开发商“快进快出”铸就楼市双刃剑 究竟伤了谁? |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-01-28 合作：青岛房地产信息网 |
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开发商项目开发的周期缩短，可能会造成楼盘品质下降，但会抑制房价过快上涨。
楼盘品质降低
价格涨幅趋缓
2005年，开发商们面临最大的压力是什么？无疑是资金。大部分“8·31”过关项目已经交付了巨额土地出让金，沉重的资金压力迫使他们不得不加快项目的运作周期，以尽快回笼资金。开发商“快进快出”的心态越来越明显，这将对今年的楼市造成怎样的影响？业内人士认为，一方面，价格涨幅会有所降低，另一方面，楼盘品质可能受到影响。
“快进快出”心态趋盛
在新浪网举办的“盘点2004楼市风云展望2005行业走势”论坛上，不少代理行和开发商都提到了出于对资金的压力，房地产界“快进快出”心态越来越明显。
据伟业顾问总经理助理张剑透露，从“8·31”后，政府要求开发商及时交纳土地出让金，巨大的资金压力使开发商们不得不寻求加快项目运作速度以迅速回笼资金。这种心态在2004年年底到今年年初越发明显，伟业顾问在与开发商签订代理合同时，不少开发商的急切心理非常明显。
据伟业顾问分析，2003年121号文件对于房地产开发企业自有资金比例的提高以及2004年10月底的加息等一系列资金信贷政策，使得房地产开发企业的开发成本大幅上升，所以，“快进快出”、尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金流安全，就成为众多开发商的共识。尤其对“8·31大限”过关的项目来讲，大部分项目都会力争尽快上市。
不过考虑到前期开发的周期，以及一部分项目公司由于股东更换，需要处理相关法律手续及对原规划设计方案进行调整，因此预计2005年下半年以后这些项目会相对集中供应。
楼盘品质可能下降
实现“快进快出”，对开发商而言，减轻了资金压力，但对消费者而言呢？
俗话说，“萝卜快了不洗泥”，开发商要想压缩开发周期很可能会带来一些恶果。有业内人士提出，“快进快出”的心态很可能会导致一些楼盘“品质降低”。因为房地产开发有自身的周期性，从前期批报到后期施工、销售，每一个环节都有时间限制，在政府审批手续没有精简之前，要压缩开发周期，很可能会从压缩设计环节和施工时间着手，这就有可能对楼盘品质造成一定影响。
价格涨幅趋缓
但是，另一方面开发商急于面市将导致供应量大幅提升，从而会抑制房价上涨幅度。据伟业透露，从目前该公司接触的项目讲，预计今年下半年和明年上半年开盘项目会比较多。从宏观分析上，也是会集中在这段时间。业内普遍传言，2007年前全市都将停工，开发商们急于在此之前完成项目开发，这必然导致2007年之前供应量的集中放量。尤其从今年下半年到明年上半年，相当大一部分8.31过关项目将集中上市。据伟业顾问预测，2005年的供应量将比2004年有大幅度提升，至少在30%以上。
2004年，上海、天津等城市房价骤涨的很大原因就是供应量不够，供需不平衡。如果供应量上去了，房价上涨幅度就会有所控制。
此外，开发商急于回笼资金的心态，也意味着不再要求房价的最高值，“薄利多销”将成为普遍的心态，加快资金周转速度以投入新的项目开发中。这将意味着房价上涨的幅度得到有效降低，老百姓也算得到了实惠。
出让利润 加快销售
据记者了解，“快进快出”的心态不仅影响着尚未面市的项目，即便已经面市的项目，也希望能通过让出一定的利润空间加快销售速度。比如国美第一城，为了加快销售速度，没有采取业内普遍使用的“销控”手段，而采用了大批量集体上市，低于周边项目的一次性定价，从而实现了在半个月内销售率达到80%的成功。后现代城三期也采取了同样的手法，将于春节前低于周边项目1000元左右入市。据其代理商北京上古经纪公司总经理吴江称，“开发商追求的是资金的运转速度，利润表面看起来是降低了，但获取的时间也因此缩短”。
时间被短期利润更重要，看来已经成为大多数开发商的共识。因此，2004年强劲的房价上涨势头有望在2005年得到一定遏制。
京华时报
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