2005青岛房地产主旋律：整顿规范提高 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-03-09 合作：青岛房地产信息网 |
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以宏观调控为主调，以整顿规范为主线，以发展提升为目的，努力实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、市民购房负担比较合理。
2005房地产主旋律：整顿规范提高
2005青岛房地产业工作会议为今年我市住宅建设、房地产开发与房屋拆迁工作确立了发展的目标和方向。
正确认识产业发展环境
据介绍，与前段时期相比较，我市房地产业发展的环境发生了三个明显的变化。
一方面，房地产业正处于加速发展期。根据发达国家的一般规律，城市化水平在30％—70％时，城市将保持较快的发展速度；人均住房面积在达到30—35平方米前，居民将保持旺盛的住房需求；房地产业增加值占GDP的比重在达到7％—8％前，产业将处在加速发展期。2004年，我市城市化率为57.5％，城市人均住房建筑面积为24.2平方米，房地产业增加值占GDP的比重不到4％，表明我市总体上仍处在加速发展时期。
第二，房地产业正处于国家调控期。国家自去年年初开始，作出了加强和改善宏观调控的决策，动用了行政、土地、金融等多种手段。将房地产项目的资本金率从20％上调到35％。并且严格土地出让，强化耕地保护，土地农转用审批已经暂停，经营性用地协议出让方式已经被取消。央行在积极贯彻121号文件精神、加强房地产贷款管理的基础上，上调了商业银行存款准备金率和银行存贷款利率等。
第三，房地产业正处于机遇集聚期。我市已经明确了建设“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”的定位，围绕着“三点布局、一线展开、组团发展”的大城市框架正在或者即将实施的一系列重大战略举措，如奥运场馆、滨海公路、大炼油、跨海通道等一系列大项目的建设，直接刺激了房屋需求。2004年青岛荣获“全国最具经济活力城市”称号，对房地产开发管理体制进行了改革、理顺。群众住房消费需求不断增加、旧城改造步伐不断加快和外来投资不断加大等，住房消费需求持续旺盛，房地产市场日益成熟、持续活跃。
困扰产业健康发展的因素
目前，房地产市场还存在许多困扰产业健康发展的问题。
一是住房建设不足，供求矛盾问题仍未解决，房价增长较快，市民购房压力较重。2004年全市商品房销售均价2845元／平方米，同比增长11％；其中市内四区销售均价4384元／平方米，同比增长11％。
二是“一房两售”、虚假广告、合同欺诈、霸王条款、“缺斤短两”、甩项开发、投机炒作、物业管理和中介市场不规范等损害消费者权益的现象时有发生，严重影响了开发市场秩序。
三是开发企业“小、散、差”，市场竞争力弱的问题仍未从根本上解决。全市近800家房地产开发企业中，一级资质的仅有6家，每家年均完成投资仅2000多万元。
四是房屋拆迁难，旧城改造慢。
提高住房增量实施安居工程
据市开发局有关人员介绍，2005年我市一方面将严格按照《青岛市市内四区房地产开发2005年度计划》，做好住房建设和房地产开发工作，全年市区商品房屋开工在建500万平方米，竣工200万平方米。二是以迎办奥运为契机，以缩小南北差距和实现东西平衡为突破口，将开发重点区域北移至市区北部，突出围绕重庆路、308国道、东西快速路三条对外主要干道周边进行住房开发建设。三是突现以人为本的理念，大力实施“安康居住工程”。适应普通家庭住房需求，加大普通商品住房和经济适用住房建设比例。普通商品住房比例控制在60％左右，主要在主干道两侧建设。经济适用住房比例控制在25％左右，主要在四方东部、李沧东部集中划定一片区域，进行统一征地、招标建设、统一核价、统一销售，严格按标准设计套型，真正体现“经济适用”。四是对风貌保护区和历史文化保护区进行保护性开发，延续历史文脉，保持城市特色。要对质量较好、规划保留的住宅小区或组团进行综合整治，通过完善小区及其周边基础设施，增强房屋配套功能，快速改善市民居住环境，缓解居民住房需求，间接提高住房增量。
加大整顿力度建立长效机制
据介绍，市开发局将一方面加大开发市场秩序整顿规范力度。以开发企业行为管理为切入点，重点查处房地产市场中存在的无证或越级开发、“一房两售”、合同欺诈、面积缩水、虚假广告、甩项开发、市场投机、偷税漏税和中介不规范等违法违规行为，维护市场秩序，保护消费者合法权益。
同时研究综合运用税收、金融、行政等多种手段，抑制市场投机的政策措施。建立健全相关制度，减少政策漏洞，防止企业在项目建设之前通过股权转让等方式炒作土地。要借鉴上海、杭州等城市先进经验，通过实行商品房销售网上实名登记、限制期房转让、停止转按揭、恢复征收商品房转让个人所得税等措施，加大炒房成本，抑制利用银行贷款“炒房号”、“炒楼花”等市场投机行为，保障房地产市场的健康、有序发展。通过资质年检和企业评价，逐步淘汰一批“小、散、差”企业；改革投资商、开发商一体的方式，培育专营开发企业，促进企业走品牌化、专业化、规模化之路，提高开发企业整体素质。
第二，建立健全开发市场长效监管机制。突出项目管理一条主线，强化部门之间联动，着重抓好项目开发建设关键环节，变静态管理为动态管理、全程管理，变企业管理为项目管理、楼盘管理，直至每一套房屋的管理，切实规范开发经营行为，有效保障群众合法权益。
主要内容包括建立项目建设条件意见书制度、加强开发项目管理、严格开发资格管理、建立开发项目资本金监管制度、严格拆迁许可管理、加强开发项目经营许可管理、强化项目手册备案、规范开发项目转让、实行预售许可和销售合同备案制度、加强综合验收备案等内容。据介绍，今年我市将制订出符合我市实际的商品房预（销）售合同示范文本。
继续完善土地储备和供应制度
今年我市将依据城市总体规划和土地利用规划，进一步完善土地储备制度，结合经济结构调整、产业升级换代和房地产发展走势，坚持实行土地整理，将生地变熟地，在确保政府对土地资源的最大收益的同时，保持房地产业发展的后续土地供应数量。要严格按照国家关于土地出让的有关规定，对开发用地一律实行招标拍卖挂牌三种方式出让，增加土地出让透明度。要严格按照开发年度计划，安排开发用地出让计划，强化政府调控能力。土地出让要由生地零星拍卖、对受让主体无限制为主，改为土地整理熟化后，根据项目情况选择招标、拍卖或挂牌多种方式，成片出让给实力强、信誉好、方案优的开发企业，真正实现统一规划、综合开发，切实改善市民居住环境。
建立科学预警预报体系
今年，我市将按照国家和省的要求，借鉴上海、杭州等地经验，由建委牵头，计划、统计、国土资源房管、规划、物价、城管、税务、金融等部门积极配合，财政等部门大力支持，以项目和楼盘表为核心，建立青岛市房地产市场信息系统和预警预报体系，并力争今年上半年开始运行。通过建立房地产业发展预警预报制度，加强房地产市场现状及运行情况的研究和监控，完善青岛房地产市场的预测机制、重要情况预报机制和重大变化预警机制，进行房地产景气指数、价格走向的分析研究，提高政府对房地产市场发展周期规律的分析，增强政府宏观调控能力，发挥政府对产业发展的指导作用，引导理性投资和消费。本报记者
《青岛日报》
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