董藩：楼市到底怎么了？药方究竟如何开？(4) |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-20 合作：青岛房地产信息网 |
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|
[上一页] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [下一页]
3.政府为什么不能"袖手观市"？为什么不强调开发商可以接受的调控理由？
自从2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）以来，许多开发商不停地接受采访、召开新闻发布会、自己写文章、组织人写文章，从各个角度抨击这个文件。2005年3月26日国务院办公厅发布了被媒体称为"国八条"的《关于切实稳定住房价格的通知》。4月28日，国务院又发布了8条政策，5月12日，国务院转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、中国银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。据说开发商对近期出台的这些政策反应更加热烈。那么，究竟如何看待这个问题呢？
我认为，开发商的这种反应是很正常的。改革开放以来，房地产业总体上发展很快，开发商从这种快速发展中"斩获颇丰"，而现在政府的调控直接影响到他们的利益甚至生存。于是很多开发商对调控措施充满了抵触。不过我希望大家从这场争论中看到积极的一面：首先，开发商敢于表达自己的意见，这说明中国的民主政治建设成就很大，社会的民主气氛在增加，对政府行为的监督也在增强。第二，开发商敢于表达自己的意见，同时说明中国的市场经济体制改革成就很大，房地产市场正趋于完善，开发商可以不在乎、不迎奉政府和官员了；第三，对中国来说，已有越来越多的舆论、越来越多的人卷入房地产市场的讨论中，这虽对政府的决策造成了难度和压力，但这是好事，说明中国人越来越喜欢思考、越来越关注社会发展了--一个不喜欢思考、没有社会责任感的民族是没有希望的！
那么，大家可能会问我：按照你的口气，是不是开发商的观点都对呢？
我认为，开发商的许多观点是有道理的，对我也有启发，但开发商有的反对调控的理由站不住脚。中央政府这次调控主要是为了解决房价上升过快和投资规模过大问题，若仅从这两点出发，开发商讲的确实有不少是对的--问题在于，中央政府本该赋予这次调控更多的含义和更重要的使命，以避免政府与房地产行业之间的摩擦。
从国民经济发展水平和城市居民的收入状况来看，中国的房价水平确实较高。导致这一现状的原因是多方面的，上面已经讲过，人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等一些具有中国特色的因素对房价水平的影响格外明显。在巨大的市场需求面前，究竟该不该进行调控，稳定市场价格，这个问题自20世纪90年代以来已经几次搅动着中央政府和全国人民的神经。
一般说来，在市场经济条件下，企业是独立的市场主体，只要没有违法，政府不能随便干预其经营活动。正是由于这种认识，房地产企业普遍不理解政府宏观调控的理由，在情绪上甚至是严重排斥政府的调控政策的。而政府面对较高的房价水平和过热的房地产市场，有时也很为难，下不了调控的决心。由于认识不够充分、科学，政府即使决定进行调控，也往往难以制定出科学、完善的干预方案，干预政策在实施中也缺乏认同的舆论基础。这样，调控效果自然难以达到预定目标。
房地产业确实有其特殊性，对它进行调控在依据上有与其它产业不同之处，不是"协调发展的要求"能一言以蔽之的。我认为，调控房地产业的理由至少表现在如下三个方面：
首先，住房不是纯正的商品，它反映着一定的公共产品属性，这必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。得出这一判断源于以下三种理由：
第一，住房是房地产业的基本产品种类，而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。人权的基础含义是生存权，一个人只要活着，他就有这种权利，社会或政府就必须保证他能吃上饭，能喝上水，别露宿街头甚至冻死。联合国《住宅人权宣言》宣称："有环境良好适合于人的住处，是所有居民的基本人权。"显然，住房问题具有明显的政治色彩，不能完全交给市场去解决。
第二，住房价值巨大，但却不是奢侈品，这就要求社会保障的参与。过去把住房作为福利品进行分配是不对的（当然有其制度背景），但实行百分之百的商品化也不对。我认为，总体上看，住房具有七分商品色彩，三分公共产品色彩（其中的廉租房为纯正的公共产品，经济适用房从价值构成上看已经具有明显的公共产品色彩，使用公积金贷款购买的住房也体现着轻微的政府帮助）。住房价值量大，在中国的大城市，一套住房动辄几十万、上百万，工薪阶层没有政府的帮助是很难解决好居住问题的。发达国家的实践早已证明，必须对市场竞争中的弱者和最低收入者提供帮助和救济。这不仅是人道主义的体现，更是弥补市场机制缺陷的需要。
第三，住房建设要求土地要素的参与，而在中国，参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上，土地的所有权属于国家，国家干预商品房的价格名正言顺。虽然开发商购买了其一定年度的土地使用权，但这种交易其实是典型的土地租赁关系。土地使用权的价格要通过房价一并显示出来，当政府认为房价超出了购买者或承租者的承受能力，需要进行调控时，通过建设用地规模、土地使用权出让价格和房地产税费标准的调控来干预房地产市场，是理所当然的。
其次，房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。可持续发展是指既满足现代人的需求也不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是要求经济、社会的发展与资源和环境的保护性利用相协调，以保证我们的子孙后代能够永续生存并安居乐业。可持续发展的核心是发展，但这种发展是在严格控制人口数量、提高人口素质和保护环境、保证资源永续利用的前提下进行的经济和社会建设。中国人均占有土地总面积不足世界平均数的1/3，其中人均耕地仅为世界人均占有量的1/3强。由于房屋必须建在土地上，要开发房地产就要占用城市土地，现有城市土地不够就要扩大城市规划面积，扩大城市规划面积就免不了要占用耕地。但是，建设用地具有不可恢复性，土壤耕作层被破坏后难以恢复。目前中国每年的基本建设要占用耕地250万亩到300万亩，如果按照人均1亩地计算，这意味着每年有250万到300万的农民失去了土地。据国土资源部2004年公布的数据，2003年全国耕地面积减少了3800多万亩，其中仅建设占用耕地就达343.7万亩，比上年增长17％。如此持续下去，问题很严重，将直接威胁到中国的粮食安全问题。如果粮食供给出现问题，涉及的就不仅是粮食进口和外汇支付这种表面的问题，必然还会危及社会稳定、国家统一，并影响到中国的国际政治地位。每个城市可用于建设的土地都是有限的，而有限的土地正在被消耗殆尽。这绝不是危言耸听--据最近北京市发改委公布的信息，目前北京土地资源的消耗速度过快，按目前占地量和增长速度计算，北京未利用的只有18万公顷土地，用不了30年基本上就将被耗尽。30年后北京怎么办？从这一点出发，政府完全有理由干预房地产业的发展速度。
最后，国民经济是一个有机整体，每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。系统论告诉我们，结构在很大程度上决定着系统的功能。不同的要素配置结构，必然有不同的价值输出功能。在结构配比较差的情况下，其结构的功能效益往往低下。国民经济是一个典型的宏观经济系统，在这个系统中，各个行业的发展速度和规模相协调，才能使整个系统的功能最优，不管是出现"短板"，还是某个行业过速增长，都会破坏系统的功能。在中国，改革开放以前，房地产业在很长的历史时期内与整个商品经济一起被取缔，结果极大地影响了经济建设的速度和人民生活的质量，并带来了一系列的经济社会问题。为此，改革开放后，国家采取了积极的干预政策，陆续出台了一系列的法规、措施，以推进住房制度改革，促进房地产业的发展。进入20世纪90年代中后期以后，房地产业逐渐成长为国民经济的主导产业，前向关联、后向关联和侧向关联作用充分发挥出来，对扩大内需和启动消费做出了巨大贡献。但是，如果房地产业持续地"一马当先"，快速增长，即使存在需求，不会过剩，也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题，甚至可能引发金融风险，使整个国民经济的健康运行受到影响。在这种情况下，对其进行抑制性调控是十分必要的。
[上一页] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [下一页]
|
|
| 【推 荐】【评 论】【大 中 小字】【打 印】【收藏本页】【关 闭】 |
|