影响还要大。例如一套售价100万元的房子，只要租赁收益率在8％，那么即使利率上升到6％，投资者也愿意投资购买。
所以聪明的上海人就发明了一个非常灵敏有效的房地产价格指数———“大排面价格”。陈淮戏称，这一指数甚至比国家诸多部门制定的房地产价格监测指数还要准确。上海人说，如果你准备买房子，你要到房子周边商铺的大排档调查一下，如果大排档上卖的“大排面”一碗4块钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元／平方米；如果大排面卖到6块钱一碗，那么标准的房地产价格就应该是6000元／平方米。如果你发现面价是5块钱一碗，而附近的房价只是4200元，那么你可以毫不犹豫地投资；相反的话，房价就有虚高的成分。大排面指数并非笑话，它意味着级差地租和租赁价格对房地产市场的决定作用。由此可见，老百姓很聪明，人人都是经济学家。（张翼鹏）
人民日报.华南新闻
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