为调控居高不下的房价,3月,国务院向各地下发《关于切实稳定住房价格的通知》(京城媒体称之为“国八条”),但一个月过去了,许多地方的房价依然上蹿不止。最近,央行、财政、税务等金融部门又在酝酿采取进一步措施,给火热房市降温,其中可能实施的措施之一,便是祭出谈论多年的物业税法宝,期望以此降低房价的首付成本。
物业税呼声日隆
目前,开征物业税的呼声在学界尤隆。省社科院专家徐明山就此指出,开征物业税,国家其实早就有计划和安排,只是时机的选择问题。徐说,1993年11月11日-14日召开的十六届三中全会,通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》,其中明确提到:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”
什么是物业税?专家介绍,物业税又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产的升值而提高。针对去年以来国内许多地方房价猛涨的实际情况,央行有关负责人也在一些公开场合表示,我国将在适当的时机选择试点实施物业税,届时将对不动产开征统一规范的物业税,相应取消其他与房地产有关的税费。
虽然目前我国还没有明确地提出征收不动产物业税的一个具体实施细则和措施,但基本框架已明确。财政部税政司一位负责人在接受北京一家媒体采访时透露,物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该官员透露说,到目前为止,物业税的税赋水平尚未确定,但有一个基本原则,即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之基本相当。
据了解,在目前房价上涨较为厉害的上海、杭州、广州等地,有关部门正在对此进行积极调研,有可能以试点的方式,在现有若干已推出调控房价手段基础上,试点开征物业税。
目标在降低房价
开征物业税的主要目标,是降低目前高额的房价。省财政局一位人士介绍,国外的经验表明,如果开征物业税,意味着消费者的购房成本将降低10%-20%,有人甚至预测最大降幅可达40%。
成都易安居房屋置换中心负责人李先生介绍说,目前我国现行的土地使用制度为“批租制”,即在土地所有权属于国家的前提下,用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权,此谓“批租”。根据土地的不同用途,批租的期限从40年至70年不等,而其大部分税费,用地者需在取得土地使用权时一次性支付。
在这种税收制度下,购房者在购买房子时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。
而物业税的开征,是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段慢慢收取,也就是说,把现在买房子前一次性交纳的税费,放到买房子后,由房屋所有者按年缴交。
如果这样,根据国外的经验,新房子的价格有望降低,对老百姓应该是利好消息。一房产公司老总也认为,如果改用物业税的形式分期支付地租和税费,现在的房价有望大幅下降。据估算,假如以现在的建设成本为每平米100元计算,把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,房屋建设成本将会降到每平方米58元。
物业税能否降低房价
不过,开征物业税能否降低房价,一些专家也表达了不同的观点。四川师大法学院教授林正声认为,新的房地产税收方式是将原先一次性交纳的费用摊到以后按年交纳,有可能会比一次性交纳费用还多,这种情况会产生一种“低买贵用”的现象,甚至买得起用不起的现象,也就是说,有的老百姓有可能买房容易但养房难。
这还不是最坏的结果,易安居房屋置换中心的李先生表达了另一种担忧,人们所预期的物业税改革带来房价下降或许只是一种纯理论上的假设,由于房价上涨有很多因素影响,价格下调的相当部分完全可能被开发商等各种利益团体从中截取。有专家甚至直言,开发商可能才是物业税改革最大的受益者,至少开发商的房地产开发成本将降低,有利于缓解其初期开发资金压力。
省社科院另一位专家则坦言,物业税在改革初期,税改的利益(直接表现为房价的下降)兴许会落在消费者身上,但是,这种状况很快会发生变化,在变化过程中消费者可能成为新的利益受损者。原因在于,随着物业的升值,应缴纳的物业税会增加,这是实行物业税的应有之意;更加严重的是,人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现,其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。
由此看来,物业税开征与否,能否从根本上达到降低房价的目的,让老百姓得到实惠,开征物业税的实际意义实在值得探讨。
四川日报
向朝伦
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