楼市进入房贷断供“高危期” 无力供楼有何对策？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-24 合作：青岛房地产信息网 |
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近日，不少银行都在媒体上刊登了大篇幅的“债权转让暨催收公告”，其中有部分是针对个人购房贷款的催缴。根据国际经验，在发放个人房贷后的3~8年间是发生断供风险的高危期，而我国的个人房贷绝大部分都是在2000年后发放的，因此，这两年开始陆续出现个人住房不良贷款的事件也就并不奇怪了，而且预计随着时间的推移还会有所增加。
对于小业主来说，一旦断供，不仅意味着你的房产将被当作不良房产处理，所有已付出的资金都将付诸东流，而且还会为自己的个人信用抹上不光彩的一笔，以后再有贷款需要时将会面临重重困难。
断供将面临什么后果？
对于按揭购房者来说，如果连续3个月，或者一年内累计有6个月没有按时还款的话，银行就会将其视作断供，并开始打电话给业主催款，之后还会发出《催款通知书》。那些在银行发出《催款通知书》后仍不还款的业主，或者无法和银行商议变更还款计划的业主，银行就会向法院提起诉讼。当该商品房进入诉讼程序后，最终也就可能会被银行当作不良资产拍卖掉，那么也就意味着业主要放弃该商品房的所有权，之前所有缴纳的房款都不能返还。
如果银行已经和开发商签订了《个人住房借款保证合同》，那么一旦业主在拿到房产证之前断供，银行就会向法院同时起诉业主和开发商。如果业主没有主动履行偿还义务，银行就会向法院申请先从开发商的账户上把所欠款项划走。之后，购房者则会第二次面临诉讼，也就是说开发商在被迫偿还了购房者的欠款后，会向法院起诉购房者，申请行使追偿权。
目前各银行对于个人贷款不良率的警界线的界定不同，不过，中国银行广东省分行有关负责人告诉记者，目前中国银行在广州市的个人贷款不良率只在1％左右，相对于其他形式的贷款来说，个人购房贷款依然是一项收益率良好的业务。
断供会被赶出家门吗？
对于不少可能面临断供的人士来说，最关心的是一旦断供银行是否会马上收楼？如果不会被收楼，是否就意味着可以“放胆”断供呢？
今年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。广东华之杰律师事务所郭水华律师认为：这条司法解释是对部分生活困难的购房者的保护。如果某家庭以银行按揭方式只买了一套住房，除此之外没有其他住房，那么一旦断供，银行就算通过诉讼胜诉，根据上述解释的规定，除了该欠款户有其他经济收入或其他财产可供执行外，法院只能查封、冻结该房屋的交易，却不能将该欠款人赶出房屋，更不能将该房屋进行拍卖。同时，这种情况也就意味着银行对该房屋所享有的抵押权将无法实现。不过，据了解目前银行正加紧研究一些措施，以杜绝有人钻法律空子而恶意断供。
因此，作为贷款银行，在上述司法解释实施后，可能非常严格地控制个人住房贷款的发放，或会要求购房者提供第三方担保，或要求贷款人提供其他固定财产抵押以防范风险。
无力供楼有何对策？
对于已经收到银行的催款通知，又的确无能力继续供楼的人士来说，可以马上采取一些方法将断供的损失减到最少。中国农业银行广东省分行有关负责人建议：如果出现断供，业主首先应主动与银行联系，如是一时资金困难可采取降低月供，延长还款年限的办法。在无法和银行达成变更还款计划时，不妨迅速将房子卖给有能力还款的人，并对余下部分贷款通过银行办理转按揭手续。
广州日报
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