行政对地产业干预过度 京沪房价疯涨到何时？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-03-08 合作：青岛房地产信息网 |
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300套房子竟有1800人预订，上海市中心楼盘两年狂升200％———
预测楼市的冷热、房价的涨跌，恐怕是当今最令业内人士说不准的一件事。明明宏观调控已然给过热的房地产降了温，可大量中高档住房仍被大量“吃进”。人们不禁要问，楼市投资获利的空间到底有多大？
■上海：两年工夫回报率超过200%
近日，英国《金融时报》刊登了一幅图片新闻，3月2日，上海数百人排起长龙，抢购市中心一处热门楼盘，每平方米价格超过两万元。为防止发生意外，上海出动了警察到现场维持秩序。外国记者惊呼，上海的房子卖疯了！
据上海媒体报道，申城楼市今春走势继续强劲，在市中心和内环线附近的交通便捷之处，新开楼盘几乎个个好销，一些品质较好的新楼盘几乎到了要通宵排队抢购的地步。在徐汇区徐虹北路的某楼盘，300套房子竟有1800人预定，弄得销售公司“不敢”轻易开盘，生怕造成人员挤伤。
在某单身公寓售楼现场，一位定购两套房的中年女士告诉记者，去年上海单身公寓销售火爆，自己因为投资意识不强错过了机会。此次该女士购买两套房共约60万元，首付2成，按揭8成，按还款期15年算，每月需还款约3806元。如果将两套房都出租，每月租金可得4000元至5000元，足够还银行贷款。
上海福纳咨询公司的地产总监杨子江告诉记者，从城市发展角度和房地产发展的周期性来看，上海中心区域无论是居住还是投资，其价值或者回报一般会高于普通区域30％以上，高于边缘区域50％左右。仅以徐汇中心区段的某楼盘为例：2000年销售价格为7000元，2004年二手房价格为2.2万元左右，其回报率超过了200％。一位温州投资者曾经如此形容上海这些楼盘：抢到的就是钱！
■北京：商品房均价高出全国近一倍
近年来，北京的房地产开发可以说始终处于“三高”的状态。其一是投资高。北京2004年的房地产开发投资所占社会投资的比重已由上年的55.3%，上升到了56.9%，是北京投资最重要的支撑点。其二是增速高。尽管2004年的增幅略有下降，但仍然增长了20.8%。其三是房价高。目前全市商品房平均售价为5052元/平方米，高出全国平均售价2758元/平方米近1倍。
北京协成行总经理王小航表示，北京居民的收入并未高出全国平均收入水平的1倍，但在购买住房上却要掏出高于全国平均房价水平的近1倍，这显然缺乏“实力”支撑的。而如此之高的房价，又迫使众多普通老百姓不得不背上沉重的经济包袱。
王小航认为，京城楼市一个需要警惕的问题是中低档住宅投放量不足，这亦是普通市民抱怨无房又买不起房的根本所在。住宅产品类型失调主要表现在中高档住宅供大于求，而价位适宜的低档住宅稀缺。
■上海高档房70%为外地人购买
部分业内人士对2005年北京楼市房价的判断是：开发成本的增加、购买需求的稳定和政策变化下开发商的心态，决定了2005年北京楼市的房价只涨不落。金网络副总经理林金城认为，土地招拍挂带来地价的上涨，楼盘供应速度的放慢，住房按揭收紧等政策和市场表现对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为不少购房人的共识。
金融信托专家孙飞认为，房屋的价格水平从长期来讲应该是要和国民经济水平相匹配，从短线来讲，北京中高档项目在近5至10年内可能还会有升值的空间。但如果从房屋70年使用权的角度看，中高档公寓几乎在未来都会有一定程度的贬值，机构投资者投资楼市基本还是从短线的角度赚钱。
孙飞表示，相对于股市而言，楼市总体来讲要比股市稳，北京楼市近几年基本呈上升趋势，所以给投资人的信心比较足。而目前北京与上海房产市场与其他城市很大的不同在于异地购买者，对两个市场而言本地购买者可能会对高价承受不了，但是港、台投资客还是愿意在京、沪购房，有资料显示，上海目前偏高档的房子70%是外地人购买的，还有许多国际买家，购买房产后不会入住，只等人民币升值。
■易宪容:行政对地产业干预过度
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容近日表示，近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。目前的房地产市场，由于行政对房地产业干预过度，从而使得国内的房地产市场形成一个几乎完全垄断的、由房地产商操纵价格的市场。在这种情况下，不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高，而且也让该市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。它不仅让国家大量财政收入流失，也让社会财富向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重。
易宪容认为，大众希望政府政策的干预能把过高的房价压下来，而政府也完全有能力在土地政策（规定土地用处、规划住房建筑的面积与类别）、信贷政策（严格的信贷风险管理及加息）、税收政策（用重税遏制住房投机者及对豪华住房苛重税等）、住房政策（限定购买）上做出好的表现。
北京青年报
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