价格分析
张雅楠(银海世邦策划公司策划总监)
房价将继续小步前进
去年下半年由于受到加息传闻的影响，在7-9月份许多购房者放慢了置业计划。 10月过后，加息政策正式出台，商品房的交易量又出现了明显的上升态势。而这一阶段交易量的明显变化，也间接地影响到了房屋价格的走势，其中表现最为明显的就是在市南区。
去年上半年市南区商品房价格上升非常缓慢，而货币政策出台后，大家发现加息并没有对买房形成太大负担，而且加上下半年许多新盘上市，更像是对市场注入了一支兴奋剂，对之前持币观望的购房者提供了更多的选择，更增强了他们的置业信心。
之所以去年四方、李沧的商品房交易价上升较快，我认为这是因为二手房价格起伏而造成的。近两年来，岛城二手房市场非常活跃，而且交易价格都是随着周边新盘上市的价格而节节盘升。
众所周知，由于市南区的土地紧缺，新盘的数量、密度自然比其他区域小许多，因此二手房市场的交易价格较去年基本没有变化，带慢此区域商品房的总体价格涨幅。这也并不影响未来即将开盘的价格，我们可以看到，像玺景园、 瑞纳康都等楼盘都是以惊人的价格上市的，而且高价格并没影响销售量，这就说明市场仍有上升的空间。
虽然我们看到去年商品房价格总体上是放慢了步伐，这说明岛城市场正在逐步趋于理性的发展空间。可以预见，今年市内四区商品房的价格涨幅空间将比去年更小，但这也是岛城楼市稳步健康发展的另一侧面。
区域分析
龙江（龙江房地产工作室总经理）
小户型有大市场
刚刚过去的一年风云变幻，有关部门连续出台了影响楼市的若干重大政策。但不管市场如何变化，政策怎样出台，价格才是最牵动购房者神经的焦点。在各种干预下 ,2004 车替市价格疯涨有所遏制，市内四区商品住宅平均成交单价仅上升 9.93%。由于近两年来，市内受到经济适用房建设、压缩商品房建设政策、新建商品房供应相应减少等因素的影响 ,与前年相比，去年市内四区商品住宅交易成交户数、面积与金额均有明显的下降。从市房产交易中心近日公布的2004年度市内四区房产交易相关信息中，我们还发现了许多负数的出现，如市内四区商品房交易总成交套数17828套，比去年下降22%等。这些迹象似乎在表明，房价正在高速车道上开始缓慢进行"刹车"。
另据统计，去年成交的商品房大多被岛城居民买走，占总成交套数的88.64%之多。而且去年成交比例最大的商品房户型面积在70-100平方米之间，占了总成交套数的44.24%，而价格低于3000元/平方米。可见，低价格、小户型仍是岛城购房者锁定的目标。
不论是北方的北京，还是南方的上海、广州、深圳以及中部的重庆、成都等国内大城市，房地产市场上最畅销、最受年轻人欢迎的楼盘就是小户型楼盘。小户型楼盘之所以能够成为市场的宠儿，主要有低总价、低首付、 低还贷、高出租和大市场这五大优势。
其中，低总价是关键。目前全国楼市涨声一片，买一套房子的总价越来越高，很多人感到买房越来越困难，总价低的小户型自然就受到市场的热烈追捧。所以在全国各地，最畅销的总是低总价小户型。从去年商品房成交分析中，我们也看到 100平方米以下的户型占了总成交量的60% 以上，如此看来，在岛城小户型仍是市场需求的主流。
而低首付能有效地缓解储蓄不多人群买房子的压力，尤其是缓解了年轻人买房交纳首付的压力。很多年轻人目前收入不菲而储蓄不多，小户型的低首付就能提前圆了他们的"住房梦"。低还贷也具有很大的市场竞争力，特别符合银监会提出的每月房贷还款金额不得超过月收入50%的房贷政策。
其次，小户型的高出租更是受投资客的欢迎。以青岛为例，套一的房子出租率最高，而且租金并不比套二的房子低多少。以投资收入比计算，小户型名列第一。大市场是小户型最大的卖点。在所有户型中，小户型的客户在市场中占居的份额最大。不论是老年人、中年人还是年轻人，都是小户型最有效的客源。
小户型的畅销，还派生出了一批专门开发小户型楼盘的"专业户", 在赚取市场利润的同时，也创造出了一批经典楼盘。像在当地一、二级市场表现优秀的北京后现代城、深圳旭飞花园等等。
令人遗憾的是，市场如此大的小户型在青岛楼市中所占比例一直很小。主要原因就是青岛楼市行情太好了，根本就不需要细化市场，所以也就很少有房地产公司开发这种建安成本略高而户数略多的小户型楼盘了。但我认为 ,2005 年青岛楼市必然要产生一些小户型楼盘。
区位分析
李绥安（浩华不动产机构总机理）
一张白纸 好写字
从2003年、2004年商品住宅数据对比分析来看，去年市内四区成交价格还是有升无降的。相比而言，四方和李沧的房价波动表现更是突出。去年市南区商品住宅价格涨幅降低，我认为这是市场理性发展的必然趋势。
俗话说：“一张白纸好写字。”由于市南取得的商品住宅可以用空间越来越显见，而四方和李沧却有充足的土地供应到市场中。四方和李沧两区就好比是一张白纸，在这种白纸上可以规划许多建设蓝图，随着建设进程的前进，这些蓝图都会将在这张白纸上实现，因此这两个区域的房价自然近随着市场的脚步快速升温。
由此可见，随着北部基础设施及居住环境的改善，岛城的南北差距正在逐步拉近，北部地区房屋建设华京和质量明显改善，逐步形成住房需求热点。加上李沧区经济适用房较为集中，设施配套快速完善，而且在周围建成了许多环境好的小区。
随着人们老城区情结的慢慢转变，因此李沧四方两区房屋更受购房者青睐，交易量及价格的快速上升也就在情理之中了。
青岛早报
本版撰稿
蒋婴
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