2004年，在国家宏观调控的引导和市场需求的带动下，青岛地产开发投资继续保持快增态势，房屋开发、资金来源构成进一步优化,行业发展走势向好。
一、2004年房地产开发特点
(一)房地产投资快速增长，民营经济成为开发的主体。
2004年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资162.7亿元，同比增长27.3%,分别比2002年、2003年房地产投资增幅提高15.3个百分点和4个百分点。随着房地产改制企业的增多，我市房地产开发投资中国有企业投资继续回落，非国有企业投资强势增加，民营经济成为全市房地产开发中最具活力的代表。全年国有企业投资10.5亿元，增长18.6%，占6.5%，比去年回落0.4个百分点；非国有投资完成152亿元，增长28.8%，占93.5%，其中：民营企业完成140.9亿元，增长31.8%，，高于全市房地产投资增速4.5个百分点，占非国有投资的比重达94.7％。
（二）住宅投资继续“领跑”，投资结构进一步优化。
随着我市经济发展的持续趋好，老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。2004年，住宅投资完成128.9亿元,同比增长37.0%,高于房地产开发投资增速近10个百分点,占全部投资完成额的79.2%,比上年提高5.6个百分点;办公楼投资7.48亿元,同比增长51.3%,所占比重上升0.7百分点；商业营业用房增速缓慢,全年完成投资14.9亿元,同比增长2.6%,所占比重下降了2.2个百分点。
（三）房屋施工面积快步扩张，新工开面积增速放缓。
2004年我市房地产开发受有关土地政策的影响和良好的市场预期，前八月房地产企业加大存量土地开发的力度，新开工项目一度大量增加。加之上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。八月份之后，各房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，并为化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。全年房屋施工面积达2101.2万平方米,增长20.2%,其中住宅施工面积1689.7万平方米,增长19.3%。全年各类房屋新开工面积940.8万平方米,同比仅增长2.6%。
（四）竣工房屋明显增多，办公楼可供房源涨幅快。
2004年我市房屋开发步入“收获期”，竣工房屋明显增多，全年累计竣工各类房屋635.2万平方米，增长18.1%，快于上年同期15.3
个百分点，其中:住宅竣工504万平方米,增长11.2%；办公楼竣工面积达20.3万平方米,增长172.2%；商业营业用房竣工58.9万平方米,下降2.3%。
（五）资金结构有所优化，自筹资金大幅增长。
近年我市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。2004年国家提高房地产开发项目资本金比率及控制部分行业投资过快增长等一系列宏观政策的出台，我市金融机构也相应做出了"限贷"的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，自7月份以来，我市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。全年房地产开发到位资金221.4亿元，比去年增长14.7%，其中：国内贷款38.5亿元，比去年下降16.4％，占资金来源的17.4％，所占比重下降6.5个百分点；企业自筹资金74.1亿元，增长48.9％，占资金来源的33.5％，所占比重提高7.6个百分点；定金及预收款等其他资金来源108.6亿元，增长11.9%。
（六）房地产总体情况较好，房地产业景气指数逐步增强。
从市企调队2004年四个季度的房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数一直处于景气区间，四季度达到150.77点，位于工业、建筑业、批发零售贸易餐饮业之后,居第4位。房地产企业家信心景气指数全年一直在170点左右,位于八大行业之首,可见各房地产企业对我市房地产开发具有良好的市场预期。
二、房地产开发存在的两大问题
（一）房价持续走高，涨幅名列榜首
据城调队抽样调查显示，2004年我市房屋价格指数比上年增长15.2%，在全国35个重点城市中位居第一，而我市2004年城镇居民人均可支配收入11088元，比上年增长10.1%，低于房价指数涨幅3.8个百分点。从市场房屋售价看，目前市南区新近开盘的宁夏路附近的几处楼价已达到7600元/平方米以上；市北区辽宁路新开的楼盘也直逼6000元/平方米以上；地处李沧的经济适用住房楼价也攀升至3500元/平方米。市区居民受收入所限，虽然有比较高的购房热情，但在房价与地段的选择中出现两难的局面，甚至会出现因经济适用房等中低档房屋价格的“高位”而买不起房子现象。
（二）商业营业用房空置问题比较突出。
2004年，我市商业营业用房竣工面积58.9万平方米，销售面积为34.3万平方米，少于竣工面积24.6万平方米，即新增空置24.6万平方米，比上年商业营业用房空置面积多增4万平方米，其中：市内四区及崂山新增商业营业用房空置面积1.9万平方米。郊区7个市区新增空置面积22.6万平方米。商业营业用房空置的大量增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用大量的资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和我市商品房市场供需结构的合理。
三、对我市房地产发展的几点建议。
（一）提高房地产开发业的竞争实力。
国家一系列促进房地产业健康发展措施的逐步落实到位，企业经济实力就成为房地产企业参与竞争的最重要砝码。我市房地产企业经过这些年的发展，登记注册企业七百多家，但企业良莠不齐，整体实力不强。在目前我市有开发工作量的500多家房地产企业中，其中一级开发资质的有3家，二级资质的有21家；三级资质的有90家，三级以上资质企业仅占25％左右。面对我市房地产开发企业的现状，房地产主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩我市开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。
（二）采取有效举措，抑制房价增长。
鉴于青岛本地居民的居住条件与环境因历史欠账造成缺口较大，收入水平的限制等原因，在与外地人争购房源时不占优势。因此，要切实推进和实施最近出台的“廉租房”、“经济适用房”和“普通商品房”三个管理办法，尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适房子；同时应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚持制止。
（三）完善房地产市场预警机制，密切关注市场发展态势。
在目前房地产在建项目持续扩张，盘子过大情况下，要及时建立和完善房地产市场预警预报机制，密切监测房地产业景气变化趋势，关注市场需求变化情况，规范房地产业的发展，有效防范在建盘子过大带来的潜在风险。此外，在股市相对低迷、投资渠道相对狭窄和房价不断攀升的情况下，要密切关注“炒楼花”、“炒认购号”等投机现象，谨防房地产泡沫的生成。
拟稿人：孙辉
核稿人：王金峰
青岛统计局
关键词：青岛地产 青岛房地产 房地产开发投资
|