董藩：楼市到底怎么了？药方究竟如何开？(5) |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-20 合作：青岛房地产信息网 |
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4当前调控房地产市场的四项基本原则
20世纪90年代中期以来，房地产业快速发展。特别是1998年国务院公布新的住房改革政策，全面停止实物分房，采用现金补贴形式实行货币分房后，房地产业的发展速度进一步加快。
这种快速增长局面在拉动国民经济走出低谷，改善市容市貌，提高居住质量的同时，也带来了建材供应的紧张、通货膨胀压力的增加、市场运行秩序的混乱和居民购房压力的上升。由于区域性房地产泡沫已经出现，如果不加以控制，很可能愈演愈烈，引发金融危机。目前国家已经采取了一些经济政策和行政措施调控房地产市场，但是，房地产价格形势未见明朗。从中央和地方政府已经出台的一些政策措施来看，有的有道理，有的无意义，有的甚至很可笑（如锁定土地出让价格，摇号确定中标者，以控制地价）。所以，当前必须在对房地产业形势和成因加以科学分析的基础上，拿出一套科学的调控方案，而这套调控方案的制定，必须遵循四项基本原则，这就是"稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权"。
4.1稳定价格所谓"稳定价格"，就是说调控不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。例如，按照目前的GDP增长速度，把房地产价格水平控制在5％的升幅以内。一些人希望通过调控措施把房价水平拉下来，最好使其下跌二、三成，甚至五成。我认为，个别地区房价的明显下跌是很正常的。但是，如果全国平均房价水平大幅度下跌，其后果将不堪设想--我们不该忘记上个世纪90年代海南的教训，而且现在不是一个海南的问题，而是全国。李嘉诚所说的"房价上涨的时候不会死人，但下跌的时候却一定会死人"，讲的就是这个道理。如果房价大幅下跌，房地产业瘫痪了，建筑业就垮了，房地产开发所需要的2000多个品种的原材料的需求大大下降，建材、建筑设备、建筑机械以及冶金、化工、运输机械、仪表等50多个生产部门的生产经营形势将急转直下，家用电器、家具等民用工业以及装饰装修、运输、商业、旅游、园林、金融、服务业等第三产业的发展也将大受影响，上千万的人将可能失业，许多行业在岗者的收入也将明显下降。更重要的是，许多贷款购房者会因为失业或者收入下降无法及时、足额还贷，银行拍卖房子又卖不出去或只能低价卖出，银行信贷资产质量会急剧恶化，金融危机也就爆发了，中国经济就会陷入泥潭。我认为最好的方式是将房价调控到稳定状态或将涨幅控制到可接受范围内，然后通过GDP的相对快速增长来消化掉房价中被认为属于"泡沫"的部分。
4.2理顺秩序"理顺秩序"主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。现在，不少房地产企业发布虚假广告，面积计量不规范，"掺水"严重，有的企业还违规销售；有的开发企业在资质无效的情况下继续从事开发经营活动，严重扰乱了市场秩序；有的企业囤积土地不开发，有的企业则在集体土地上搞开发，向社会销售房屋，为产权产籍管理埋下了许多隐患；有的企业抽逃注册资本金，有的则违反建设项目管理程序，未办理施工许可证就擅自开工建设。另外，在设计招标、土地使用权出让招标、施工招标、工程监理招标过程中，"捧标"现象也非常普遍。这些问题的存在，导致"豆腐渣"工程和法律纠纷频繁出现，已经严重影响到房地产业的健康发展，其危害并不比房价连续攀高轻多少。我认为，在这一轮的房地产市场调控中，加强房地产开发、经营秩序的管理，为房地产业的健康发展打好基础，其意义与控制房价的涨幅同等重要。
4.3把好关口"把好关口"有三重含义：其一，把好开发市场的入口。开发市场的入口把不住，什么资质的企业都进来了，产品质量低劣也就是正常现象了。据2004年披露的一组数据，在北京2967家房地产开发公司中，92.7％的企业是没有资质的，地方企业的情况可以推想而知。其二，把好产品的出口。也就是商品房的竣工验收问题。大量有质量问题的开发项目进入了消费市场，不但给消费者带来了财产损失，也对他们的健康、安全构成了威胁。其三，把好消费者的入口。住房不是纯正的商品，但也不要规定一个家庭只能买一套商品房。第一批独生子女已经成家立业，他们的父母已经退休或接近退休年龄，再买套房子把父母接到身边既是中华美德的要求，对减轻社会保障与福利压力也很有意义。如果买者把房子出租，也是有意义的，因为存在合理的承租需求，就该满足它。但是，一个家庭名下买三套以上商品住宅，则应严格禁止，更不该对其贷款。所以，法律规定内的房产投资应该被允许，超过标准的职业炒房行为要严格禁止。
4.4保障人权"保障人权"是与居住的社会保障工作联系在一起的。由于住房这种商品带有一定的公共产品色彩，而且住房商品价值巨大，城市低收入家庭在解决居住问题时必然面临着难以克服的压力。在这个问题上，政府的责任是不可推卸的，它必须采取措施保证低收入家庭和生活困难家庭具备起码的居住条件。现在，国内的"经济适用房"在建设和管理上还存在许多问题，急需加以完善。"廉租房"制度也只是处于萌芽状态，需要大胆探索。我认为，将"家家有房"作为"小康"社会的建设目标之一，显然有些过高。而且过去把所有的公房全部卖掉，全部私有化，没有从社会保障角度留存少量低档次住房以解决新增低收入和无收入家庭的居住问题，显然是不合适的。这就是我多次说"住房制度改革走过了头"的原因。其实，即使在英、美这样的"大康"社会，住房私有化率也只有六、七成，许多人也是要租房子的。据著名经济学家曹远征博士披露的信息，在美国，连前总统克林顿都在租房子住。虽然现在我们的住房私有化率很高，但随着城市化进程的加剧，许多进城农民在购房问题上会遇到困难。我想，不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。
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董藩
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