董藩：楼市到底怎么了？药方究竟如何开？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-20 合作：青岛房地产信息网 |
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观点导读：
●房价问题已经引发了严峻甚至危险的局势，当前严重的信任危机告诫我们：必须尽快校正舆论和理论的引导方向；
●住房不是纯正的商品，它具有七分商品色彩、三分公共产品色彩。居住问题不能全靠市场解决。现行住房制度改革有些走过了头，应适当后退，但不是回到传统模式上；
●房价问题涉及政治问题，但不可泛政治化，否则在当前的行政管理体制和干部任免体制下，将导致严重的信息失真以及其他副作用，已有许多迹象显示出这一点；
●调控房价的基调应是稳定房价，把房价强拉下来的想法是祸国殃民的想法，如果影响到决策，将把中国经济拖入泥潭；
●当前较高的房价水平是由12个具有中国特色的因素决定的，调控房价先要弄清这种国情背景；
●高房价不等于有"泡沫"，当前只有局部地区存在"泡沫"；
●房地产"泡沫"沪有京无，北京的高房价是由6个特殊因素托起的，是获得在首都、在国际化大都市居住好处时不得不支付的成本；
●在承认较高房价水平合理性的前提下，同时要特别强调政府的社会保障职能，保证低收入阶层的居住需求；
●中央政府本该赋予这次调控更多的含义和更重要的使命，以避免政府与房地产行业之间的摩擦；
●房地产市场调控的理由不仅仅在于协调发展，更应强调政府的社会保障职能和可持续发展的要求；
●当前调控房地产市场必须遵循"稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权"四项基本原则，只盯着价格难以促进房地产业的健康发展；
●估计2005年全年房价涨幅会控制在5～8％之间，这就很不容易了，是很大的成绩，全面下跌是不可能的；
●从中长期来看，在现行政策条件下，需求会很快反弹，至少持币待购的人不会等很久。如果没有新的更为科学有力的政策，很快大家就会看到这种情形的来临。
●立足于整个人口规模上升期和城市化进程，房地产市场调控则应遵循"表里结合，长短配合"的宗旨，要抑制过度膨胀的超出了可持续发展支撑能力的需求，疏缓、推延聚积于当前的需求；
●要控制短期内房价上涨，利率的调控作用有限，但个贷首付比例的调控作用很强，动用该措施可以"一招致胜"。当然首付比例应试探性地提升，以免造成需求的过度萎缩。
●要通过法律和经济手段严格限制住房的过度需求。否则将来有人就会买下大片土地盖公馆、庄园，甚至造坟墓，出现私权对抗公权，侵犯他人居住权的情况。
●要调整居住社保思路，取消实物保障，实施货币补助，并施以科学和严格管理。
0.简单的房价问题引发了严峻甚至危险的局势近几年来，中国的房价水平不断上涨。这本是个比较简单的问题，如果中央政府采用合适的"药方"，应该能把"奔腾"的房价调理的比较"温和"。但是，原本简单的问题，却引起了上至总书记、总理，下至平民百姓的高度关注，让全国人民都睡不着觉了。从官方各种媒体的话题，到街头巷尾的议论；从政府工作会议的内容，到网民的争吵……关于房价问题的讨论毫无争议地成为"第一焦点"，高居舆论热度榜首。而且我痛苦地发现，房价问题已经严重地破坏了社会的和谐，正在把中国推向高度紧张的、严峻的甚至危险的局面：许多百姓在谴责政府的不作为、纵容、推波助澜或者无能；政府主管部门的高官不断地呵斥某些开发商："闭上你的嘴"；一些开发商听到某些"官话"后也拍案而起："简直是指鹿为马，一派胡言"；有的开发商公开说出了众所周知的实话：我要赚钱，我要为能买得起房的富人盖房，于是漫天的唾沫、石块夹杂着咒语一起落到他身上；有的学者认为房地产价格应该大跌、必须大跌、即将大跌，其观点无论从房地产经济学角度来看，还是从客观事实来看，都缺乏依据，而且危害深远，但却赢得了百姓的喝彩，并因此成为"平民经济学家"；有的学者进行了比较科学的尊重事实的分析，却被网民们骂作"与开发商穿一条裤子"、"资产阶级的代言人"、"拿了开发商的'红包'"；地方政府面对中央政府和百姓的"上压下挤"，也是满肚子委屈：都搞市场经济了，我怎么能给人家定价？相关的管理部门面对巨大的舆论压力，也开始互相推卸责任，部委之间的不和谐声音不时在耳畔响起；而对一个亲民的总理、亲民的中央政府来说，尽管认为房地产市场必须调控，但在制定政策时显然也受到了舆论的"要挟"，从"国八条"到"新八条"再到"新新八条"，政策出台的急躁以及某些不当行政手段的使用就是典型的证明。
因为一个产业的发展而导致如此混乱不堪、相互失信、相互指责的局面，是改革开放以来的其它历史时期从未出现的，我认为已经到了非常严峻甚至是很危险的地步--它已经严重恶化了社会秩序，使不和谐的程度明显加深。如果这个局面持续下去，其结果有可能不可收拾。有人可能说我"危言耸听"，但回想一下，不管是"文化大革命"还是后来我们经历的政治风波，哪一次不是源于社会各阶层、群体的相互失信？所以，面对当前的局面，我很担心，也很痛苦--这也是其他有社会责任感的人不愿意看到的。对中国这个人口数量庞大、民族众多、生产力落后的大国来说，我们特别需要"富不傲穷、贫不妒富，政府体谅百姓、百姓理解政府"的社会，以便高效运行，尽快缩小与发达国家的经济差距。我想，开发商都有自己的市场定位，不能满足每一个消费者的愿望，但他们要尊重每一个消费者，尤其是弱者、穷人，因为正是大家的消费力才使开发商富有。所以，尽管我不认为应强行让开发商背负起"社会责任感"，但我特别希望开发商学会"衣锦夜行"；普通消费者也不该仇视开发商，他们可能"唯利是图"，但大家应看到近些年来正是房地产业背负着拉动中国经济增长的重任，创造了无数的就业机会，使我们、我们的亲属或者亲属的亲属免于失业，也使大家的居住条件大大得到改观。所以，砸人家的汽车、诅咒人家的父母或子孙都是不好的；某些政府官员不要再简单地指责开发商，过去曾经给人家披红戴花，不能因为经济形势好了，脸色就变了。政府也应检讨自身在制度、政策上的过失和认识、管理能力上的不足；学者们也要自律，尽管人人都有发言权，但要搞清楚房地产供求曲线到底是如何画的再说，不能误导舆论，更不能为了吸引"眼球"而故意危言耸听。
为了引导社会各界理性认识房地产业的形势特别是房价上涨趋势的成因，以便帮助政府进行科学的决策，近一段时期我不仅通过内参向国家领导和主管部门领导提出了一些意见和建议，而且借助新华社、《人民日报》、《光明日报》、《参考消息》、中央电视台、中国国际广播电台、《团结报》、搜狐、新浪、搜房等重要媒体和演讲等形式表达了自己的一些看法。虽然我高兴地发现自己的一些主张与最近七部委联合文件的精神吻合度很高，但我仍然感到中央政府在高房价的成因、调控的依据等基础问题的认识上存在严重偏差，进而导致了宣传和舆论的严重偏差，这是开发商、中介商不理解政府甚至在情绪上对抗中央精神的根本原因，也导致了百姓对政府不满意率的上升--这种局面实在不能再持续下去了！另外，一些媒体不肯发表我对政府决策很有价值的观点，认为"特色论"等说法严重违背中央精神；一些人严重曲解我的观点，对我的文章断章取义；一些人毫无依据地批判我，"假、大、空"的语言居然连日高居热点新闻的榜首；还有的人见我的观点影响到他们的利益，就在网上造谣说我"拿了政府**万"或者"拿了开发商**万"……。凡此种种，特别是我渴望校正当前主管部门和舆论不当认识、化解社会冲突的企图，促使我将自己的重要而零散的观点进行相对系统的整理。我希望真正关心房地产业发展的每一个人能静心阅读完我的观点，希望媒体认可并宣传有益于政府科学决策和社会稳定的观点，希望学者们能科学、认真地讨论房地产市场问题--由于这个问题已经成为事关中国经济走向、社会稳定、百姓福祉的重大问题，因此，我们必须首先戳破远比房价泡沫严重的情绪化"言论泡沫"，才有可能解决中国房地产业的持续、健康发展问题。否则，许多不科学、不合理的言论可能误导甚至"胁持"政府的宏观决策，其副作用将是十分可怕的。
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董藩
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