买房时，别忘了签《业主临时公约》 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-19 合作：青岛房地产信息网 |
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最近一段时间以来，许多物业进入了交房阶段，而当业主喜滋滋地准备拿钥匙时，却被告知，需要首先缴纳三个月或者半年的物业管理费用，但对所缴纳的物业管理费用标准是
如何制定的，业主们却一点都不清楚。
为什么会出现这样的问题呢？根本原因在于开发企业同业主进行签订房屋销售合同时，没有签订相应的前期物业管理委托合同，即包括前期物业管理方式、前期物业管理费用以及《业主临时公约》等内容。
根据2003年国务院出台的《物业管理条例》第二十二条和第二十三条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
针对业主临时公约问题，《物业管理条例》还明确规定：物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
种种规定表明：开发建设单位在销售房屋的同时，必须同购房者签订有关物业的书面约定。
尽管《物业管理条例》已经作出建设单位要制定业主临时公约、物业买受人要对此进行书面承诺等要求，但由于相应的配套性文件《业主临时公约（示范文本）》，直到2004年9月6日建设部方出台。因此，在此之前进行销售的许多建设单位并没有制定相应的业主临时公约。同样，物业买受人即业主在签订购方合同时也并没有对业主临时公约进行书面承诺，因此，对于有关物业的收费方式以及收费标准等问题，业主在买房时并不知晓。但是，根据法律对在此之前的规定有溯及力的特点，因此，根据《物业管理条例》，尽管建设单位没有同业主签订业主临时公约，在交房时，业主同样被要求缴纳前期物业管理费用。
但是，有关物业管理费用的标准，到底应当如何制定呢？
根据2004年9月6日建设部出台的配套性文件——《业主临时公约（示范文本）》，有关前期物业管理的问题，规定得较为详细。如确定该小区物业管理所采取的物业管理方式，即为包干制或者酬金制，并对每种管理方式所包含的管理内容也作出了明确规定；除此以外，该示范文本还规定了以下内容：业主应于＿＿＿＿之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），并指出，物业服务费用（物业服务资金）按＿＿＿＿（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。同时，针对一些尚未交付业主使用的物业，《业主临时公约》规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
因此，根据此文件，尽管前期物业管理费用标准也不是由开发企业同业主协商制定，由于业主在买房时已经知道所缴纳的费用标准，所以在具体生活中更容易实施。但对那些没有事先签订业主临时公约的业主来说，面对交房时突然出来的物业收费标准，则感觉很难以接受。对此，有关人士指出，这些前期物业管理收费标准问题应当按照国家及地方物业管理收费文件，执行一个适合的收费标准。
实际上，对于这些收费标准的制定，由于具有一定的后置性，因此，在具体的操作中，业主同开发企业往往会出现一定的偏差，极易产生纠纷。
因此，根据国务院出台的《物业管理条例》，以及建设部出台的配套文件《业主临时公约》，签订好业主临时公约，对于开发企业和业主来说，都是非常重要的。
对于开发企业来说，不能再像以往一样，只管卖房子，而是必须在进行房屋销售的时候，通过招投标方式确定前期物业管理公司，并向购房者明确包括物业管理公司以及物业管理费用等在内的前期物业管理的相关内容。对于购房者来说，则提供了一定的选择余地，即如果不能接受所购买物业的物业管理费用标准，那么，可以在购买之前作出是否购买此房的选择。尽管对于目前房地产的卖方市场来说，这个选择权对业主而言意义并不是很大，但从另一方面来说，消费者对自己所购买物业的前期管理还是有了一定的知情权，即明确了如果购买此房，那么在业主委员会成立选聘物业管理公司之前，自己所应当交付的物业管理费用标准。由此以来，可以大大减少日后交房时因前期物业管理问题所产生的纠纷。
如何确保开发企业在销售房屋时能够做到选聘物业公司，签订《业主临时公约》等相关内容呢？
青岛市物业管理办公室主任张宣文告诉记者，根据国家规定，开发公司在取得房屋销售许可证之前，需要先取得同物业管理办公室签订的《物业配套房屋预留协议》。为了确保开发商做到房屋销售捆绑物业管理，让业主有一定的知情权，从2004年10月份起，青岛市物业管理办公室在签订《物业管理配套房屋预留协议》时，需要开发公司同时提供有关《业主临时公约》的东西。
因此，对业主来说，一旦签订了《业主临时公约》，就意味着在一定时间内，要缴纳一定标准的物业管理费用，所以，购房者在买房时一定要注意看《业主临时公约》，对自己所购买物业的物业管理事先有一定的了解。本报记者鞠培霞
青岛日报
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