2005青岛地产路 规范是发展的必然趋势 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-02-24 合作：青岛房地产信息网 |
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带着浓浓的年味儿，2月2日，由市建委、市房地产开发管理局、招商周刊杜主办，本报协办的岛城规模最大的房地产高峰论坛在颐中皇冠大酒店如期举行，来自政府机构、开发企业、策划代理、金融界、法律界、学术界、媒体界的近百位知名人士汇集一堂，共同展望2005年的青岛楼市。论坛中，“规范、修炼、提升”等词汇再次成为论坛关键词，“制造品牌产品，打造品牌企业”更成为青岛楼市的希望所在。为此，我们整理了部分与会代表的讲话，希望能对大家有所启示。
核心
在不知不觉间，在忙忙碌碌中，鸡年已经悄悄开始，于是乎，人们对于新年新房的期待又慢慢强烈起来，今年我市哪些新盘将开始发售，价格和环境如何?政府将出台哪些利好政策帮助百姓买房，有些零乱的房地产市场将如何得到规范?金融机构对于房地产行业的政策是否会有所变化，变化是否会直接影响我市的房价?鸡年我市房价是否会一路攀爬?经济适用房能否真正卖到百姓手中等诸多问题都已摆在我们面前。
房价是多少?房子怎么样?市场规范否?这些除了外围因素外，很大一部分原因是房地产企业自身是否做到了“洁身自好”，自己是否已经成为了“搅局者”而非“助推者”。
企业多，规模小，晶牌知名度和美誉度不强等都是2005年摆在众多岛城房地产企业面前的、不可回避的问题，如何规范市场，如何整合资源，如何提升品牌已成为众人关注的热点。
今春楼市关键词：规范 修炼 提升
土地政策、金融政策以及国家有关法律法规将直接影响房地产走势
主管部门：通过规范提升企业品牌
吴刚
青岛市建委副主任、青岛市房地产开发管理局局长
我市现有792家房地产企业，济南187家、杭州381家、天津790家，而其中我市的一级企业只有3家、济南8家、杭州13家、天津35家，相比而言，规模偏小，品牌不响，操作还不够规范等已成为2005年摆在我们面前的重要问题，作为政府主管部门，如何规范市场，如何整合资源，如何更好的提升企业的品牌，已成为迫在眉睫的事情。
最近一阶段时间，《青岛财经日报》等媒体曾连续报道部分企业的违规行为，有些经济适用房，没有真正销售到符合条件的百姓手中，提前定房号，提前销售，有好多房子还没开始预售，就已经到了二手房市场，凡此种种，2005年都将通过市场的规范得以改善。
企业要做大，首先要做的就是品牌，而品牌的建立又需要一个公平有序的市场，因此，规范市场已成为我们培育青岛房地产品牌的前提条件，对于此，我们从今年开始，将层层细化，变房地产管理到顶目管理、楼盘管理，并兼顾到房地产开发的每一个环节，每一个楼盘，每一套房子。
与此同时，今年我们还将实行销售许可和销售合同备案，将开发商的每一套房子在销售以后，通过网上备案，向全社会开放，开发商哪些房子已经卖了，哪些还没有卖，作为消费者，通过网络查询，应该是一目了然。通过这个系统，可以杜绝炒房者的投机行为，也可有效制止那些不规范的暗箱操作，大大节省百姓的购房成本。
现在，一说房地产商，简直成了贬义词，这与部分房地产商的不规范行为不无关系。在我市，那些规范的企业，像海信地产、城建、天泰、中房等也因为这些害群之马而身受其害。
我们需要的是一个公开、公平的市场环境，一个规范的房地产市场，我们必须通过切实有效的方法来整顿规范房地产市场，并通过市场的手段，淘汰那些小、弱、散的，操作不规范的企业，以营造良好的竞争氛围，切实扶持那些有实力、有能力、有信誉的企业做大做强、走出青岛，为青岛这一品牌城市再添新的地产品牌。
金融机构：诚信是品牌的一部分
王丽艳
中国人民银行青岛中心支行副行长
关于银根对我们房地产企业是紧还是松的问题，作为我们从中央银行调控全社会货币供应员来说，我自己感觉，应该不存在紧或者松的问题，应该是一个适度，但可以肯定的一点是，有品牌，有规模的企业将得到特别的“关照”。
不仅品牌企业会获得市场的“殊遇”，个人的诚信也将成为我们关注的焦点，人民银行将在今年实行个人证信全国联网，我们在七个地市的联网已经成功了，个人证信系统的全国联网之后，通过网络可以查向，买房子贷款要备案，张三、李四、王五都在上面，只要有不良记录，自然就会进入“黑名单”。
我们现在有一些房地产企业，他的报表上一分钱贷款没有，资金从哪儿来的，全是从母公司贷的，我肯定要告诉商业银行，你的风险在什么地方?这都是些问题，我们对关联企业今年的关注程度肯定会非常高。按照人民银行总行的要求，我们对关联企业当然不光是房地产企业，对工业企业、对所有企业的关联交易，我们都有—个系统，将来房地产企业也肯定能感觉到，特别小的不规范的企业，它肯定会感觉到很难过。所以我的想法就是说我们无沦做什么事情，我觉得最起码的要求就是要求就是要中规中矩的去做，这样市场才能健康发展，青岛是一个品牌城市，其中核心的东西就是品牌经济，我觉得我们青岛房地产企业现在还没有一个叫得很响的品牌。但作为品牌的一部分，除了房子的质量要好，品牌里面一个非常重要的东西就是诚信，这个诚信是表现在方方面面，房子质量好是一种诚信，房子的价格定的合理也是一种诚信，单纯是说我这个冰箱能用多少年，我这个房子
漏不漏水，这个要求太低了。
据我了解，香港经济在发达腾飞的时暌，房地产企业也是几百家，做到最后现在大概香港市场可能是不超过十家房地产企业，最后全部变成了大的企业集团，我市有近800家房地产开发企业，大大小小，也有好的也有不好的，但随着市场的规范，再过上一年、两年、三年的大浪淘沙，品脾企业会被淘出来的。
学术界：房地产发展空间还很大
程国有
青岛市委党校经济学教授
青岛的房地产业至少还有10到20年发育发展期。2004年的统计数字显示，我市现在入均建筑面积是24．19平方米，使用面积大约是20平方米左右，这个跟全国平均水平是差不多。我国建设部去年年底出台了一个到2010年大约城市人均建筑居住面积达到35平方米的计划，从这个角度讲，我们青岛市是2012年达到小康，2020年达到现代化，那么小康、现代化应该是一个家庭一套房子，要比较舒适应该是120到160平方米，如果按照这个推算，我们整个青岛市房地户整个建筑面积应该还要翻一番，达到人均40平方米，如果这样推算，我认为我们背岛房地产业有10年到20年繁荣期是没有问题的。
此外，对于我市的房屋增量问题，我个人认为，市内四区应增加高层建筑的数量，以此来增加房屋的供应量；青岛市还需要有更多的房地产交易形式，虽然我们现在有房地产交易中心，但是信息还不是很完全，我们可以采用交易所模式，把很多信息放在交易所里面，按照公开、公平原则进行交易。
可以确定的是，青岛房地产的买方市场将来总有一天肯定要形成。将来最终购房者的主体还是工薪阶层，面临激烈的市场竞争，房地产企业要学会树立自己的品牌，学会向其他相关行业延伸。
法律界：规范是发展的必然趋势
张庆华
北极之星律师事务所主任
从2001年开始，在全国范围内开展了一场自上而下的大规模土地市场清理整顿工作，其中尤以经营性土地批租方式的改革对房地产开发领域影响最大。2002年7月1日，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》(11号令)，叫停了已采用了十多年的协议出让经营性国有土地使用权的方式。今后要想获得经营性国有土地使用权，必须到公开的市场上以招、拍、挂的方式，通过竞争获取。对于这一改革措施，来自开发商的声音有褒有贬。贬的主要理由之一是认为这种方式抬高了土地的价格，进而抬高了房屋的价格。我不同意这种观念。这一制度的推行是不可逆转的，因为它是改革和市场经济发展的必然要求，是规范市场、促进公平竞争的必然要求。
面对越来越规范的市场，越来越严密的法律制度，作为开发商，只有不断地学习、适应、掌握新的规范，才能在激烈而公平的市场竞争中求得生存和发展，按照11号令的规定，今后要想在一级市场获得经营性土地使用权，只有依靠企业的综合实力，通过竞争获取。但对于一些实力较弱的中小房地产企业，除了通过组成经济联合体在一级市场上获取土地外，其实还有多种在二级市场拿地的方法。比如合资、合作、投资入股、联建、参建等等。当然，无论采取何种方法都必须符合法律的规定。
策划营销：房价上涨分析
龙江
龙江工作室总经理
我市房价最近几年来一直在上涨，就我目前掌握的信息来看，房价上涨归纳起来大体有如下四大原因：
第—个原因是由于成本推进型的房价增长，其中包括建筑材料上涨因素，但它在房地产累计成本中的比例比较低，其中最大的成本就是我们土地价格的上涨。
第二个是投资、投机型的房阶上涨。因为最近两年我们房价上涨已经开始逐步涨列到一般工薪阶层很难买得起房子的程度，但为汁么还有那么多人买房子，我觉得其中有相当一部分作为投资、投机型的买房者，很多人买了一套、两套、三套、还继续买第四、第五套，这些也是造成我们青岛房价上涨的原因。
第三个是结构型的上涨。这个结构主要是地域结构，以前我们青岛市的地理位置，最初繁华地段是四方区，我们现在这个黄金地段逐步向北推移，就是说市北区以及四方区这佯的区域也逐渐成为一个比较好的区域，但是由于我们在这一区域里面，整个房地产的哄应还是有限的，在这个地域结构上，局部地域把房地产价格拉上来，最近两年青岛市房阶上涨，实际上从市区来讲主要是越住北房价上涨越厉害，越靠市南、崂山上涨幅度越小。
第四个造成我市房价上涨的应该是预期型的价格上涨。比如我们青岛获得了中国人居环境奖、2008年奥运会等等，这些都可能让市民增加对青岛未来房价的预期，从而导致青岛市房地产价格的大幅度上涨。
关键数字：数字可以说明问题
162．7亿
2004年，我市的房地产投资额为162．7亿，同比增长27．3%。房屋施工面积是2100万平方米，同比增长20%。竣工房屋面积635万平方米。
792家
目前，我市有792家房地产企业，济南187家，宁波289家，杭州381家，深圳406家，大连449家，天津790家，北京958家，我市的房企数量和天津等直辖市的数量基本相当。
第19位
与其他同类城市相比，2004年我市房地产行业的综合指标(包括开发量、施工面积等指标)排名第19位，其中与杭州、南京、苏州、宁波四个城市的房地产投资水平相当。天津、成都是我市的1．6倍。北京、上海是我市的将近7倍。
共3家
我市开发企业的数量应该说在全国大中城市当中是排在前列的，而我市开发企业中的一级企业只有3家、宁波7家、济南8家、杭州13家、天津35家。
24．19M2
2004年的统计数字显示，我市人均建筑面积为24．19平方米，使用面积约为20平方米，这个数字跟全国的平均水平差不多。
500万M2
2005年的我市新开工面积大约为500万平方米，前期计划面积约为870万平方米，其中，普通商品房和经济适用房的比重将加大。
40M2
青岛市的发展计划是2012年达到小康，2020年达到现代化，而小康和现代化的一个重要指标就是居住面积，有学者认为，一个家庭一套房子的面积应该是120到160平方米，这样住的才比较舒适，如果按照这个标准推算，我们整个青岛市房地产建筑面积应该还要翻一番，达到人均40平方米，从这个角度讲，青岛房地产业拥有10年到20年繁荣期是没有问题的。
品牌提升，我们一路前行
品牌产品是基础
吴国徽
百通地产董事长
对于房地产企业而言，要想做品牌企业，首先就应从品牌产品做起，具体到每一个楼盘。如果没有品牌产品做支撑，企业很难做强，更不应说做大了。所以我们建议，无论是政府监管部门还是新闻媒体，都应鼓励企业首先做强。前一段时间我市进行的“十强”房地产开发企业评选，对于这些企业的考察，其主要指标都是这些企业的利税和开发量，部分企业如果达不到这个量，肯定排不到十强里头来，政府是否考虑可以让一些信誉好的企业也有机会参与评选，大家公平竞争。
此外，关于提高房产企业监管进入门槛，降低销售门槛，从开发商角度上看，我觉得这种思想是非常好的，进门之前要求高一些，这样可以很好的进行企业筛选，进入以后出门门槛再低一点，这样可以很好的降低经营风险。企业要想竞争进门的机会，就必须加强自身的品牌建设，比如去年，我们做的项目虽然不多，但要求自己所做的必须是具有竞争力的品牌产品。
规范是一个系统工程
韩勇
广业地产董事长
市场需要规范，这样大家才会有一个公平竞争的机会，其中，规范应该是多方面的系统工程，不仅开发、经营企业需要规范，管理部门也应通过制度给大家一个规范的系统。此外，我们也希望政府的主管部门能够很好的来规范布局，避免开发以后出现问题再进行改正。
李沧区今年推出的五年600万平方米的开发计划，应该值得众人的共同关注，它可能会成为青岛市市区目前最大的开发市场。虽然有这么大的开发量，但这里也存在一个很大的问题，那就是解决拆迁问题，这个问题涉及到很多方面，据了解今年有关部门将出台一个关于拆迁方面的新规定，这一制度的出台同样值得百姓和众多房地产企业期待。此外，我们希望新小区的标准能够提高，这势必又会提高开发商的经营成本，加之部分市民坚决不住小高层，只住多层，这也给开发企业带来了新难题。因此，我们呼吁有关部门能够提前出台一个政策，让开发商有一个规范的市场，按照市场规律办事。
我们需要更多沟通
修方舟
荣昌置业副总经理
对于目前的房地产行业来说，我个人认为，整个行业信息是不对称的，政府主管部门和媒体报道的许多数据，和我们私下里传的一些数据经常是不吻合的，我想可能是信息渠道不一样，其中包括我们跟不少学者所掌握的一些数据也存在偏差，我觉得这个东西有时候对行业的发展缺乏指导意义，我提一个小小的建议，开发局或有关单位能不能出面组织一个由政府主管部门、媒体、法律界、房地产界各方组成的研究机构，大家有时间及时地传递一下信息，就可以取得共识，对信息进行分析研究，我们就可能对房地产行业有一个理性的判断，不然的话有些事情就没有一个统一的依据，如果不了解这个行业，有些判断来免就会出现偏差。其实，如果口径不统一，数据不够准确，媒体有时候也是很为难的，替老百姓说话，替政府说话，还是替开发商说话都没有了依据，如果这个事情不解决，过两天大家又要重新讨论——房价应该是5000元／平方米，还是8000元／平方米，这样对大家都是不利的。
我希望以后有更多的机会与来自媒体、来自政府、来自一手房、二手房各个方面的人士在一起沟通，大家坐在一起，从职业的角度来讲、来研究这个行业。
企业应加强自我修炼
矫文清
海信地产营销总监
海信地产作为海信集团旗下的一个子公司，在操作模式和发展的过程当中，一直以一种工业化生产的思路来经营这个企业，判断这个行业，所以我们更多的从技术方面，从操作层面上来进行自我审视。
关于修炼，我们有自己的认识，那就是不管行业怎样发展，楼市如何变化，政策如何出台，我们都是和大家站在同一条起跑线上的，从开始发展到现在我们的发展条件没有其他公司那么好，大家只看到了我们拿地的结果，但是没有看到我们拿地的成本，从这个角度上来讲，自我修炼对一个企业来说尤为重要。对于今年将要实施的一些新的政策，我们认为是对行业规范的一个有效的措施，同时也是对规范的房产企业的一种保护。
此外，我们应该积极参与到政策和法律法规的制定当中来，因为市场的参与者并不是消费者，政府主管部门是一方，开发商也是其中的一部分，我们应该积极争取一个途径参与其中，因为这样也可以有效的减少政府的一些管理成本。
房价与需求密不可分
李忠显
城建集团副总经理
我感觉青岛市的市场应该规范，而且一定会得到规范，通过规范我们可以达到两个目的：第一，我们青岛市房地产市场得到健康快速稳定的发展，第二，就是我们青岛市更多的老百姓能够尽早的住上称心满意的房子。
关于我市房价走势问题，我认为现在房地产市场，价格高低，还是取决于两条，第一个是需求。三年五年之后，还有没有发展的空间?我们湖光山色建完以后，进行了一个统计，买湖光山色，本市市民自住的有80％左右，外地购房作为投资和居住的，加起来也只占了百分之十几。我们今年有二、三百万平方米的开发量，经过两三年时间也会消耗掉，所以说需求问题是一个长期的问题，而且潜在需求非常大。其二，房地产的好坏，实际很大情况还取决于一个政策问题。国家政策对房地产价格影响非常大，大家都知道8．31以后，浮山后楼盘很难接下来，如果大家想买浮山后的房子，我估计一年之内，只会升值，不会下降，这里的房子肯定要涨。
应该建立顶警顶报制度
樊晓光
青岛中房副总经理
现在房地产市场出现这样那样的过热，出现这样那样所谓的问题，我认为对于一个在中国真正发展还不足二十年的行业来说也在情理之中。大家都知道，上世纪八十年代以前都是统建统购，实际上短短的不到二十年的时间，我们的房地产无论是在规则上、规范上、开发上都取得了非常大的成效。但不能说有成效就没有问题，因为房地产也有它的生命周期，每一个产品都有成长期，我想我们要探讨的就是房地产生命周期的拐点在哪儿?并根据可能出现的拐点，制定一套预警预报制度，这是作为这个行业这个产业健康发展，必须要面对的一个问题。
此外，作为一个产业，房地产行业也应是一个需要规模的经济，青岛作为一个规模不算很大的城市，目前却容纳了接近八百家房地产公司，大家可以平均一下，实际上平均下来可能每个公司每年下来也就是一栋楼，这根本就不符合房地产本身发展的需求，现在运行的就是一种市场经济，市场经济有一定的发展规律，我们应该通过这个看不见的手，通过政府的有效运作，使得这个行业的集中度符合这个产业发展的需求，这一点我觉得对于整个行业的健康发展至关重要。
强制性提高规划门槛
唐炜
天泰集团副总裁
青岛是一个人杰地灵，环境非常优美的城市，改革开放以来，所有中国人大都知道除了去苏杭以外，也愿意到青岛来，当然包括房地产商，都想买一些房子，拥有一些房产，有一个项目，这是很自然的，因为青岛除了环境好，政府的整个城市规划，也起到了很大的作用。
我特别希望能够提高我们经济适用房规划设计的门槛，花费同样的钱，为什么我们要在李沧区，为什么我们要在浮山后，盖个千篇一律的房子，对于发展商，对于整个城市而言部是一种缺憾。其实，我们可以回头看一看我们的前辈，当然外国人给青岛留下的房子也是非常美的，因为它的造型规划，它的高低错落，整个依我们青岛地势形成非常优美的环境，我们今天发展商盖的房子里面看不到。所以我们觉得我们在大谈，提高开发商门槛的时候，也期待政府规划设计的门槛能够提高，能够强制性的提高标准。
我去悉尼的时暌，那里就有一个规划委员会，全是社会各界人士，有规划专家，有社会学家，社会各界人土组成的一个松散型的机构，但是对悉尼的建筑，必须经过规划委员会的听证会，大家要举手表决的，要负历史责任的。你会看到所有建筑都不一样，而且和周边建筑的关系，达到一种高度的和谐。而对于我们目的所进行的工作，对于青岛如此美丽的城市，我们在这个方面还做的相当不够。我市海边的房子应该说是特别漂亮，几乎每个社区都各有特色，但是到了北部，我们盖经济适用房的时候，我们仅仅强调经济适用房，却往往忽略了房屋的规划和设计。
摘自：财经日报
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