央行今起调整房贷利率 抑止楼市过热出“狠招” |
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| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-03-17 合作：青岛房地产信息网 | |
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 【链接】媒体最新报道： 央行官方网站：中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率 北京晨报：行上调个人住房贷款利率 公积金贷款不受影响 第一财经日报：利率调整 央行有保有压打出宏观调控组合拳 信息时报：个人房贷最低首期由各个城市的银行自己调整 上海证券报： 房贷利率上超额准备金利率下 央行施行利率新政 新京报：银行可自行决定将首付提高 个人房贷利率今起调高 每日经济新闻：房贷政策调整 对已获贷款客户明年元旦后才调息 【搜房综合报道】 3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。 主要调整内容包括： 一，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5.51%的利率水平，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元。 二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。此外，央行公告中同时宣布，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。 此次政策调整，可以说确有些突然。不过，联想到2004年以来房地产领域的一系列事件，又可以说意料之中，不过是央行长期态度一个水到渠成的延续：自2004年，央行货币政策报告一直提醒各商业银行必须对房贷风险给予足够的关注，表明其对房地产过热问题的态度和建设部相差很大。而温总理在刚刚结束的两会工作报告中提到今年要重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨。央行此次动作是否是对这个政策取向的具体落实？很难否认。 政策变动背后有何原因？对购房人、企业、各银行有何影响？搜房网第一时间采访业内专家，为您提供深入解读： 建设部政策研究中心副主任秦虹: 首付提高有利分摊个贷风险 急需引入担保机制 这次调整,主要是落实两会上政府工作报告中，温家宝总理提出要重点抑制房地产价格上涨过快的决定。 长期以来,国家对个人贷款实行政策优惠利率,银行方面从防范风险的方面考虑,一直有调整这一政策的呼声.房地产已经是一个完全市场化的行业,房价等也完全由市场来决定.这种情况下,由银行一家抗衡这种风险存在不合理性。 对银行而言,提高首付比例是妨范风险的一个重要举措.提高首付,对房地产中的投机行为具有非常有效的遏制作用.目前炒房资金相当一部分来自银行贷款,通过提高首付比例,提高炒房人的个人资金的投入,个人承担的风险相对提高,也就相应提高了炒房的门坎。 央行这次调整对普通购房人的购房消费会有一定的影响,但在房价上涨过快的地区,实际上,就是20%的首付,普通消费者也已经无力支付了,所以影响有限。相反,对部分房价上涨过快的地区,这一措施对炒房行为将形成有效遏制,投机行为的减少,能带动房价回归到相对正常的水平,从长期的发展来看,对普通购房者是有利的.而且这次政策只针对商业贷款,并不影响公积金贷款,所以仍然能够支持正常的购房贷款需求。 从长期来看,降低个人房贷的风险,需要相关配套政策的不断完善.降低个贷信用风险的具体措施:一是,提高首付比例,降低银行贷款;二是,完善担保机制,引入保险资金进入市场.国外的很多国家采取首付30%,贷款70%的作法.对于无法支付30%首付的购房人,有配套的特殊政策,采取个人首付5%,银行贷70%,另外的25%的银行贷款引入强制性担保,由保险公司或其他的金融机构承担这部分的风险.这样房价下降不超过30%,银行就可抗衡由房价变化带来的风险.我国目前还缺乏类似的配套政策,需要不断完善,改变风险由银行一家承担的局面。 中国光大银行信贷管理部姜明处长： 沪杭首当其冲 是否引发泡沫破灭值得关注 此次0.20％的调整幅度不大，但表明了一个趋势——利率是逐渐走高。此次政策出台，首当其冲的是上海、杭州，也会对北京形成一定的影响。目前上海、杭州的房价上涨是普遍性上涨，投资性购房比例大，而北京是结构性上涨，主要是北京南部等以前发展不足的区域的涨价潜力得到释放。 目前值得关注的问题是：这一政策的出台是否可能引发沪杭等地房地产泡沫的破灭？ 在北京的房贷方面，北京的各商业银行一直比较慎重，因此此次政策出台后不会采取过激的调整。但此次央行发布的是指令性政策，各银行会对这一政策有所反应，遵照执行，但具体做法各银行自行决定，有少许差异。 购房人、企业如何应对？对居住型购房，利率不是需要考虑的主要问题，而投资性购房需要考虑利率走向。对于房地产企业来说：会需要相当一部分非银行资金的介入，提高资金成本。 姜明同时预测：此次政策之后，央行还会有后续政策举措，调控房地产市场，并且不会仅仅局限在利率。 京广厦京都置业有限公司总经理张卫克：央行本次调整为了控制房产过热 实际效果还需市场反馈 这次央行政策的出台是去年国家整体宏观调控政策的延续。去年以来,房地产的发展速度超过了其他行业的发展速度,导致其他资源配置紧张,去年,中国成为国际上最大的钢材消费国, 钢铁等与房地产相关的原材料从国外大量采购,价格高昂,这种局面对整体经济发展不利。因此,包括这次央行调息,提高首付比例在内的政策调整非常必要。 去年国家对土地政策进行了调整,控制了土地的供应量。部分地区由此出现房价上涨,采取措施控制房价上涨成为必要。这次央行出台的政策是针对需求量进行调控,如果需求量得到有效控制,将保证整体市场形势的稳定.这次调整对房地产过热的控制应该有效,但是,实际效果如何,还有待市场的反应,可能与预想的效果有一定的距离。 所有政策的调控效果如何最终还需要与中国市场结合,中国人对购房置业的传统观念,决定了中国房地产拥有巨大的消费市场。央行方面也在根据中国的现实状况不断进行尝试.国家对土地的控制是从供给入手,央行的政策则是从需求入手.而控制需求才是控制房价最有效的手段。 这个政策的出台对人们的心理会产生相应的影响.政策在对炒房行为的产生遏制的同时,对部分有实际需求及消费能力的购房人,也可能刺激其提前消费,导致购房计划提前。根据市场供应情况,广告投放量以及房地产下游行业的反应,都从另外的侧面反映出目前房地产市场的销售状况良好。 政策对购房人将产生的影响还需时日验证。 不过政府及金融机构调控目的比较明确,一方面,政府肯定要把需求量降到合理程度;另一方面,为保证整体经济的快速发展,肯定不能对房地产市场实行打压。为保证调控的效果,相信此后相关机构还会有进一步的配套政策出台。 戴德量行：此次调控对于投资类、普通的购房者会有影响 对高、低端购房者影响较小 国家对房地产市场进行温和的调整，对整个市场的影响力相对较小。主要是为了抑制投资，控制房价过高；相对应的银行的存款利率还会上调。这次调整度对于投资类、以及普通的购房者会有影响。但是对于高端、低端购房者的影响都较小。中国真正能够购置房产的是中产阶层，并不是低收入阶层。有可能会打击部分购房者的积极性普通购房者可能形成持币待购的心理。开发商在一定程度上会寻找原意降低房地产门槛的银行进行合作同时可能会促进银行市场的。 世邦魏理仕：对于房地产市场整体的供需影响并不大 比较温和 这次调整对于整个房地产市场的供需影响并不大。由于房地产市场是支柱性产业，国家是为了保证整个房地产稳定、健康的发展，避免出现某些城市的投资过热的情况。在这次的调整中，政府采用了温和的调整方式。这样对于中低端的客户有个基本的鼓励。从今年年初，可以看出北京的投资市场非常的活跃。北京的物业的投资回报率比其他城市较高，政府主要是为了抑制投资市场过热。 同时世邦威理士指出抑制和平稳房价，加息并不是唯一的手段。土地政策的调整以及信贷的收紧都是手段。 搜房网 文/徐晓晔 石小勇 |
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