董藩：楼市到底怎么了？药方究竟如何开？(3) |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-20 合作：青岛房地产信息网 |
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2.为什么说房地产"泡沫"沪有京无？北京房价的"珠穆朗玛"是如何铸成的？
基于前面的分析，我认为，当前中国的房价水平确实较高，给城市居民造成的压力较大。但高房价不等于有"泡沫"，当前只有局部地区存在"泡沫"，比较典型的是以上海市场为代表的"长三角"市场。对另一个大家都关注的北京市场，我认为并没有多少"泡沫"，房价较高是由于北京市场存在一些特殊的消费力量。有无"泡沫"争论之所以产生，是因为许多人将"高房价"与"有泡沫"划了等号，混为一谈了--这是"房地产泡沫"争论产生的根本原因，也是搞不清究竟怎样判断一个地区是否存在"房地产泡沫"的根本原因，尽管大家都在热火朝天地谈论着这个问题。
2.1什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？
从经济学的角度来讲，"泡沫"就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。所谓"房地产泡沫"就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。
这就牵扯到一个问题：什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？
在住宅市场上，从消费者角度（凡是购买者都是消费者），我把需求划分为直接的消费需求和理财需求（投资需求），理财需求又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和相机行事的混合需求。出租用需求是能和真实的需求对接上的，房子很快被租给了居住需求者而不是投机者，相机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。真正的"泡沫"是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的，在市场上，我们可以根据存量房产换手时间的长短来分离、统计这一部分需求。由直接的消费需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为"泡沫"。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求（投资需求）过大导致了"房地产泡沫"是不科学的。基于这种认识，从全国的房地产业形势来看，与上次股市的争论完全相反，厉以宁的判断是对的，吴敬琏的判断是不对的（他最近尽管出言谨慎，但"非理性繁荣"、"出现了泡沫……的理论根据是对的"等意味着已经明确表态）；聂梅生的判断是对的，谢国忠、易宪容的判断是不对的。我们不能因为房地产价格高就说存在全面的"泡沫"，这就像冬天里的西瓜价格，确实很高，但主要不是因为小贩炒上去的，而是因为处于特殊时期，供给少，需求大。我们能说冬天西瓜价格很高就说西瓜市场存在"泡沫"吗？我认为当前较高的房价水平主要还是由于直接的消费需求和出租用需求推动的，这两种巨大的需求是由于我前面所讲的12个具有中国特色的因素引发的--如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上"投机者"都抓起来，房价还是会涨的。
2.2究竟该如何判断市场上有无"泡沫"？
弄清了"泡沫"含义这个问题以后，紧接着就需要明确：究竟该如何判断市场上有无"泡沫"？
认为中国存在房地产"泡沫"一方的普遍的依据是：（1）中国的房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于其它因素影响这个上升阶段延长了；（2）房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围。房价收入比的合理水平是3～6∶1，但各地远高于这个数字；（3）把住宅作为投资品。保守估计已有20%以上的购房者是出于投资或者投机目的。（4）房地产贷款超常增长。（5）空置率很高。（6）炒卖地皮现象明显。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。其实，这六条依据看似有道理，实质上是不对的，或者不科学的--经济周期的上升阶段延伸是很正常的，不能简单地说延伸就意味着"泡沫"的出现；房价收入比是动态的，而且必须考虑国情，将人地矛盾突出的中国与地广人稀的加拿大、澳大利亚、俄罗斯等国相比显然不科学；住宅作为投资品的比重的高低与城市化、流动人口等因素密切相关，简单地用其解释"泡沫"问题不妥。另外，在市场经济条件下，住房原本就具有生活消费品和资产双重属性，西方国家更是如此；简单地将贷款增速与"泡沫"挂钩也不妥，前者不是后者的充分条件；空置率涉及一个算法问题，目前的空置率其实不高。另外，许多人将买了房子不住或者不常住理解为"空置"，这是不对的。"空置"是对开发商而言的，可以理解为产品挤压或者销售不畅，与消费者无关。而买了房子不住或者不常住，不再是销售不畅，而是过度消费，这就像有的富人买了许多衣服，但有的衣服不常穿或者根本不穿一样（对住房过度消费我是主张加以约束和调整的，因为涉及公平和可持续发展问题）；买卖地皮是正常的资源配置方式，用其来判断是否存在"泡沫"也不够科学。
我可以给出一个最科学、最简单的判断方式：可以抛开买卖市场，仅将住宅的出租供给与承租需求相比较，如果出租供给明显大于承租需求，出租收入明显低于投资的机会成本也就是利息，就是有泡沫了。
2.3京、沪两市的简单比较与原因分析下面我们对比一下大家最为关注的北京、上海两个市场：
在北京房地产市场上，整个理财性投资相对于人口规模庞大（1500余万）、外来和流动人口比例很高（外来人口约410万，约占27％）、收入水平也比较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例不高，仅占约17～20％。这与上海大不相同。虽然上海在人口规模（1700万）、外来和流动人口比例（外来人口约500万左右，约占29％）、收入水平上与北京差别不大，但毕竟不是首都，在政治、文化、科教领域的影响力上还是明显处于弱势的。但是，上海的理财性投资需求明显大于北京（据《解放日报》抽样调查结果显示，上海有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。但据业内人士透露，估计实际的数值大约是40%左右），其中短期的投机需求和相机行事的混合需求所占比例很高。北京的住房是很容易租出去的，而且出租收益率与利息率大体相当，甚至略高于利息率。所以，北京房市尽管价格水平较高，但总体上看还是健康的，有真实的需求作为支撑。上海则不一样，基于房价来看出租收入，显然出租收入偏低，明显抵不了利息支出。
还有一组数据可以验证我的观点：北京、上海两市存量房产规模大体相当，但2004年北京二手房市场仅成交约4万套，换手率很低，交易稳定；而上海却成交了27万套，换手频繁，表明投机活动明显。2005年5月七部委政策出台后，上海市场出现了明显的抛盘，也印证了我的判断。
对于两市差别的成因，我给出如下解释：
其一，外资的影响。调查已经发现，确有一些外资特别是港台和东南亚外资到上海联手炒房，相互"对敲"，大幅度抬升房价，扰乱了市场秩序。这就是我写那篇曾引起广泛关注的《比尔o盖茨的来信：我想做中国的大房东》一文的真正用意。但在北京市场上，尚未发现类似情况；其二，区域文化的影响。这是我想重点阐述的。上海市民的市场意识明显强于北京市民，投机心理普遍，形成了投机文化（这里的"投机"为中性词，无贬义）。海派文化的特点就是务实、灵活、不满足，它影响了整个"长三角"地区甚至南方，而上海居民恰恰以当地人和南方人为主。解放前上海就是市场经济最发达的城市，这培养了当地人敏感的市场神经和承担风险的勇气。改革开放后，当地又设立了容易催生赌博心理和风险意识的上海证券交易所和上海商品交易所，广大市民看到了许多"杨百万"式人物，街头巷尾流传着许多一夜暴富的故事，这进一步强化了市民的投机心理和城市投机文化。当股市低迷，存款利率低，缺乏投资途径，而房市恰好表现出较好的发展势头时，大家自然涌向房市。北京就不同了：五朝古都孕育出皇城根文化和胡同文化，将当地人塑造得见多识广、气宇轩昂，但也培养了他们懒散懈怠、喜欢闲侃、知足常乐、随遇而安、安分守己等性情，而北京的外来人也多为市场意识不强的北方人。所以，当上海人忙于炒房时，北京人仍然在怡然自得地遛鸟、遛狗。
2.4 "六最"--北京市场的特殊消费力量在2003年以前的很长一段时间，从价格水平上看，北京一直是中国房市的最高点，我将它比喻为"珠穆朗玛峰"。2003年，上海房价水平达到5118元/ M 2，北京落至第二位，4737元/ M 2。2004年，全国商品房平均售价达到2722元/ M 2，而北京为5053元/ M 2。根据非正式的数据，目前北京的房价水平在全国大城市中排名第三，处在前面的有上海和杭州。上海和杭州确实有很明显的泡沫成份，但北京不同，是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。除了我以前谈到的导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量，这些影响因素在其它城市是没有或不明显的。如果剔除了上海与杭州的泡沫充分，北京真实的房价水平仍然可能是全国第一。造成这种情况的原因主要是北京存在与众不同的消费因素：
第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性群团组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历、福利等方面的原因，这部分人的实际收入水平比较高，住房消费力也比较强。他们大多享受过福利分房（购房）的待遇，第一次分房（购房）的负担比较轻，比较容易积累起二次购房的首付资金。
第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，最近我发现有的村也在北京买了几百M 2的房子，设置了办事处。不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。这可是庞大的"集团购买力"啊，他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。
第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福特基金会等都在北京设立了办事处，一些跨国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。
第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。从IT精英到金融高管；从有户口的到"漂一族"，数量巨大。这与北京高校云集而且一流高校多有直接关系，这些高校的毕业生大多留在了北京。不仅如此，深怀着"我爱北京天安门"的情愫，许多外地高校毕业生也"杀"向北京。这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，又有父母亲友的帮助，住房消费力是极强的，许多人刚毕业就买了很大、很好的房子。
第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。许多人还有鉴定收入、报告收入等额外收入。
第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都很高，而且热衷于炫耀性消费。一些渴望成名成星的年轻人常年蛰伏在北京，等待机会。他们或者买房，或者租房，总之是不能睡在马路上的。
此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。这些机构和个人的存在，对北京的房地产需求必然产生巨大影响，所以仅从普通北京市民角度来观察、评价房价的"高"与"低"，显然是不够科学的。
北京有许多人抱怨房价高，但我们也在津津乐道居住在北京的种种好处：见多识广、机会无限、升学容易、收入较高、受人羡慕……从经济学上来讲，高房价是获得在首都、在国际化大都市居住好处时不得不支付的成本，是进入国际化大都市的经济门槛。国际化大都市房价高，是全世界共同的特点，是经济规律在发挥作用。如果北京的房价象银川、西宁那样便宜，每M 2不到2000元，在当今户籍管理大大松动的情况下，北京的人口可不是1500万，而会是4000万甚至6000万（如果人口是4000万甚至6000万，按照现在的管理水平，北京市将彻底瘫痪），因为在市场经济条件下我们是不该限制人的流动的，限制公民的迁徙权利是违反宪法的。2005年春天北京市"两会"期间，一个是否应限制外地人进京的提案，曾经引起了全国的争论，一定程度上伤害了北京人与外地人的情感。当然，北京房价到底比全国平均水平高多少才合理，这确实值得研究，而且在这种市场背景下，需要特别强调政府的社会保障职能，保证低收入阶层的居住需求。像现在根本没有廉租房、经济适用房比例极小而且销售秩序混乱的局面必须改变了！
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