中国房地产：重蹈香港楼市的非理性亢奋史？ |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-24 合作：青岛房地产信息网 |
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这个春天，由香港到上海，笔者来回几次，接触的多是地产和资本市场中人。正好也遇上，两地的地产业都是城中焦点，新闻多多。
刚于两年前双双被剔除恒生指数成分股的新世界发展及信和置业，双双重归蓝筹行列，令新世界主席郑裕彤及信和主席黄志祥两名华资地产大亨吐气扬眉。这两家华资地产商是于2003年6月6日被一同剔除，它们的遭遇乃是被香港楼市拖累，因香港楼市当年受到经济不景及非典疫情影响而十分低迷，相关股价也跌至新低。而过去两年，香港楼市快速探底之后又迅速回升，增幅已经超过六成，虽然不断有学者呼吁注意防范炒风，但是很多买到便宜货的人对未来充满期待，银行方面的住宅信贷发放数量也较为稳定。
相比之下，关于上海的房价，现在提及的时候，往往和严控连在一起。七部委联合发文，使得对房价宣战进入一个高潮。于是，上海炒房团撤退，股价大跳水等等消息越来越多，显然。2005年5月上海持有物业者的心态，和香港的业主此刻大不一样。
香港总面积只有1078平方公里，人口超过700万，人口密度大，能够开发利用的土地不到总面积的30%。所以香港政府一直非常谨慎地沿用较为严格的土地供应政策。在城市化过程之中，政府不断建设新市镇的一系列政策（如公共设施完善等），直接推动房地产市场走强。香港几十年来都享有增长，主要基于过去几代人的努力及坚定不移的信心，西方经济蓬勃及中国持续增长亦为这个区域增添动力，每次经历危机或金融风暴，香港社会所得的最大裨益是信心的建造。而这种信心又体验在房地产的兴旺之上。但1997年金融风暴袭来，在全球经济一体化的压力下，经济架构及社会状况出现实质改变，知识经济令以往的商业模式新陈代谢大大加速，很多人感到自己的生活、投资及职位越来越不受保障，贫富悬殊、社会分化、工作及生活质素转变等问题亦令他们感到不安，在这种大转变中，若要定出正确的航向，需要在政治、社会、经济及环境等方面有创新，很多时候，也许要重新评估我们固有的观念。因此，香港楼市的回落，不仅仅是泡沫破裂这么简单一句话来概括的，令到香港人出现大量负资产的，也是因为整个区域的经济结构转型和变化所致。
七八十年代，香港经济快速增长时期，内地居民对香港人的普遍印象是刻苦耐劳，踏实拼搏，对香港人的快速生活节奏，都认为吃不消。但现在，上海、深圳市民都有为取得自身成功而奋斗的强烈愿望，而坐享20年经济繁荣的香港，不论是官方还是民间，都缺乏这种旺盛的斗志。很多回到内地发展的香港人，已经感觉到内地职员们的强大竞争力。事实上，在北京和上海的CBD，写字楼每晚八九点钟依然灯光明亮，中国经济目前的活力，绝不仅仅是中国制造这么简单的层面。
香港的中文大学位于沙田，背山面海，有着香港这个繁嚣的商业社会难得的宁静。笔者在此专门拜会了段樵和伍凤仪教授。他们两位支持进行的"沪港竞争力研究"已经到了第四届。
他们对于内地城市尤其是长三角和珠三角地区的未来潜力高度评价。上海仅对外开放20年，但是相当一部分社会或经济数据上的增长值得赞赏之余，也已经引起香港工商界深思：如上海的购买力平价调整后的人均产值已达香港的6成，而过去10年上海的人均产值（未经购买力平价调整）年增加率平均是香港的3倍。
同时，香港投资者对于上海高速上升的房价也抱有一种复杂的情绪。一位大地产公司的副总裁刚刚在上海敲定一个合作项目。不过，他始终有件事情难以释怀，那就是两年前，上海证券交易所的一位总经理助理，也在香港的国际论坛上放言，香港不行了，上海才是未来希望所在。他说自己在上海也有物业，他表示这是出于自住目的。他说，"上海的信心不能说没有理由，但是城市的发展，绝对不是那么简单，仅仅是房价追近香港，似乎不说明什么问题。"确实，认为这个那个城市是中国的香港和纽约，认为有外国人和外资进来，就能让房价上升到香港和纽约的价位的想法，应该是属于非理性亢奋的过去式。现时全面理解香港或者更遥远的纽约的房地产市场兴衰的逻辑，让内地不少城市跳跃上扬的房价稳定，这才是业界以及相关部门首要的任务。
地产新闻
陆新之
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