从统计数据看房价的涨跌 泡沫的破灭 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-20 合作：青岛房地产信息网 |
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有位伟人号召过我们：活到老，学到老。
虽然我的数学从小就学得不好，但这并不能阻止我对某些数字的强烈兴趣。最近这些年，更是发现数字里面的学问太大了。
譬如，前几天，北京地区几乎所有主要媒体都报道了一个消息：2004年北京市房屋平均销售价格比2003年上涨3．7％，涨幅提高了3．4个百分点。同时还煞有介事地分析了房价为何上涨的几大原因(顺便提一下，同期，全国房价平均涨幅超过11％
房价上涨3．7％，媒体们大肆渲染，哎哟，好像这是多么重大的事件。我看了心里直想笑，正如他们说2003年北京房价只上涨了0．3％一样。3．7％意味着什么？意味着2004年北京房价还没有物价涨得快，这岂不是说房价事实上是在下跌？你相信吗？反正我是不相信的。至少本报记者了解的那些北京楼盘，涨价幅度都远远超过8％、10％甚至更高。2004年为买房而转悠了几十个楼盘的购房者，应该会同意这一点。
上海房价涨幅要高得多。虽然上海市统计局还没有正式公布，但专家和房地产业内人士普遍认为，2004年上海房价涨幅和2003年差不多，即20％左右。即便如此，当上海市统计部门宣布2003年房价上涨20％时，还是有许多人不相信，因为他们身边的几乎每个楼盘都上涨了50％以上。
为什么统计数字与我们感觉的数字相差这么悬殊？——你以为本文的目的是要质疑我们的统计方式进而质疑统计数字的准确性？不不不，我只是想谈谈房价而已
北京每年新开工的楼盘有二三百个(2003年有300多个，2004年也有200多个)。我不知道房价涨幅是如何统计得来的，但有一点可以肯定，北京市统计部门人员再多，也不可能对该市所有楼盘一个一个去调查统计，而且是跟踪统计。恐怕上海也一样。
据说，统计局下属的城调队采集商品房原始数据时是由各开发商自行填报。你怎么能保证他们上报的数字都是真实、准确的？专家说，商人总是趋利避害的，当房价高涨时，他们倾向于低报成交价；楼市低迷时，则倾向于高报。有的楼盘只卖出了几套房，却对外宣称销售率达到80％；有的楼盘则总是发布其房价在不断攀升的消息——反正开发商说什么我们都只能听着，你永远也不可能知道它的真相。不过，当专家对这类可能失真的原始数据表示怀疑时，却招来了少数开发商们的一阵恶骂。
好了，现在有一个好消息要宣布。北京市建委副主任苗乐如透露，北京市商品房交易管理网即将在今年3月建立，预售商品房将实现网上交易。某个小区卖了多少套，价格几何，到网上一查，清清楚楚，开发商想骗也骗不了。其实，这也没什么新鲜的，上海去年就已经这么做了。可是，最近有个传说称，即使是实行网上售房，开发商也可以做假(成交量和价格)——如果这个传说是真的，那就表明上海商品房市场的繁荣多少是有些泡沫的。而开发商人为堆砌的泡沫多了，迟早是要破灭的。
要得到真实、准确的信息，说难也不难。购房者与开发商签订购房合同后，按规定开发商都要到房管局去做备案登记。房管部门做合同备案登记的同时，将这些信息全放到苗乐如所说的商品房交易网上去，供购房者免费查询就可以了——购房合同上的信息，包括座落、面积、价格等，都是“真金白银”，这些要是作假，就是刑事犯罪了。以后，统计部门要统计，只须简单加减乘除就行了。
这并非需要高投入的高科技，但不知道为何难以推行？还有那个建设部早在2003年就开始试点的“房地产预警系统”，到现在还没影子。
只要交易信息不透明、不真实，商品房市场理论上就存在被(部分)操纵或扭曲的可能。有一个数字，你看着像是“5”，其实是个“2”——在这样的背景下做数字的学问研究，能写出什么样的论文来呢？
21世纪经济报道 李一戈
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