从中国房地产指数系统走势看中国房地产市场的发展趋势 |
| 青岛房产之窗 www.qd-house.net 2005-06-27 合作：青岛房地产信息网 |
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——中国房地产业协会副会长
各位专家，各位新闻界的同行下午好，中房指数从产生到发展到现在已经有10年了，10年里，中房指数成长为我们国家历史最长，应该说也是应用价值最大的房地产指数之一，现在指数系统又经过了调整，可以发挥更好的作用，同时我们大家也在关心着房地产业的走势，经过这一轮宏观调控，房地产业下一步的是什么，我就跟大家带来这个题目，中房指数和中国房地产市场发展的趋势。
中房指数是在1994年创办的，1994年11月份是他的基期，在90年代初期，我和一批过去从事宏观经济管理的和宏观经济研究的年轻人进入到房地产行业，当时我们发现在国民经济指数系统里面有很多指数，但是像房地产这样一个投资长线，风险又比较大的行业没有指标体系可以依据，还是个空白。所以在1994年，由中国房地产协会国务院发展研究中心的情报中心和我们中房集团共同创办了中房指数，这个中房指数是广泛的在一些重点城市采集数据，同时把它纳入到一个公式里来统计和计算。那么这种方法得到了专家的肯定，国务院发展研究中心的孙向厅主任和著名学家以及今天在座的柴强博士一批专家参与了专家鉴定，从那时候开始中房指数就持续发布到现在。我们看到前不久，温总理讲到的关于宏观调控的几条，第一条就是发布信息寻找发展方向，房地产业建立的信息系统和预警系统已经有10年了，后来莫天全从美国回来建立了搜房网和搜房研究院，这样一个机构就把中房指数更好地延续下来了。我记得头几年那时候我们还不断地跑，后来孩子长大点儿了就托给了莫天全的专业机构管理，10年来指数起到了有效的作用，把一个不确定的市场活动给量化了，把难以预知的发展前景可以预测，使政府可以及时的调整，从而趋利避害。
回忆一下我们对指数系统研究以后，做出的研究成果，其中比较突出的是我们房地产发展的周期理论，世界各国房地产发展都有周期，源自他们采用大量的数据分析，我们过去缺乏这种信息，周期性变化就是一种中长期预测，用它可以进行中长期预测。我们第一次推出周期论，也是在中房指数的会议上推出的，我们根据这些主要数据可以看出中国房地产发展不仅有周期，而且周期性波动比较明显。根据我们能够收集到的历史分析，我们中国的房地产业在当时已经经历了三个发展期和两个结构期，而且差不多都是5年发展，2年低落，7年为一个周期，依据这个理论发现有利于投资也有利于政府的宏观调控。根据这个周期性理论，我们对房地产业有了大胆的预言，一个是在97年房地产发展低谷的时候，我们提出98年以后将是房地产的发展年。果真房地产发展年来了，到了2002年，房地产在发展进入第三个发展期中，我们就及时提醒要进行房地产的发展阻止它的衰退，在那个时候国家就进行了宏观调控，把应该下降的房地产走势变成了创收。今年以来我们看到包括后几年，由于企业和管理机构共同努力，使得房地产的销售额一直处于大幅度的增幅，产业处于良性的循环，由于房地产组织的调控，使得房地产本来是在下降的两年稳中有升，我们在房地产发展初期的时候果断的进行投资和开发，在房地产投资出现过热的时候，我们根据有些专家提出的建议，提出中央企业家家都搞房地产不适合，要求他们搞重组，这些都使他们得到了发展。由此可见中房指数还是起到很大的作用的，中房指数在科学性，实效性，运用性方面与时俱进了。
又谈到我们对新的发展周期的预测，如果说7年一个周期，从理论上和实践上能站得住的话，那么从今年起，市场关系明显的供不应求。98年起以刺激消费和扩大内需为重点调控，当时一方面是房改，一方面是提息，再有金融政策，降息，减税。还有从2003年和2004年实行的以控制房地产发展过快为重点的宏观调控，到了2004年又出现了房屋价格过快上涨的情况，所以政府工作报告把控制房地产价格上涨作为今年调控的重点，今年调控的转变都是很及时的，这三次调控都是理性的，它的特点是认识超前，措施到位，力度适中，转折及时，这是理性调控的特点，表现出国务院和有关主管部门高超的经济管理能力。那么价格过快的问题在最近两年比较突出，特别是重点城市，上涨了14.4％，住宅价格上涨了15.2％，这里面有成本原因，水泥地价涨了，有标准原因，是供不应求促成了房屋价格的上涨。全国性的供不应求也说明治理投资过热的调控已经结束了，因为已经是供不应求了怎么还是投资过热。那么供不应求这个问题怎么解决，一种办法是要压缩需求，另外一个办法是增加供给，现在来看压缩需求这个措施是明显的在实行而且是显性的。说到了压缩需求首先压缩的重点是居民的购房，但是居民为什么这两年大量的购房呢，原因不是在房地产本身，也是和其他的问题相关的，一个是通货膨胀，去年是3.9，老百姓的钱放在家里，一年缩水3块9，放到银行里去了，一年利息两块钱，这样算下来一年净减1块9，那么到股市上又会血本无归了，我们现在的股市是新低又创新低。所以在这种情况下，老百姓大量的去买房屋，这个不能指责居民，而应该考虑我们在什么地方做错了。
当然要挤出泡沫，也要采取多种的措施，第一是从政策鼓励购房到抑制消费，现在要提息加税提高贷款，第二是要劝告，通过你们舆论，通过新闻媒体的朋友们给他们发信息，房价要降，这样老百姓就不敢买了，当然媒体的正面引导是重要的，但是也有错误的。一些城市已经出现了居民持币待购的情况，这也是居民买涨不买落的心理在起作用。老百姓目前在等着开发商看你能不能下降，开发商等着老百姓看你买不买，这种现象会下降的。有两个例子，一个是1996年，当时房价下降的说法影响到了当年的购买力，但是第二年就反弹了，还有是2001年，当时有些主管部门的人员看到房价要降，但是这些都过去了，也就是三个月半年影响我们的购买力。第二个作用是指全国的平均房价开始回落，到了5月份，全国的房价涨幅已经到了8.9％，全国的住房已经到11.3％了。这还没有完，还有一个惯性，还会滑落。考虑到我们的房价上涨幅度一直是保持在比物价上涨幅度要高4个点到5个点的状态。所以可以认为降到8点几，就是10以下应该说是一个合理的范围。目前抑制房价上涨的目标已经达到了。抑制房价上涨的目标是什么，是把房价下降还是缓慢下降，还是稳中有升，我认为稳中有升是理性的。
搜房网
中指研究院
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