揭开温州“治家炒房团”大限前夕解体的内幕(2) |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-02 合作：青岛房地产信息网 |
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政策雪崩撞断“治家”资金链
为什么6月1日后抛盘强行套现，“治家”就会“亏大了”呢？这是由于新政对期房出售时间的严格限制制约了短期投机型业主。以一套购买时市场价为50万元，售出时价格增幅5％，即售价为52.5万元的普通住房为例，如果购房者在一年内转手，6月1日前所要缴纳的营业税仅为1250元，而6月1日之后则要缴纳26250元，不但无利可图，还要赔上1250元，这还是在保本卖出的情况下，如果压价强抛售，损失会更大。
“6月1日后，卖也亏，不卖更亏。不仅如此，只要这个政策没有‘松口’，很多像我们这样的中小炒房团以后就别想炒房了。”赵称，期房禁转等房产新政已经撞断了他们的资金链。
据其介绍，炒房军团的炒楼资本主要有自有闲置资金、私营企业资本、民间借贷或股权集资、银行贷款，这四大来源组成了炒房军团的资金链。“炒房团一般会同时运用或者运用其中一种组织资金来源，而现在，这种资金来源的链条已经被政策撞断了。”
赵称，自有闲置资金是最早进入房产投资领域的，也是这条资金链上最薄弱的资本。由于期房禁转，自有闲置资金被套后，在这个环节筹集资金几乎不可能。这时候要想炒房就只能转向民间借贷或股权集资。但是，通常借贷利息很高，一般为月利息3分。更重要的是，通过这一途径筹集来的借贷资金，都是用来短期使用，以炒整幢楼为主。这其中的风险相当大，投资者关键在于判断：一是这幢楼的市场价格能卖多少，二是能不能较快卖出去。而期房禁转的政策已经把这条路封死了；股权集资通常是在遇到不适合“单兵作战”的项目时，联络几个朋友或者亲戚对项目的风险、收益进行讨论后，再决定是否投资。一旦开始行动，就各自负责筹集一定量的资金。但是，“在目前国家房产高压政策的态势下，大多数实力不雄厚，无法作长线投资的炒家集资炒房的风险会很大，通过这一环节筹集资金的可能性已大打折扣”；此前，“一些有自办企业的炒家会在适当的时候调出企业里的资金去炒房，虽然有的企业经营会受到影响，但一年下来，企业没赚钱，投资房产这块业务赚钱了，也是一样划算。但现在不同了，如果企业资本不雄厚，抽出来的资金一套就是两年，企业经营肯定会受到影响。在形势不明朗的情况下，企业主是不会像以前一样干的。”
炒房团方向：“流亡”或“打游击”
“飞重庆前，我们已经召开了家庭会议，决定赶快抛掉房子，洗手不干了，如果不能在6月1日前全部卖出去，就只有招租养房，希望能减少点损失。”赵这样说起日后的打算。
“在国内已无生存空间和环境的情况下，你认为炒房团尤其是温州炒房团下一步会有什么动向呢？会不会也像你们一样解散？”对于记者这一问题，赵告诉记者：“实力雄厚的会继续作长线投资，但大多数中小炒房团会自行解散。不过，有的可能会‘流亡’到香港、澳门去炒房，有的也会留下来打‘游击’。”
赵的判断在不久前在温州举行的“2005时尚之都温州房产展示交易会"上得到了印证。该房展会上，“澳门东方明珠国际商场”首日推出的30套商铺被预订一空，其火爆场面与其他楼盘的冷清对比鲜明。温州百吉门房产营销公司一位姓张的负责人承认，温州投资商开始把触角伸到香港和澳门的房地产市场，据其透露，日前他们曾组织首个“温州看房团”飞赴香港探市，拉开了温州一些房产营销公司的“港澳看房行”的序曲。
对于如何“打游击”的问题，赵告诉记者，期房限转、炒认购书的方式被禁止之后，留下来“打游击”的炒房团可能会采取“与房地产公司联手搞假退订，再与购房者签订新合同”这一方式绕开期房限转政策。赵进一步解释：“因为期房限转政策使得炒家如果在两年内转手房子就得缴税，这种情况下，炒家要规避缴税，就只能先和下家商量好卖房价格后，再找开发商商量‘假退房’。‘假退房’后，由开发商与炒家找好的下家签订合同，以炒家和下家商量好的价格售出。之后，由开发商将钱款转交给炒家，从而完成避税。”“这一‘游击’方式必须有开发商的配合，这就需要和开发商有一定‘渊源’或者给其一定的好处。”
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中国商报
吴晨
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