宏观调控加速房价上涨？央行或再出“组合拳” |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-03-06 合作：青岛房地产信息网 |
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发于去年的宏观调控目前已初见成效，然而，房地产价格持续上涨，引起了中国人民银行的密切关注。
中国人民银行最近公布了《２００４年第４季度中国货币政策执行报告》，报告对房地产价格的持续上涨表示了担心，并提出应该“引起密切关注”。
据央行统计，２００４年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨１０．１％、９．７％和１．４％。其中，土地交易价格１～４季度各季分别上涨７．５％、１１．５％、１１．６％和１０％；房屋销售价格各季分别上涨７．７％、１０．４％、９．９％和１０．８％。房屋销售价格同比涨幅超过１０％的城市也有９个，其中热点城市如南京、杭州、上海都包括在内。
“在这份报告出台之前，中国人民银行有关部门曾到上海调研过房地产市场，调研的结果认为上海房地产存在泡沫，”一位不愿透露姓名的上海房地产观察人士说，“因此，这份报告出台意味着央行将采取措施来挤掉这些泡沫。”
房价缘何持续上涨
去年宏观调控不少措施都跟房地产有关系，无论是动用收紧土地管理的行政手段调控，还是上调房地产贷款利率的市场化调控。
然而，在业内人士看来，就是这些宏观调控手段造成了房地产价格的上涨。
“越是进行宏观调控，房地产价格就会越涨。”中信证券研究所资深房地产研究员王德勇非常肯定的表示。
去年宏观调控的一项重要内容，就是国家控制土地。这种做法直接导致了房地产供给下降。另一方面，尽管上调了房地产贷款利率等手段，但是房地产的需求并没有受到多大的影响。“两者相比，供给以更快的速度下降，”王德勇说，“结果就导致了房地产价格上涨。”
从一组数据可以看出这个趋势，从全国范围看，完成土地开发面积的增长从２００３年底的４０％下降到２００４年底的８％；而北京下降更快，２００４年底，北京市完成土地开发面积较上年同期下降了６７％。与此同时，商品房销售面积增速高于竣工面积。２００４年，全国商品房销售面积３．８２亿平方米，同比增长１３．７％；全国商品房竣工面积４．２５亿平方米，同比增长２．１％。
从房地产信贷看，房地产开发商贷款增速下降显著，年末贷款余额为０．７８万亿元，同比增长１７．３％，增速下降３１．８个百分点；购房贷款增长则相对较为稳定，年末贷款余额为１．６万亿元，增长３５．１５％，增速下降７．７个百分点。
不过，在中国人民大学土地教研室主任张占录看来，宏观调控的实施并不是造成房地产价格持续上涨的惟一原因。
“宏观调控只是一个中观的因素，”张占录表示，“除此以外还有宏观和微观两个因素。”
宏观因素就是指在我国目前大的宏观经济环境下，房地产价格必定会上涨。去年，我国ＧＤＰ增长９．５％，连续两年保持在９％以上的增长速度，在ＧＤＰ高速增长的同时，财政收入和个人收入也在高速增长。特别是在大城市，个人的收入增长更快。而去年出现的负利率，也刺激了我国城市居民的买房需求。在多种因素的综合影响下，房地产价格必定会上涨。
据中国人民银行统计，２００４年全年城镇居民人均可支配收入９４２２元，实际增长７．７％；农村居民人均纯收入达到２９３６元，实际增长６．８％。与此同时，居民消费结构升级呈现新趋势，住房消费持续成为消费重点，汽车消费增长空间较大，通信、信息消费成为消费热点。央行预测，由于城乡居民收入增长较快，消费水平有望进一步提升，微观因素是指最近几年出现的投资性买房，也促使房地产价格上涨。据张占录分析，去年，投资性买房在大城市的比重接近１／３，重点城市的比重可能更高。“今后几年这部分（指投资性买房）不会减少，至少在２００８年之前不会减少。”张占录预测。
央行或再出“组合拳”
事实上，央行之所以要密切关注房地产价格，是由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险，进而引发金融风险。
业内人士分析，此次央行报告表示要“密切关注”房地产价格，背后并不只是关注这么简单，肯定还会动用各种手段来限制房地产价格上涨。
前述上海房地产观察人士表示，央行调控房地产价格的措施要遵循一个“适度”的原则。“既要减少房地产需求，又不能让房地产价格大幅下跌。要做到这样并不容易，因为房地产价格不太容易调控，要不就大涨，要不就大跌。”该人士说，“然而央行调控措施不能不出台，如果现在不进行调控，今后导致的房地产坏账会更多，相比之下，现在调控的成本低。”
“面对着这样一个不得不进行的调控，央行可能会采取‘组合拳’的方式来调控房地产价格。”王德勇表示。
具体来说，要调控房地产价格，土地从紧的政策不会改变，变化的是金融政策。而金融政策包括开发领域和消费领域两个方面。
在开发领域方面，房地产信托、房地产产业基金会高速增长，同时，外资也会加速进入我国房地产开发。这些都会增加房地产的供给。
而在消费领域，主要是要收缩房地产消费贷款，提高消费贷款的门槛。比如上调房地产贷款利率，提高首付比例，增加贷款条件等等。
“通过增加房地产供给以及减少房地产消费两个手段，让房地产供求关系逐渐平衡，从而保持房地产价格的均衡。”王德勇如此表示。
中国经营报 石海平
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